未来长租公寓将现并购潮 解决房源获取

供给充足、需求旺盛、政策利好、资本扶持……长租公寓正坐拥无限风光，但盈利始终是一个难题。深圳商报记者了解到，世联行旗下的红璞公寓，业务增长势头迅猛。世联行近日发布的上半年报显示，长租公寓业务的收入为6767万，同比上升接近5倍。世联行董事长陈劲松表示，赚租金差并不是很好的模式，托管和REITs（房地产信托投资基金）是非常好的模式，未来长租公寓会出现并购潮。

世联行长租公寓收入同比增近五倍

起步于传统房地产经纪业务的世联行，新业务出现崛起的势头。

今年上半年的业报显示，世联行互联网+业务增长最快，“房联保”收入为9.2亿元，同比增长61.25%，毛利为2.03亿元，同比增长318.98%；金融业务上半年放贷额为63.41亿元，同比增长285.26%，贷款余额32.98亿元，同比增长105.22%，从单月来看，今年6、7月的业务量达到去年的当月极值；长租公寓业务的收入为6767万，同比上升接近5倍，主要由于此前收的4万套房装配完成后，开始陆续出房，出租率在装修后一个月达到90%，两个月达到94%，比较可观。

这是一个两年前才诞生的品牌，公开资料显示，2015年8月，红璞公寓首个项目在广州豫章苑开业；2016年，红璞公寓落地20个城市，签约超过2万间，其中已开业运营的房间数近5000间。

按照世联行最新披露，红璞上半年的签约数量已经达到4万多间。

据2016年年报显示，世联行希冀2017年长租公寓业务全国目标签约总量能达到10万间。

陈劲松则在2016年业绩发布会上透露了更大的雄心：“长远来看长租公寓要做100万间。”

当签约规模到了10万间就能实现盈利

中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中表示，长租公寓的盈利来源可分为四部分：批零租金差，装修投资回报为通过装修提升的溢价，未来租金增长收益，衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益。

然而，由于市场竞争激烈，中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限，安居客和赶集网提供的数据显示，长租公寓的“批零租金差”一般不超过10%，溢价部分主要来自于衍生服务收入。在租金溢价有限的背景下，控制成本是长租公寓盈利的关键。

陈劲松曾表示，当签约规模到了10万间，过了2018年红璞公寓就能实现盈利。近日，陈劲松再次谈到了红璞的盈利问题，直言，“赚租金差并不是很好的模式，托管和REITs是非常好的模式。”

世联行董事总经理朱敏称，红璞公寓目前并未形成完整的一个周期，但同时“房联保业务还是有很大的利润空间，对于不管是世联空间和红璞公寓的阶段性亏损，是一个好的补充。”

世联行房联保占总收入的28%，连续两年超过100%增长，今年上半年增长超过60%，毛利率迅速提升。

从2014年起步，房联保一直保持高速增长，2017年上半年实现178个城市布局，执行669个项目，实现9.19亿的创收，在23个大中城市中，实现电商TOP3，创收增长61.25%，毛利润增长318.98%。

未来长租公寓将会出现并购潮

“租售同权是房地产下半场最重要的政策。租售同权将撬动非商品住宅，包括厂房、城中村等，这些约占一半市场左右，租售同权，如果把租权明确，同时人们认为租也是一种很好的生活方式，未来租将有很大发展，这也是中国下半场正常的生活。”陈劲松认为，租售同权将带来，第一，物业在租赁方面将是平等的，第二，REITs一定会诞生，基于此中国租赁行业会诞生最大的企业。未来租售同权也会带来改造老房子变得更加“有利可图”，不仅仅是学区房的问题，那只是公共服务的权利，还包括房屋改造的权利。

与开发企业竞相拿地获取项目的区别在于，世联行是一家服务公司，获取房源的方式多样化。“很多盘源是和开发商合作的，虽然很多房企在转型做租赁，但也有大的房企和我们合作，因此我们拿项目的多元化也是世联行的优势，如杭州村集体拿地。所以真正举牌，高溢价拿地不是一个长期的方式，我们会严格控制每一个项目的收益，并不会因为现在是一个风口而扩大业务拓展速度。目前长租公寓为投入期，我们会多样化拿房，与甲方、与政府进行合作，最终形成O2O的入口。” 陈劲松如是说。

有分析认为，按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司。

陈劲松认为，未来长租公寓会利用并购的方式，一是解决钱的问题，另一个是解决房源获取的问题。

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