深圳长租公寓野蛮生长 危机四伏洗牌势必来临

长租公寓，带给人们的是相对体面的生活；而长租公寓的井喷式发展或野蛮式生长，也让业内人士大喊危机四伏洗牌势必来临。

去年年中，深圳长租公寓市场还在唱着“狼”来了，一年时间过去了，深圳长租市场已经演绎成为江湖混战。过去一年，与深圳房价飙涨同行，深圳长租公寓也突然迎来井喷式发展。这个发展的速度有多快？租房平台“合屋”粗略统计是：过去一年，具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家。

  在高房价成主流的深圳，租房成为不少人尤其是年轻人主动或被动的选择。长租公寓，带给人们的是相对体面的生活；而长租公寓的井喷式发展或野蛮式生长，也让业内人士大喊危机四伏洗牌势必来临。

  市场升温：30多家长租公寓品牌去年杀入

  “长租公寓”又名“白领公寓”、“单身合租公寓”等，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业。按照市场分类，长租公寓又分为两种：“集中式”和“分布式”。去年年中，北方中介大佬链家集团旗下租房品牌自如公寓杀入深圳，成为长租公寓市场“狼”来了的一个重要标志。去年12月，地处南山西丽大学城边上平山村的一幢工业园楼房里，雷军投资的You +青年公寓在此落地，You +公寓打出的广告标语是大家熟知的“来了就是深圳人”，给租客归属感是它的目标。

  在长租公寓市场，如果说去年年中还只是狼来了，在去年年底，随着You +青年公寓、万科、世联等大量全国性品牌的正式杀入，市场已经是群狼杀到。一众互联网长租公寓品牌搭载互联网＋的快车，在上亿元资本的助力下迅猛生长。而现在，随着连锁品牌企业文化思潮的影响，大量城中村二房东也仿佛一夜之间醍醐灌顶，加入居室改造，打造品牌公寓的阵营，深圳长租公寓市场已经陷入一场江湖混战当中。

  据租房平台“合屋”创始人罗凤鸣介绍，“合屋”去年9月中上线，最初挖掘到的长租公寓合作品牌只有几家，“合屋”发展迄今不到9个月，平台合作品牌已经超过50多家，其中大约有30多家，是去年新近成立的。深圳长租公寓发展之迅速，让做平台的罗凤鸣也感觉到出乎自己意料。

  江湖扩张：新的品牌还在不断亮相

  5月15日，福田中心区八卦岭二路，一个叫做吾家SOHO社区的长租公寓品牌新鲜亮相了。原本是上世纪80年代的老旧厂房宿舍，经过装修打造，成为焕然一新的白领公寓，主打26~70平方米的单间，配备有健身房、瑜伽室、影视厅、会议室等。记者了解到，该长租公寓租赁价格3000元/月~6000元/月不等，经过包装打磨后，物业租赁价值可谓成倍增长。

  在景田新狮村一个旧菜市场所在的大楼里，一座正在改造中、外观看起来非常高级的魔方公寓正在装修，很快即将亮相。作为进驻深圳较早的长租公寓品牌，魔方公寓目前已经在罗湖的东门步行街、大剧院、国贸、南山的学府路等地开辟了多个分店网店，其中罗湖片区门店以月均租金3000元~3500元的单身公寓为主。

  一个由深圳关爱办、合屋及数十家品牌机构共同发起的“青年乐巢计划”今年4月19日正式启动。根据计划，市关爱办将与合屋一起动员社会资源，为初次来到深圳的年轻人提供为期7天的免费居住空间。不过， “青年乐巢计划”的最终目标，是整合社会资源，对存量房进行改造。

  租房理念：有人卖硬件有人售情怀

  罗凤鸣介绍，深圳长租公寓目前已经形成了几个热点片区，比如说南山科技园片区十公里辐射范围，包括西丽、宝安西乡、固戍等周边。就科技园片区而言，西丽的长租公寓比较多且集中。此外，民治、坂田和布吉也都比较集中，福田中心区尤其周边仅有的城中村也潜藏不少。长租公寓有个共同的特点是离地铁不远，或者交通出行比较方便。

  市场现有的长租公寓可谓鱼龙混杂，其中很多都是由旧厂房、城中村改建过来。比如说宝安银田工业区，就集中了6家长租公寓，都是整栋的厂房或民居改造。

  长租公寓卖什么？主打的是有格调的硬件装修和有情怀的服务。一些品牌公寓甚至拒绝租客有孩子，全心打造年轻人的聚居空间，它就像一个社会版的集体宿舍。不过，在罗凤鸣看来，长租公寓产品体系里面包含有很重要的服务功能，包括社交活动组织，群居生活环境的打造等，而很多蜂拥而上的长租公寓，尤其是城中村二房东打造的一些长租公寓，往往只注重物理空间的改造，只在空间中做文 章，显然是不够的。

  租客态度

  赞：生活仿佛多点阳光 管理比较规范

  从西丽的城中村搬到附近的一家长租公寓，刚刚工作两年的大学生小栗子认为自己生活中仿佛多了点阳光。城中村的握手楼里终年难见阳光，自己是名副其实的蚁族，在苟且地生活。而自从搬到长租公寓后，居室里有着简约现代的装修，推窗可见阳光，感觉自己的生活更加阳光和健康了。

  当朋友圈里一位租客朋友又在抱怨房东乱涨价，考虑要不要搬离的时候，在媒体上班的小罗给朋友留言道：“所以，我一直选择长租公寓，这样可以避免直接和房东打交道。”小罗如今居住在一家叫做趣客公寓的长租公寓，在其看来，长租公寓就是比较正规，拎包入住，不会产生类似个人房东出尔反尔乱收费、乱涨租一类的麻烦。此外，长租公寓居住体验也比一般小区好，基本都是年轻人，能聚集在一起玩。

  弹：简单装修下就敢叫“公寓” 性价比太低

  张先生最近在帮新来深圳的朋友一起跑腿看房子。“在笋岗村看到一栋城中村居民楼改造的长租公寓，外表都没装修，里面只是简单装修布置一下，家具质量看上去也不咋的，租金却比村里其他房子高了不少。”

  吴先生最近也在考虑是不是要从城中村搬到长租公寓里面去，但是，一经打听价格，心里就凉了一大截。

  吴先生告诉记者，其目前租住在南山白石洲的城中村，即使远到西丽，相同租住面积情况下，品牌长租公寓的租金也至少比其现在租住的城中村房子贵了3分之一到一倍不等。

  业内预估

  鱼龙混杂出租率堪忧 未来洗牌在所难免

  在罗凤鸣看来，随着万科、魔方、You +、自如等品牌在深圳市场完成规模化扩张，未来两至三年之内，长租公寓洗牌大战难免。小的品牌或资金量不充足的品牌退出竞争在所难免。但是长租公寓产品特性决定了其进可攻、退可守，毕竟在年轻人口占主流的深圳，租赁市场庞大，租赁经济高端、中端、低端均可做。

  “我看的有几个项目，连居住舒适度都做得一般，更不用说谈什么服务等繁衍产品……”家家顺资深中介人士任明超认为，一个好的长租公寓项目，前期上千万元投入是需要的，而租赁成本、改造成本本身比较高，回本周期比较长，资本实力一般还真不好在长租公寓这块折腾。此外，随着品牌的鱼龙混杂，部分品牌目前出租率堪忧，因此，任明超也认为，从资本和出租的角度，长租公寓将经历大浪淘沙是必然过程。

  罗凤鸣认为，长租公寓目前的发展处于一种无序无标准的状态。要想规范化长远发展，行业必须有标准。这个标准是什么？罗凤鸣的想法是，像星级酒店一样，长租公寓高中低如何划分应该有行业规范。而目前市场主流长租公寓的定位，应该和经济型快捷酒店差不多，快捷酒店可以有标准，长租公寓自然可以有。