站在风口上的长租公寓 到底是门什么生意？

近三年，房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了。
这是一门有别于二房东模式的租赁生意——长租公寓的本质是利用空间载体，向都市中的年轻人贩卖一种新的生活方式，提供更人性化的居住文化和居住体验。
一线城市持续性净流入的人口红利、因年轻一代消费观念的改变而催生出新型房地产服务需求，遇上资本加持，长租公寓站在风口上。然风口与浪尖本就是一体两面，资本和人才的加入亦暂不能稀释行业在初步阶段的混沌状态——机会主义者招摇过市、恶意竞争横行、管理欠规范、盈利模式待验证。
行业的张力和万亿元规模的想象空间仍在吸引新从业者的加入，不同公寓运营商对行业和产品各有理解，但无人不想成为寡头。没有商业模型是完美的，布局较早、对行业影响深刻的公寓运营商YOU+正在进行产品的更新和迭代，并提出“去公寓化”的转型，探索更多可能的流量变现的路径。
“去公寓化”会是行业发展的方向吗?谁能定义长租公寓行业?一切故事都是人事，提出疑问的是运营商，答案只能在租客构筑的江湖里面找。
风口上的长租公寓
围绕城市青年进行的长租公寓到底是门怎样的生意?
城市化进程带来的巨大人口红利正鼓舞着长租公寓行业，相应的市场规模将达到万亿元级别。某研究院在2016年12月初发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。
《租赁崛起》报告的另一组数据显示，目前中国的房屋交易额大概是15万亿，房屋租赁只占7%的比例。在北上广深，房屋交易额近6万亿，尽管有着全国最为成熟的租赁市场，四个一线城市的租赁规模总计仅2500亿。在美国，目前租赁规模近5千亿美元，占全国整体房屋交易规模的50%。
行业发展潜力极大，野蛮生长的蛋糕摆于眼前，无人不想分羹。从业者的加入和资本的推动在长租公寓领域中双线并行。
2010年，魔方公寓成立，是行业中的先行者。随后，另一中介机构宣布成立自如事业部，进军公寓市场，紧接着，优客逸家、YOU+相继成立。因为进入时间相对较早，并已初具规模，上述数家公寓的名号已为行业熟悉。
而此时行业中不知名的小型公寓运营商更是不计其数，如雨后春笋般冒出。以深圳举例，据深圳最大的青年公寓租赁平台合屋统计，单个城市的长租公寓运营商已接近100家。
资本介入长租公寓行业是2013年的事情了。2013年，魔方公寓完成6000万美元的A轮融资，优客逸家获得了300万元的天使投资。至2014年，YOU+获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资后，资本开始广泛围猎长租公寓。
距第一财经记者不完全统计，近三年来，魔方公寓已经完成了四轮融资，YOU+完成了三轮融资，优客逸家也完成了包括天使轮、A轮、B轮和战略投资在内的四轮融资。与此同时，资本青睐的还有新派公寓、小螺趣租、包租婆、摩码公寓、爱上租、领鹰NexHome、GO窝、湾流国际青年社区等多家公寓运营商。
统计数据显示，截至2016年9月，监测的百余家公寓企业(包括公寓租赁平台)中，相关的投融资事件超过50起，27家公寓企业获投，占比20%，融资总规模约合人民币60亿元。
行业一时风起云涌。除了大大小小的个人投资者外，涌进这个行业的还有万科、龙湖、旭辉、世联行等，它们拥有房地产行业中最专业的眼光和最敏锐的嗅觉，有心证明资金的进入并非一场豪赌。
对于长租公寓的盈利能力，业内人士是算过账的。业内在接受第一财经记者采访时表示，“集中式长租公寓的租期一般为10-15年，通常的回本周期是5-6年，如果运营得好，3-4年就可以开始盈利了。因为长租公寓的租金周期长达十几年，而且租金水平始终处于变动状态，具体测算资金回报目前是不可行的。长租公寓的盈利能力与入住率、同期的租金水平、运营能力等因素相关，整体而言，长租公寓的单体盈利能力是不错的。”
行业混战
在合屋创始人卢青看来，国内无数长租公寓厮杀，但走出重围的只有两家，一家是魔方公寓，另一家是YOU+。“魔方公寓利用类酒店管理的方式进行快速复制，扩大规模，但YOU+走的是另一条道路，通过人文关怀构筑起自身的商业壁垒。”
2012年，YOU+第一间店正式在广州开张，个性极强的“三不租”(45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租)原则引起房地产行业的关注和讨论，并精准地定位、细分客户群，“给在城市中漂泊的青年一个家”的关怀性口号得到年轻租客的追逐。
通过增加公开空间的面积强化以公寓为空间范围内的租客相互交流，线下、社交成为YOU+模式的关键词，对行业有启发性的影响。卢青对第一财经记者表示，后来新冒出的很多公寓都没有逃脱出这个套路。
六年前后，行业巨变，长租公寓从默默无闻到站在风口上。风口的一面是潜力，另一面则是初创、草率。
深圳是全国年轻人最多最活跃的城市，行业普遍认为，深圳是发展长租公寓的沃土。记者采访多名深圳本地长租公寓运营商了解到，他们手上房源数量多的超过千套，少的仅有数十套，进入的门槛并不算高。
大跃进的发展也招致质疑：不专业的玩家的加入可能是场互联网式的忽悠，品牌的泛滥、管理的混乱将合力把行业推向深渊。
YOU+创始人刘洋是了解过这个城市的，2015年12月，YOU+正式进入深圳，在南山区西丽开了深圳第一家店。刘洋接受第一财经记者专访时表示，深圳的长租公寓市场“龙蛇混杂、没有品牌、不注重口碑，总体来说硬件不硬、软件不软。”
不止深圳，龙蛇混杂也是现阶段长租公寓在全国范围内的发展特征。纵观行业，无论是从房源数量抑或是标准化、流程化运营的角度来看，均处于起步阶段。无疑，野蛮时代意味着欠规范化发展，但也是各品牌壮大、提高市占率的良机。
随着资本的角逐和玩家的增加，长租公寓行业的竞争将越来越激烈。出现在地产开发领域的溢价收购也开始辗转于长租公寓市场。广州一名公寓运营商负责人告诉记者，激烈的竞争增加了获取房源的成本和难度、削减盈利空间，“如果房源位置不错，通常不止一家(运营商)在谈，100%溢价率也是正常的。”
然而冬春之间，一线之隔，行业无序背后便是机会，竞争的反面便是成为寡头的通道。激烈的竞争倒逼运营商产品的升级和革新，思考公司战略的升级以获得更多利润增长点。
新风向：探路“去公寓化”
在众多长租公寓中，YOU+模式具有独特的受观察意义，这家广受后进者模仿的青年公寓已经开始转型了。
2016年12月，YOU+正式宣布去“公寓化”，尽管目前来自公寓板块的收入占据公司整体收入的90%以上。YOU+ CEO郁珽认为，“公寓从大势上是不赚钱的，去公寓化一定是必然的趋势。”
什么是去公寓化?简单来说，去公寓化即公寓产品在单一的居住之外的功能化。
郁珽告诉第一财经记者，此前YOU+的运营以房间为主要卖点，去公寓化后将做大虚拟和实体的空间。“把房间变成空间、把平方变成立方”，是围绕租户展开、依托空间为基础的运营方式，租户将成为价值变现的入口，并以此盈利。
去公寓化势必影响公司营收结构。郁珽称，YOU+的盈利模式可以多样化，但始终围绕“人”进行。所有故事都是人的事，这个故事会否比单一的二房东模式更动听?
YOU+去公寓化的载体是前海店，YOU+在深圳的第二间门店。
前海是内地与香港合作的先导区，更是中国新一轮对外开放的重要内容——深圳前海蛇口自贸区的组成部分。独特的财税优惠和产业政策决定了前海是企业争先进驻的一个高地。进入前海的意义不言而喻，过去抢占前海的多是来自中国内地、香港和美国的房地产开发商，YOU+进入前海多少让人意外。
YOU+位于前海的项目在前海青年梦工场中。郁珽告诉记者，YOU+与前海青年梦工场合作，向其租下场地用以运营。项目总建筑面积约3300平方米，有客房59间，主要提供3~12个月长短租服务。
前海深港青年梦工厂是一个为来自香港和内地的青年创业者提供工作、交流、展示、培训、服务、融资、居住等功能的综合性园区。官方资料显示，运营两年来，前海深港青年梦工厂已孵化深港创业团队172家，包括77家港澳创业团队，一半以上的团队都获得了几十万元至上亿元不等的融资。
YOU+进入前海，相当于成为创业者的居住供应商。而梦工场方面开出的条件是租金为周边区域的一半，搜房网数据显示，前海周边30平左右的一居室月租金在2900-3500元/月之间。
郁珽不愿透露拿下前海项目的价钱和投入资金的规模。“成本不低，光是每月每平方米的物业费就达到18元，租金我们在争取一些减免优惠，但目前还没确定下来。”
一般行情下，根据物业状态的不同，改造费用在1千至2千元之间。房租只能削减到周边租金的一半，前海项目的成本与盈利成为一个绕不过的难题。除租金之外，YOU+必须开拓其他盈利方式。郁珽已经有想法了，未来，YOU+将引入豆瓣以及创意市集等平台进项目，以此进行探索。
刘洋透露，前海店是YOU+“去公寓化”战略的第一个样本，同样也是YOU+产品的2.0版本，将在硬件和运营体系上有所升级。
产品升级主要体现在三个部分：一是硬件的升级，将与国际化的设计公司MAT等外来团队合作，打造更加舒适的空间，提高租客的居住体验;二是软件上的升级，升级运营体系，进行更加扁平化的管理，整个YOU+将只分为前台和后台两个系统;三是，合作上的升级，进行更开放性的合作，合作对象是政府、企业，或任何手里有房有项目的机构，此外，也有可能介入城市更新和城中村改造中。
目前，YOU+前海项目已经开展前期的准备工作。郁珽透露，2017年2月，前海店将试营业，1个月后正式营业，YOU+的去公寓化将以前海店营业为开端。前海店的租期是6年，YOU+希望用三至五年的时间，在项目租期结束之前，完成自身的转型和升级。
规模化的考验
YOU+“去公寓化”的本质是以消费场景为载体，在居住功能之外，实现社交价值的变现，并拓展增量的货币化路径。
杨现领把YOU+“去公寓化”的探索看作是创收的另一个方式和方向，“不代表行业的风向，更不代表公寓行业无利可寻。”
杨现领认为，当前国内住房租赁市场，存在“供给结构的错配”。首先是租赁市场供应总量不平衡且结构不合理，租赁需求增长和住房供给不足都出现在一线城市;其次是品质租赁需求时代正在快速来临，如何能够在可承担的租金范围内住的好一点是租客们考虑的重要因素，而房屋供给还是集中在廉租房、公租房的框架里面。
多个数据显示，未来五到十年，租赁市场的供给和需求都会大大增加，市场将有更大的发展。
2016年的中央经济工作会议提出规范住房租赁市场，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规范化租赁企业发展。杨现领表示，“尽管立法需要漫长的过程，但不失为可期待的政策红利。”
长租公寓在一线城市有广泛的发展空间，但已不再是简单、粗暴、给租客糟糕体验的门槛过低的二房东模式，在资本和运营商耕耘数年之后，转变成需要专业化、精细化运作的行业。
尽管青年公寓的出发点是人文关怀，但商业模式的落脚点必须是规模和盈利。
杨现领的研究发现，规模和盈利之间有条临界线。他告诉第一财经记者，“单个公寓项目的盈利能力要强于多个，公寓进行跨区域跨城市落地时，管理成本会堆高。但一旦拓展到2万间房源左右的数量时，管理成本和后台成本就会得到大量的分摊，规模效应就会发挥出来，这时多个项目就会强于单个。”
但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难，目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方，YOU+距离此还有大段空间。且不算外部竞争，光是自身的管理经验和资金就是规模的巨型拦路虎。
在管理经验上，YOU+是栽过跟头的。2015年，在北京苏州桥店，因开业仓促，YOU+被租客投诉甲醛超标、房屋漏水，此时的问题归根结底是管理经验和人才队伍跟不上扩张速度的原因。时至今日，刘洋回忆起，仍觉得此事严重，损害了YOU+的品牌。
刘洋告诉记者，这半年YOU+没有开新的店，而是在进行盘整，在管理、细节和编制上做出调整和改善。刘洋谈到YOU+在扩展过程中遇到的包括获得房源、管理经验和人员团队方面的瓶颈，如今却是轻舟已过万重山。
比管理经验更重要的是资金，从小而美进化为全国性公寓必须依赖资本和并购手段。毫无疑问，这是拼资金成本的时刻。资本无善恶之分，只要回报，但过度地使用风投会导致潜在成本过高。
万科高级副总裁谭华杰此前在接受第一财经记者采访时，对此现象表示担忧。“如果想快速挣钱，毫无疑问要跟资本紧密合作来演一出戏，来满足资本的胃口，但是如果要把长租公寓当作是一个事业来做的话，就要更理性地对待与资本之间的关系。”
与自持物业的成本过高，公寓企业获取房源的成本必然加大。谭华杰认为最理想的持有资产的人应该是REITs，做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。杨现领有相近看法，“美国公寓模式核心就是REITs，公寓REITs发展带来的结果便是行业能获得机构化的发展、专业管理团队的成长、行业效率的提升。”
在中国推出标准REITs还有很长的路要走，在此之前，金融化方向是帮助运营商迈过规模瓶颈的方法。杨现领认为，租约资产证券化、运营供应链金融，及囊括房屋空置期风险、租客信用问题等内容的保险场景都将成为行之有效的方向。
瓶颈越过之后便是分水岭，但路还很长。没有完美的商业模型，只有时移势易下，运营商对产品和模式的不断探索和尝试。行业的独角兽至今还没出现，但相关通道已经打开了。