深圳长租公寓风口已过？

“也许今日的离别是为了明日更好的相见”，近日color公寓的官网上写着这样一段告别语开头，这也宣告着昔日号称深圳最大的O2O租房青年公寓就此暂别长租公寓市场。

　　有长租公寓市场的业内人士告诉《中国经营报》记者：“color公寓已转手。”与此同时，记者注意到铂涛集团拟以1200万元的价格挂牌转让广州窝趣公寓管理有限公司(以下简称“窝趣公寓”)16.4%的股权。

　　就在万科、金地、世联行、链家等开发商及各路资本仍在长租公寓市场大规模扩张之际，早期进入市场的公寓品牌已出现分化。

　　长租公寓市场是否仍是价值蓝海？是否已进入调整期？整个市场是否已趋于饱和？资本方对于长租公寓目前又是持怎样的态度？

　　股权转让成常态

　　据了解，窝趣公寓成立于2010年，注册资本为1387.5万元，由6大股东出资设立，其中铂涛集团为窝趣公寓第一大股东，持股比例为48%。近期，铂涛酒店拟以1200万元的价格挂牌转让16.4%的股权，待转让完成后，铂涛酒店将持有窝趣公寓31.6%的股权。

　　记者注意到，运营将近7年，但窝趣公寓仍未盈利。据其公布的数据，2015年公司净利润亏损达到246万元，2016年亏损扩大至585万元，截至2017年3月31日，前3个月净利润亏损达到234万元。

　　对此，窝趣公寓品牌副总裁杨稷曾对媒体表示，并不是因为公司不赚钱所以转让股权，公司未盈利是为了规模化发展，前期投入资金较多。

　　与此同时，曾公开宣传是深圳最大O2O租房青年公寓——color公寓也在官网宣告暂别市场，有了解情况的市场人士称其已进行股权转让。

　　“长租公寓的整合并购一直都有，这其实是一个正常的商业行为，不过目前比较多的是项目转让，两个大规模的公寓品牌并购的情况暂未出现。”专门帮助长租公寓市场内中小“二房东”撬动银行资金的盈家生活深圳负责人郑泽豪表示。

　　同时，他也指出长租公寓投资回报不高，在深圳拿房成本高，回报就更低，因此不排除部分公寓运营方放缓脚步或者转持观望态度。

　　在魔方生活服务集团(以下简称“魔方公寓”)副总裁陈驰看来，在深圳等一线城市，长租公寓行业发展较快，目前仅深圳市场就有上百家品牌公寓在竞争，市场仍不规范，缺乏一个行业标准。非规模化的小公寓品牌会在这个过程中逐渐退出，这是长租公寓市场规范化的一个趋势。市场完成规范化的过程中，不符规范的小公寓品牌逐渐被淘汰。

　　市场远未饱和

　　近年来，长租公寓市场被视为“风口”，除了YOU+、魔方等品牌外，万科、金地、世联行、链家等也加速在该领域内跑马圈地。

　　据2017年链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，当前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。此外，政策优惠的支持也给予了“房东”们开拓市场的底气。2017年初，广东省人民政府办公厅发布了《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》就曾提及发展住房租赁企业、建立住房租赁信息服务与监管平台、允许改建房屋用于租赁、提供金融支持等，市场普遍认为利好长租公寓市场。

　　尽管大小公寓品牌股权转让事宜频现，但受访专家一致认为长租公寓市场远未达到饱和状态。

　　“租赁市场原本就是存量市场而非增量，简单说就是我们不做公寓这些租客还是有地方住，只不过是城中村或者小区房而已，所以饱和是个伪命题。”一位不愿具名的品牌房企深圳长租公寓负责人表示。

　　陈驰表示，“国内公寓在整个租赁行业内占比不到2%，我们注意到数据统计流动人口仍在成倍增长，2020年将达到3亿的流动人口，需求仍很旺盛，所以在我们看来公寓市场远未饱和。”

　　V客青年公寓创始人辜月则坦言，仅深圳而言，部分区域已处于相对饱和状态，但整个行业看仍有发展空间，V客也会遵循自己的步调进行有序扩张。

　　长租公寓是重资产运营项目，前期资金投入成本较高，投资回报周期长，如上述窝趣公寓运营7年仍处于亏损状态。如何实现投入与效益的平衡也是各公寓品牌亟待解决的问题。

　　“我们自己算了一笔账，通过对项目的预估，保证能在3~5年内回本的项目我们才会做。”辜月直言V客并不做赔本买卖，这也是为什么仅在短短两三年内，V客公寓可以实现回本的关键所在。

　　但在陈驰看来，“就魔方而言，目前仍在扩大规模，预计2017年的规模能实现成倍的增长，因而仍在不断地投入资金，很难基于此计算盈亏。但魔方会将每间店的投资回报周期控制在5年以内，唯有单店实现盈利，才能讲求整体的效益。”

　　据郑泽豪介绍，目前长租公寓的运营思维主要有两种，简单的包租思维就是“二房东”模式，赚取拿房成本与房租价格间的差价，但开发商对于长租业务的思维并不局限于此，更注重长线布局。

　　“开发商盯的是后市，例如合同期为10年，其认为5年后租金上涨收益可观，提前布局。这后5年的收益是相当高的，现在基本上开发商都这么做，因此出现大规模资金进入长租公寓市场。所以对于资金实力不足，仅通过自有资金运营的公寓项目很难玩得赢。”郑泽豪表示。

　　同时，他也补充指出单凭租金收入，回本太慢，公寓运营方尤其是资金实力无法与房企匹敌的中小二房东，通常会选择寻求银行资金支持及资产证券化等方式盘活资产。