深圳楼市稳为主年底开发商为完成业绩加大优惠

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深圳楼市稳为主年底开发商为完成业绩加大优惠

7月1日，市规划和国土资源委员会公布深圳6月一手房市场情况，2017年深圳楼市上半场最后一个月成交均价定格在54492元/平方米，相较2016年最高位的6月成交均价61756元/平方米，更是价跌7264元/平方米。深圳楼市真跌了？深港房地产专家罗振坤表示，纵观今年上半年深圳楼市一二手情况来看，一手房市场方面，由于政策调控影响开发商的推盘步伐及预售定价，成交数据不能完全反映市场真实情况，而与此同时，一二手市场成交量大幅下降，也使成交情况不具备代表性，下半场的深圳楼市，传统的“金九银十”已经不存在了，更大的可能性是年底开发商为完成业绩目标加大优惠力度，可能呈现出比较好的市场氛围。

一手房市场：价格跌幅不到1%

近日，中国指数研究院发布《20 17上半年全国新开盘总结报告》，报告指出，2017年上半年深圳新开盘数量不足20个，推出房源不足1万套，为全国十三个重点一二线城市中最低。从去化情况来看，上半年深圳新盘平均去化率仅45%，同样为十三个城市中最低，而2017年上半年全国十三个重点城市平均去化率为79%，深圳远低于均值。

与低位的供应和去化情况相伴的是平淡的量价成交情况。深圳中原研究中心监测数据显示，6月深圳一手房成交均价为54492元/平方米，环比下跌0 .37%，同比去年6月下跌11 .7%；2017年上半年深圳一手房成交均价54637元/平方米，环比去年下半年下跌3.9%，同比去年上半年上涨7.1%。纵观整个上半年数据，并结合2016年数据，全市均价稳定，从去年11月的54986元/平方米到今年6月的54492元/平方米，跌幅不到1%。

在成交量方面，深圳中原研究中心监测数据显示，6月深圳一手房成交套数为2953套，环比上升27.7%，同比减少9.2%；2017年上半年深圳一手房成交套数总计10502套，环比减少39.2%，同比减少54.7%。纵观整个上半年数据，成交量均呈现低迷状态，2月与3月成交跌破千套，仅800套出头，4月开始逐渐回升，至6月份已经达到2016年11月水平。但回看2016年全年数据，也是仅仅持平2016年较低成交量水平。

如此冷淡的一手房市场，是否也在印证王石那句，“黄金时代”已经过去，现在是地产的“白银时代”？

罗振坤指出，今年上半年，政策调控影响了开发商的推盘步伐及预售定价，成交数据并不能代表真实的市场情况。深圳中原研究中心数据显示，2017年上半年仅四个住宅项目获批，全市批售、推售面积均跌破100万平方米，为近几年新低。此外，深圳中原研究中心数据也指出，上半年龙岗和宝安的刚需盘成交量增多，也是均价下降的一个原因。

二手房市场：2月成交量创近年来新低

在一手房成交量价均显示出下降的趋势的同时，有机构指出，自今年2月以来，二手房均价已呈现连续五个月上升的态势。成交量方面，根据深圳中原研究中心数据，2017上半年深圳楼市二手房市场成交量呈现“倒U形”结构，1、2月市场预期下滑，同时受到春节假期及周期性淡季影响，成交量延续去年四季度的下降趋势形成历史性的低谷，2月成交量仅有2240套，是2012年2月之后的新低。

此外，在价格方面，深圳中原研究中心数据表明，今年上半年成交套均总价493万，总价中位数354万。在二孩政策和政策压力下的换房压力等影响下，购房者对户型面积选择偏大，因此套均总价和中位数稍高于去年总体水平。总体房价仍以平稳走势为主，价格波动较小。

南都记者走访市内中介门店了解到，经纪人对上半年情况表示满意。美联物业景田门店一位经纪人告诉记者，目前挂牌的房源，基本上没有降价的，以在T T国际公寓小区的一套约40平方米的一室一厅为例，该房源今年1月在门店挂牌，挂牌价为280万，但到目前，同类房源报价已经上升到300多万。而对于今年的个人成交情况，该经纪人也表示业绩不错，总的来说，福田区每个月有几百套的成交，香蜜湖区域更“热闹”一点，“我们还有一名经纪人一个月成交了两套呢。”

对于这样吊诡的市场情况，罗振坤表示，目前市场成交量大幅下降，这样的低成交量情况下的数据不具有代表性，上半年二手房价小幅上涨，并不能预示市场情况会变好。

中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄解释，二手市场这种价格企稳，成交量低迷的情况其实已经延续了一个比较长的时间，当前政策环境影响下，购房者观望情绪比较浓厚，但是业主又不愿意减价出让房产，于是形成一种博弈的状态，造成价格有涨，但是成交量少的情况。在目前本身市场不是特别旺盛的情况下，这种博弈的表现就会更加明显。

购房者：楼市调整期，是时候出手

市场是否会持续下行，现在趁机会买房？还是再等等？

“10 0 4政策”以来，随着市场的逐渐冷静，价格的持续下降，购房者似乎更有了观望的底气。但是市民刘先生却表示，“有人说这次是一次深入调整，未来可能会愈加趋稳，而且调整周期也会比较长。但是我不太相信，我觉得楼市的节点可能在明年上半年。届时经济大环境的影响，深圳的楼市趋热或趋淡，但是供需关系的客观原因摆在这里，大降可能性不大，所以我会在今年内买房。说实话我也是刚需，只要市场不是特别离谱，都肯定是要买的。”

2015年8月，刘先生美国留学毕业返深并参加工作。在他看来，买房这个事情是自然而然，“每一个选择到深圳打拼的人，你肯定一开始就要考虑买房、安家落户的问题。”2016年6月，刘先生的户口及档案等一系列琐事搞定，拿到了深圳户口的身份证，也有了买房资格。但是那时的深圳楼市，刚好处于高位，作为金融人的刘先生表示：“去年6月到10月的深圳楼市，就是一个‘疯’字。因为从事金融业，我知道这种情况不会持续下去。所以选择了保持观望。到去年10月，政策出台，市场逐渐冷静。但是金融从业者都有一个常识，政策有它的滞后性，所以没有急于出手。到今年上半年，感觉差不多，才开始密集地看房，准备入手。我这周又要去看一个盘，基本上我每周都在看房。”

业内说

未来楼市价格不会有太大波动，成交水平会有进一步提升

传统的楼市日历有春节淡季、春季开学热、暑期淡季、“金九银十”等等。但是今年的“金九银十”可能没了。玉家雄表示，回看这几年深圳楼市的情况，传统的周期规律其实已经慢慢被破坏了，更多的是跟着政策走，政策影响下的市场热闹或冷淡的情况。

而接下来的走势，下一个热闹起来的点可能是年底几个月。玉家雄表示：“根据以往经验，深圳楼市比较好的氛围都是出现在一年的最后几个月份，这个时候，由于各个上市房企、国企等亟须完成年初定下的目标，即使年初或上半年出于种种考虑会拖一拖推盘节奏，但年底节点一来，为了完成目标，拖无可拖，往往会集中推盘入市。这样一来，市场里进行销售的项目增多，会带来市场的‘小高潮’。但是这也取决于很多宏观政策，不确定性太大，所以目前也不能说一定。”

罗振坤也表示，年底可能会有开发商为追业绩加大优惠力度，一手市场成交量可能会有所上升。但是整体来说，房地产市场这次正式进入新常态，市场将以“稳”为主调，除个别项目因申报预售价或其他原因推出比较便宜的房源，房价短期内不会有大起大落的情况，过往几十年国家经济的增长及外汇储备主要是依靠贱卖天然及劳动资源，把资金锁定在房地产是预防外汇流失的最好方法，各式各样的调控政策已经成功把房价稳定在高位横盘，实在不应该也不可以破坏这平衡。

深圳中原研究中心分析表示，2017上半年深圳楼市受“1004政策”影响，整体以稳为主，并在预期逐步回升的过程中供应和成交破冰恢复，相比去年下半年，市场氛围有明显好转，从当前预测，下半年将仍处于政策空窗期，但金融方面的政策仍会对楼市产生大的影响，未来的深圳楼市将会经历一个稳中求进的过程，表现为价格不会有太大波动，同时成交水平会有进一步提升，以满足当下深圳大量的刚需可购房需求，与此同时，粤港澳大湾区概念或将迎新一轮价值型增长，以产业优化经济发展为基础的价值增值现象会在长期出现。