深圳楼市：这类房子迎来利空！

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深圳楼市：这类房子迎来利空！

　在深圳，投资写字楼的购房者真的要小心了。
　　今天(7月5日)，据世邦魏理仕研究部报告显示：深圳市甲级办公楼市场空置率上升至16%，租金涨幅仅为0.1%，
　　一季度深圳新供应的甲级写字楼为29万平方米，业内预测下半年还将供应70万平方米。深圳的甲级写字楼今年的存量将达到650万平方米，相比去年，几乎翻倍！
　　在查阅去年的统计报道时发现：2016年年底，深圳的甲级写字楼的空置率只有13.26%。而这份数据来源于戴德梁行，数据真实可信！
　　(戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际、第一太平戴维斯等并称为国际房地产顾问"五大行"。)
　　仅半年的时间，甲级写字楼空置率已经上升了6个百分点，深圳商业用房的投资风险已经明显加剧。
　　看房团在此前《深圳的这种房子，你千万要小心！》中提到过：深圳商业用房消化周期需要246.3个月，估算下要20年之久。
　　商业用房是指从事商业和为居民生活服务所用的房屋，比如商场、写字楼等。其中，甲级写字楼也被称作是商业用房投资标的，但现在来看，所谓的投资标已经相当不靠谱。
　　我们看下最近三年深圳甲级写字楼概况：
　　
时间总面积(万平方米) 新增面积(万平方米) 空置率
2015年 554
超过75 8.1%
2016年 343.7 65 13.26%
2017年 650 预计超100 16%
综合来看，过去三年深圳市的甲级写字楼供应至少接近300万平方米，今年最多。这个数据尽管是推算，但还是保守估计。
　　2015年供应颇多，根据多家报道推测，2015年的新增供应应该超过了75万平方米。但经过深圳严厉的P2P网贷平台整改之后，大量的金融公司出现关门潮，金融企业作为需求最大的行业备受打击，因此空置率上升比较正常，但最近几年的天量供应，空置率开始超过10%，到今年已经超过16%。
　　这意味甲级写字楼不但不好卖，能不能租出去都是问题。
　　2016年写字楼平均租金环比下降2.0%，至221.9元每平方米，同比下降0.8%。平均售价环比下降2.1%，为55961元每平方米。
　　写字楼市的平均售价出现下滑，租金也出现下跌，根据权威机构预测，今年租金下滑也是大概率事件。
　　我们再预算下甲级写字楼的消化周期，这一部分决定了深圳写字楼的投资价值。
　　戴德梁行推算过：深圳每年50~70万平方米的消化量。我们以60万平方米每年来计算，深圳的甲级写字楼销售去化周期达到了10.8年。
　　这一数据值得所有想投资甲级写字楼的购房者所警惕。
　　按照去年第四季度的9.2万平米的市场净吸纳量，深圳甲级写字楼的去化周期也要达到9.3年。
　　近十年的消化周期，甲级写字楼投资潮已是强弩之末。
　　并且，除了甲级写字楼，购房中心体量也出现了过剩的局面，并且对于小型商户来说，很多敖贵的购物中心吸引力已经不大。
　　并且在深圳，中心区过多，人口密集的片区比比皆是，很多行业甚至还要面对互联网的冲击，写字楼的红利期早就不复存在。
　　也就是说，投资商业用房已经是危机四伏，能供投资的选择的项目也是凤毛麟角。对于大部分项目来说，“买到等于被套，被套等于接盘”。
　　很多巨头房企应对于这一局面也做出了多番调整，比如保利、华润等，或自持，或进行商业运营，加入科技元素，希望靠硬件设施、软化服务、区位优势来带高租金，以此来吸引投资者。但这种项目多处于核心地段，优质项目市面上并不多，并且价格不菲，升值空间基本见顶。此外，深圳写字楼的竞争已经十分激烈，非核心地段的写字楼恐怕将更加难以操作。
　　虽然CBD或绝对核心区受波动影响较小，但今年福田、南山为主的核心区也加大供给，中心区也会有所影响。
　　上半年供给的项目包括：中国人寿（601628）大厦、平安国际金融中心、深业上城、深圳自贸中心、前海卓越时代广场、京地大厦、皇庭中心、新世界文博中心及深圳湾科技生态园等；

　　下半年预计将有科通大厦、香江金融中心、深城投中心、生命人寿大厦、荣超联合总部大厦、金地中心等项目入市，全年福田供给最多。

　　2016年，福田、南山的空置率在去年为8%、18%(来源于第一太平戴维斯)。现在来看，福田下半年的空置率还会进一步提升，全市租金方面可能都会出现小幅度的下降。
　　尽管业内推测除金融业外，在大湾区的利好下，外企进驻深圳的数量也会有所提升，但现在来看，深圳甲级写字楼的整体情况是供大于需。
　　截止到今天，深圳今年的土地供应都已商服用地为主，并且按照深圳30%的产业用地红线，深圳市的写字楼库存在未来会更为庞大。
　　有机构预测：未来5年的甲级写字楼供给将超过838.9万平方米。
　　这对写字楼投资市场来说，将是巨大的利空。对于普通投资者来说，投资写字楼已经是“烧钱行为”，不再是理性的选择。