深圳优质写字楼行情看涨 供应量仍将走高

部分房地产研究机构发布最新研报指出，深圳写字楼市场整体租赁需求稳定，未来仍将保持较大供应量。业内人士认为，未来一年内外资企业对深圳优质写字楼的需求增长将成为市场一大特点，进而推动各行业的扩租需求。

●金融类租户表现活跃

深圳一直被各大地产研究机构认为是较优质的写字楼市场。世邦魏理仕近日发布的年度《全球优质写字楼租用成本调查报告》指出，全球最贵的50个写字楼市场排名中，深圳排名第26位，仅次于北京的CBD、金融街和上海的浦东、浦西。

数据显示，深圳写字楼市场今年一季度超过29万平方米的新增供应，截至二季度，深圳甲级办公楼存量达580万平方米。

“深圳甲级办公楼上半年的整体租赁需求表现稳定，从需求来看，证券和资产管理类金融机构租户的表现比较活跃。”仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，上半年深圳写字楼的新增供应主要以企业总部大楼为主，接近五成。

不过，同属金融业的银行、保险类机构的租赁成交却有所减少。他分析称，这一方面是由于银行、保险部分业务受到了较强的监管政策影响，另一方面是部分银行和保险类公司即将搬去其新竣工的总部大楼。

同时，跨国公司开始受到写字楼业主们的青睐。“今年以来，跨国公司租赁成交有所增加，但这类公司近年来普遍在成本控制上有所加强，租赁成交以续租为主。”夏春毅指出，跨国公司普遍具有较好的企业形象，这一因素导致其成为写字楼业主偏爱的租赁对象，一些质量较好并具有优惠租赁条件的项目也成为这类企业的搬迁首选。

●供应量仍将走高

一个现象是，空置率上升的压力在深圳写字楼市场一直存在，原因是在市场租赁需求保持稳定的情况下，写字楼市场一直保持着较大的供应量。

来自世邦魏理仕研究部的资料显示，今年上半年有中国人寿大厦、平安国际金融中心、深业上城、深圳自贸中心、前海卓越时代广场、京地大厦、皇庭中心、新世界文博中心及深圳湾科技生态园等项目入市；下半年预计将有科通大厦、香江金融中心、深城投中心、生命人寿大厦、荣超联合总部大厦、金地中心等项目入市，供应量将会进一步上升。

因此，在市场租赁需求稳定的作用下，部分新竣工项目由于地理位置等因素进驻率较低，导致全市甲级办公楼市场空置率上升至16%，较去年底上升超过3个百分点，但大部分现有的优质办公楼空置率均保持稳定或轻微下降。

租金方面则变动不大，较2016年第四季度上升仅0.1%。记者走访福田CBD发现，虽然新供应不断增多，但部分优质办公楼的叫价却稳中有升。一位地产中介告诉记者，这是由于承租能力较高、租赁面积需求较大的金融类和专业服务类企业对写字楼的租赁需求比较稳定所致。

●外企需求将有所增长

“未来一年内，外资企业对深圳优质写字楼的需求有望增长。”专家表示，受国家扩大开放和支持外商投资等政策影响，外资企业在深注册量及企业投资规模都将显著提升，以专业服务业、电子通信和传统金融行业为代表的外资企业有望继续扩大在深圳布局，对甲级办公楼的需求会有所增长。“尤其是深港合作正进一步加深，港资企业在深活动会更加活跃。”

行业人士分析称，上半年国务院明确提出，大型商业银行要在2017年内完成普惠金融事业部的设立工作，这一有利因素有望推动新进驻深圳的企业数量不断增多，整体上拉动行业的扩租需求。

业内人士预计，下半年仍会有近70万平方米的新增供应投放到市场，以出租型项目为主，在供应压力下，截至年底整体空置率或将持续上升。“租金方面受空置率压力的影响，轻微下降的趋势预计不变。”

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