深圳近八成年轻人租房住租赁市场规模超千亿元

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深圳近八成年轻人租房住租赁市场规模超千亿元

租赁市场或成为房地产市场发展的“重头戏”。作为全国首批开展住房租赁试点城市，深圳关于发展住房租赁的相关政策日前正式面向社会征求意见。

日前市规划国土委网站发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知。记者梳理中注意到，相较国内目前已经发布相关实施意见的住房租赁试点城市，深圳的政策强化了对城中村租赁市场的指导，提出日后在城中村租房将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务。此外，深圳将允许商业用房改建为租赁租房，并将创新探索发行租房租赁券，提高职工提取住房公积金支付房租的比例。

市规土委解读称，实施意见总体上以规范和发展住房租赁市场为主要方向，健全以市场配置为主，政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，满足我市中低收入家庭和各类人才住房需求。

深圳租赁市场规模占比国内最大

目前，无论从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，我市租赁市场的规模占比在国内最大。深圳的流动人口年龄偏小，积蓄有限，大部分人需要依靠租房来解决居住问题，有数据显示，深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，粗略估算，深圳的租房市场规模在1000亿元以上。《深圳市住房建设规划（2016-2020）》曾指出：“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。

业内人士认为，深圳已初步形成“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式，而以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已成为深圳房地产市场最重要的组成部分。

市规土委对实施意见进行了解读，认为深圳的城中村是大学毕业生、外来人群来深的“第一站”，也是深圳吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。据统计，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一。但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。在此背景下，目前解决租赁市场尤其是城中村租赁秩序混乱、消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等尤为重要。

城中村租房给予公共服务配套

根据实施意见，深圳将从几方面入手破解城中村租赁问题。要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务于监管平台，加大规范管理与市场监测。

市规土委解读称，目前需要解决城中村租赁关系合法与房屋产权不合法的不平衡问题。基于城中村租赁关系的合法，对符合消防与安全条件的出租房，各区租赁管理部门应加大租赁合同备案管理，保护租赁双方权益。

此外，在备案的基础上，符合条件、纳入政府监管平台的城中村租赁住房，将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，给予办理居住证明、子女上学等，政府增加城中村周边公共配套规划与供应。为整治城中村黑二房东现象，深圳还将出台二房东转租示范合同，加大转租备案管理,明确转租超过一定套数住房的二房东个人必须成立租赁企业，登记运营。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，收储100万套农民房发展租赁，有利于规范深圳的租赁市场，提供更有效的房源，保障租房群体利益。但是问题在于，本身这些房源处于出租状态，因此不会凭空产生新房源，新房源不增加，市场供应量就比较有限，只是整合收编改造加强管理，通过这个方式降低租金和房价的作用不大。

提高职工提取公积金支付房租比例

值得注意的是，深圳的实施意见，也强化了完善租赁公共配套服务，提高租赁供给效率。市规土委解读称，基于目前我市租房人群还不能享受与买房人群同等公共配套服务，特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利，降低了租赁的吸引力，导致住房需求纷纷转向购房（而不是租房），加剧供需矛盾、房价上涨预期。

借助于租赁立法，各相关部门就要落实租赁一定年限可享有配套公共服务的权利。其中提出，要提高职工提取住房公积金支付房租的比例，住房公积金管理部门缩短相关手续办理的时间。

此外，还将借鉴美国的经验，为低收入人群发放住房租赁券，享受这种补助的家庭可在市场上自由选择适合自己居住住房，用住房租赁券抵扣部分租金。

探索商业建筑改租赁住房

近年来，我市4大支柱产业及7大战略性新兴产业对经济贡献已经达到80%，加上互联网改造传统产业，传统工商业对空间的需求明显下降，存量商业、办公的功能也需随产业升级而调整。

市规土委介绍，深圳产业周期约为20年，建筑物规划用途大多在40年以上，改造和盘活存量具有必然性。同时，我市空间开发强度已近极限，未来产业发展应贯彻“保空间重于保土地”的原则。

实施意见提出，未来，在产业、人口集聚区内的租赁需求较为集中的区域的城市更新，要增加租赁型居住类更新的占比，而且更新后供应的具有居住功能的商务公寓、公寓式办公原则上只租不售。

其次，近年来，随着前期规划的大型商业及综合体项目快速入市，加上城市更新均配建商业综合体，部分区域（特别是原特区外）商业建筑存在一定空置的现象。因此，允许将符合城市规划和公共配套要求的已建成但空置的商业建筑按规定改建为租赁住房，并同步配置公共服务配套，由租赁企业进行规模化租赁经营。此外，在住房建设年度计划及住房发展规划中，统一平衡商品房销售与租赁市场的关系，确保商品住房供应的前提下，增加租赁供应规模。

邓志旺提出，发展租赁应该“市场主导，政府推动”,“政府应该在立法、政策、日常管理等方面加强，市场的事情应该交给市场去做，市场主体去做连锁出租、品牌出租等等。而政府可以通过补贴这些主体，在立法方面进行规范等，使市场朝着品牌化、规模化租赁服务商聚集”。

深圳市住房租赁试点工作方案要点归纳

●依托现有或新成立市属国有企业，于2017年底前筹建3~5家国有住房租赁企业，着力发挥市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用。

●“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。

●各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作），引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

●鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务，推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展。

●“十三五”期间，鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营。

●对个人出租住房的，增值税减按1.5％的税率缴纳；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5％的征收率缴纳增值税。

●对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

●自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

●除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。

●在现有50%的基础上，研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例，进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。（完成时限：2017年12月）