深圳楼市半年均价下跌1% 惠州成需求外溢承接地

高温天气并没有阻碍深圳客的脚步。7月7日，毗邻惠州南站的楼盘星河丹堤开盘，17500元/平方米的均价，吸引了不少深圳客前来购房。“我在深圳没有房票了，来这边也是听销售介绍的，听说未来能涨到4万元/平方米。我虽然不是很相信，但是距离最近的坪山价格都超过3万元/平方米了。惠州现在房价低，不限购，还交通方便，买房投资还是可以考虑的。”一位深圳买家对中国房地产报记者表示。

惠州中原数据显示，7月第二周周末有4盘共1046套新品推盘入市，当天整体去化率达九成，其中星河丹堤、弘泰映月湾、云峰三个项目，市场接受度高，当天全部售出。

深圳同期仅有一个项目开盘，而整个6月仅有5个项目开盘，整体开盘销售率为30%。深圳楼市的表现不尽如人意，不少深圳人的买房需求依然外溢到不限购的惠州。但是对于深圳楼市的展望，业内人士的意见是，深圳潜在需求还是很大，只是还在观望期。

深圳楼市半年均价只下跌1%

不同于其他热点城市在2017上半年一再收紧的“限贷限购限售”调控组合拳，深圳避开了此轮调控潮的主线，将举措指向了具体的实施及进一步规范市场操作行为上，这与2016年十月深圳出台史上最强的调控后楼市快速降温并且持续发挥调控效力有关。

“现在来看房的人不是特别多，去年十月深圳限购条件提高后，也是打击了不少购房需求。很多买家都在观望，我们也很着急，不过也没用，相比较那些还在等预售证的项目来说，我们能拿到已经很幸运了。就我看来，小幅度的让利还是会有的。”一位南山区项目负责人对中国房地产报记者直言。

另一位龙岗区大盘负责人相对乐观，“我们是刚需盘，今年销售还可以，已经超出了预期。调控让更多刚需客户进入了市场。目前深圳楼市政策导向还是比较明显的，我相信下半年还是会趋稳的。我们的价格一样是趋稳的，不会比之前卖的贵，但是也不会卖的更便宜。”

戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙对中国房地产报记者指出，“一方面，预现售环节的管控使得市场供应量大幅缩减，从而影响成交量；另一方面，从严的调控令市场各方观望情绪浓重，价格缺乏上行支撑。加上年初的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》对项目价格等的指导，也令房价持续攀升的局面受到直接限制。”

不过从市场情况来看，需求端购买欲望依然支撑着深圳楼市。深圳中原研究中心数据显示，今年上半年全市成交105万平方米，较2016年下半年下滑40%，但是在成交量明显下滑的情况下，全市均价却非常稳定，从去年11月的54986元/平方米至今年6月份的54492元/平方米，跌幅不到1%。

在供应方面，戴德梁行数据显示，目前深圳楼市库存去化时间为18.4个月。在新增供应局限下，市场存量亦被缓慢去化，当前323.7万平方米的可售面积为2016年来的最低值。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“下半年具备入市条件楼盘的数量肯定比上半年多，但是否能恢复热度，要看政府态度，还要看市场的信心情况。从目前的情况看，需要买房的客户仍然不少，但市场成交气氛并不活跃，且可以选择的楼盘也不多。因此楼市能否在下半年转暖，要看买卖双方的积极性，但明显的是，部分资金紧张的开发商，肯定有降价的倾向，下半年可以多加留意。”

惠州成品牌开发商决战地

在这波调控大潮下，稳如泰山的深圳房价和扑朔迷离的未来市场走势让购房客转而在深圳周边城市寻找合适的房源。

而在一路之隔的东莞已经限购的情况下，另一边的惠州限购政策迟迟不见踪影。不管是急于购置物业自住客还是长期持有的投资客，惠州都是最好的选择。

刘莎（化名）周末刚去惠州星河丹堤看了房，原本打算在深圳罗湖区买商务公寓，但是未来高昂的转手税费令其打了退堂鼓。“我觉得还是买住宅更好，之所以选择惠州，也是图便宜和近。深圳公寓虽然不限购不限贷，但是7万元/平方米的均价还是比较高，惠州对我来说负担不会那么重。我也是看中了粤港澳大湾区的概念，相信惠州未来房价能够上涨。”刘莎表示。

从2017年1月起，深惠两地“公交化”的城际通勤高铁班次覆盖早晚上下班时段，从惠州南站到深圳北站仅半小时，到深圳福田站只要57分钟，在“大湾区”概念下，深惠“双城记”正在被“同城化”所取代。

惠州大亚湾一位项目负责人对中国房地产报记者直言：“惠州市政府对于房价是维稳，并不想过于打压，所以可以看到在限卖条件上比较严格，但并没有限制外来人士购买，调控整体来说比较温和。周末惠州楼市也是不乏自住型的深圳客来看房。我们的销售并没有受到太大影响。”

惠州中原研究中心数据显示，今年上半年，新房市场批预售面积504万平方米，虽然低于预期，但是购房者入市意愿强，市场需求旺盛，项目开盘去化率高，供不应求局面凸显。下半年预计将推出46个新项目，品牌房企占比近6成。尤其是惠阳、惠城、大亚湾表现值得期待。

这也令惠州成为了品牌房企的新战场。据惠州中原研究中心数据，截至2017年6月，进驻惠州的品牌房企有碧桂园、恒大、万达、富力、龙光、卓越、华润、保利、雅居乐、佳兆业、中洲、中海等30余家品牌开发商。今年上半年碧桂园以118.22亿元销售业绩位列惠州第一，星河地产以25.89亿元紧随其后，富力地产以16.71亿元排名第三。

事实上，仅碧桂园一家房企，在惠州已有约60个项目，今年就有超18个项目对外销售。上述不少项目主打就是深圳客。例如碧桂园太东公园上城深圳客比例占比还是超过7成。而星河地产仅凭借星河丹堤一个项目就收金25.89亿元，这也是深圳客较为喜爱的项目。

开发商偏爱惠州也体现在土地市场，春节后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍挂成交竞价中，仅有两宗地没有溢价成交，最高溢价率高达330%，连龙门一块1600平方米的地块都产生了63%的溢价。

惠州世联行(002285,股吧)副总经理胡光宇表示：“如此多的品牌开发商在惠州找地，说明大家看好惠州的城市前景。惠州的资源、土地供应都具备承接深圳产业以及人口转移的能力。现在，本地人的购买需求也相当旺盛。随着轨道交通的规划落地，未来惠州的土地价格还是有继续上扬的空间。”

深圳打造“45分钟通勤圈”

深圳客外溢至东莞惠州已经成为了趋势。回顾“十二五”期间，深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%，其间深圳新建商品房均价飙涨了76%，而同期深圳居民人均可支配收入涨幅仅为22%。

深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。深圳每年新房供应七成以上需要靠城市更新项目来提供，众所周知，城市更新项目操作时间长。

去年为缓解供不应求的住房矛盾，深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿）中，明确提出“十三五”期间，深圳居民在东莞、惠州等地购房需求达25万套。

第一太平戴维斯数据显示，当前在“北上广深”四座一线城市中，深圳的轨道交通规模最小，但密度最大，达到每平方公里143米，远高于北京（楼盘）35米、上海（楼盘）97米和广州（楼盘）42米。值得注意的是，到2030年，深圳轨道交通规模将是现在的4倍。

根据《深圳市轨道交通线网规划(2016—2030)》，目前深圳规划城市轨道线路达32条，总规模约1142公里，其中包括市域快线8条，总规模约412公里，普速线路24条，总规模约730公里，未来城市主副中心之间将有望实现45分钟通达。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“从成交量看2016年惠州、东莞就超过了深圳，基本是深圳的两倍。但是如果一二手住宅一起来看，深圳是和东莞、惠州相近。不能完全说深圳楼市跑输惠州、东莞，现在国家鼓励疏导大城市住房需求到周边城市，楼市一体化在提高。临深片区未来轨道交通接轨后，会有更多人去购房，毕竟惠州、东莞常驻人口只有深圳三分之一，未来成交量超过深圳有这个趋势。”

何倩茹也表示相同看法，“选择深圳还是选择周边，这个第一得看资金情况，第二是见仁见智、各有所爱的事情。但在粤港澳大湾区的发展促进之下，无论是东莞还是惠州，或者大湾区内其他城市，其楼市均有更大的发展前景，部分有投资眼光的客户可能会率先布局。”

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