深圳楼市供给侧革命：商品房供应是去年两倍

历时九个月，深圳楼市仍处在去年10月出台的“10.4新政”的调整阶段。行政管制下，成交量价不再抬头，大胆的炒房客遁走。

  恰逢年中。深圳中原发布的楼市成交数据显示，2017年上半年深圳全市成交105万平方米，对比2016年下半年下滑40%，价格由去年11月的54986元/平方米下降至今年6月的54492元/平方米，跌幅小于1%。价格反应存在滞后，是量价下跌幅度差异较大的原因之一。

  深圳市政府调控楼市的思路不止于限购限贷等强制性措施。房价大涨的本质是供应失衡，深圳有意从供给侧角度，通过增加土地供应、住房供应、培育租赁市场、筹建保障房来解决住房之困。7月11日，深圳发布《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》，与7月7日发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》相呼应，均印证了供给侧改革的思路。

  商品房供应增加一倍

  7月11日，深圳市规土委发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》指出，2017年度计划供应建设用地1350公顷，其中下达给各区1200公顷，预留指标150公顷。通过对比发现，此数据总量与2016年相同。

  不同的是政府对不同类型用地指标的分配。根据2017年度计划，将供应产业用地203公顷，商服用地98公顷，通过新供应用地、城市更新及返还用地保证指标的落实。

  2017年度计划供应民生设施用地681公顷，其中新供应600公顷，通过城市更新改造实现供应81公顷。

  最值得关注的是居住用地的供应。过去，深圳由于土地稀缺，没有居住用地出让便能轻易成就地王，引发江南海北的一众房企争夺。今年，深圳有意增加居住用地的供应，来平抑地价、增加住房供应。

  数据显示，2017年度，深圳计划供应居住用地218公顷，其中新供应32公顷，城市更新供应100公顷，返还用地供应86公顷。

  居住用地包括保障性安居工程用地和商品住房用地。218公顷居住用地中，保障性安居工程用地计划供应50公顷，商品住房用地计划供应168公顷(包括新供应7公顷，通过城市更新供应75公顷，通过返还用地供应86公顷)。

  而根据《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》去年深圳计划供应的居住用地仅125公顷。对比可发现，2017年居住用地的指标同比增加了74.4%。

  与之相匹配的是，7月7日，深圳发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》。这份计划指出，2016年，全市计划安排建设商品住房4.3万套，建筑面积387万平方米;而2016年全市新增安排项目约4.42万套，计划完成率102.8%，建筑面积约398.1万平方米，计划完成率102.9%。

  但2017年，深圳计划新建商品住房8万套、建筑面积720万平方米，这个数据是2016年的两倍。

  保障房方面，2016年深圳计划新增安排建设保障性安居工程项目4万套、建筑面积约209万平方米，实际落实人才住房和保障性住房40093套;而2017年度，深圳计划新增安排建设保障性安居工程项目5万套、建筑面积约277万平方米。

  也就是说，且不论发生在存量房市场的交易，光是新建商品住房和保障房，深圳在2017年度的新增供应便已达到13万套。

  行政成绩单：量跌价稳

  于深圳而言，去年“10.4新政”后，便没有严格的政策出台，只是跟随其他一线城市对商办物业进行建筑设计方面的限制。多名业内人士认为，深圳目前调控的力度和对市场预期的影响相对理想。

  然而，这是中短期内调控政策的作用力，主要是为避免过度投机及由此导致的收入不平等的社会问题，但这种作用力并不能长久。长期的压抑需求造成市场扭曲求不来一个健康的市场，更非调控的最终目的。深圳市政府希望在市场之外，通过政府的干预，建立一套长效机制来引导房价平稳发展。

  “供给侧”是其中绕不开逃不开的关键词。长期以来，政府调控均着重需求侧，限购限贷限售等政策均如是，但市场失衡的问题在于供给侧。深圳等一线城市房价暴涨的根本原因是人多地少、供应不足，“开源”是关键的一步。

  按照深圳市政府的思路，供给侧结构性改革主要通过执行限购限贷等调控措施来抑制投机，与此同时，加大居住用地供应力度缓解供求矛盾、拓展人才住房和保障房来源，构筑多层次的居住体系。

  发展长期公共租赁住房也被认为是解决供给侧改革的重要措施之一。

  在一个长租公寓的相关发布会上，深圳住房和建设局房改处处长王德响指出，目前深圳公共住房存在缺口，单是“十三五规划”中缺口就高达20万套，必须靠政府和市场合作来解决住房缺口的问题。

  王德响透露，“深圳市政府正考虑和某长租机构建立一个长期的合作关系，通过PPP或者通过市场的机制来选择几家机构进行，像携程酒店一样让租客上网点开界面去选择，由政府给予住房补贴。”

  但租赁市场需要培育，从供给端入手解决楼市问题也需中长期后才能发挥效果，短期内观察深圳楼市的变化还需看调控政策带来的效果。

  事实上，在“10.4新政”的作用下，2017年上半年，深圳楼市持续呈现低温状态。根据深圳中原数据，新房成交量大幅下滑，而全市二手住宅共成交约2.9万套，同比减少51%。不过，由于价格反应存在滞后性，无论新房还是二手住宅，目前的价格波动均不大。

  对于深圳楼市未来的走势，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端表示，“10.4新政”一步到位的调控令市场降温并价格回稳，如果政策环境不发生改变，市场将持续当前的平稳状态。

  回到供应的源头上，今年上半年深圳土地市场供应成交表现冷淡，全市共成交27宗土地，占地面积49.16万平。 其中，上半年无一例住宅用地挂出，工业用地和商办用地作为主要成交用地，一共成交39.7万平，占总成交比例超过8成。考虑到全年计划供应指标，下半年将迎来土地出让的重头戏。