深圳最牛钉子户:持续14年88块宅基地尚未征收

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深圳最牛钉子户:持续14年88块宅基地尚未征收

胡赛徐的房屋开拆。另一户邱先生的房屋据说也已经谈妥。原来剩下的三栋楼中，目前只剩下杨美兰这一栋。

“深圳最牛钉子户”：

一场持续14年的拉锯战

杨美兰看起来不像50出头。风风火火的性子，语速快，急，说话时会突然激动，声音变得尖利。如果仅从她的精神头儿看，更像个年轻人，充满斗志。

不说话的时候，她有些佝偻的背，突然沉默下来的眼神，以及那条似乎一直穿在身上的裙子，又会让她显得格外苍老。

杨美兰是樟坑华侨新村3号楼的业主。这栋被称为“深圳最牛钉子户”的砖楼高七层，占地面积为120平方米，建筑面积约为1000平方米，坐落在深圳北站东广场的东侧。从深圳北站出来，沿北站旁边草木掩映的公园走，行人会不自觉地踏入现在的樟坑华侨新村。

同样是绿草如茵，与公园里的绿地相比，这里的荒草似乎更加茂盛，七年多的野蛮生长，让原来的村庄变成了充满野趣的荒地。不过，与1993年初刚开垦时的荒凉相比，2017年的华侨新村似乎更加冷寂，三栋孤零零的小楼立在野草间，有蜿蜒狭窄的土路通向外侧大路，垃圾随意地散落在地上。当有陌生人接近小楼，此起彼伏的狗吠声响起，却并不能唤醒楼里的人气。楼前的铁门森冷，向里望去，黑洞洞一片。这是2017年5月16日之前。

5月16日上午，三栋楼中的一栋开拆。从2010年至今，僵持七年的樟坑华侨新村土地整备拆迁项目似乎开始解冻。

樟坑华侨新村地处深圳市龙华新区民治街道梅龙路西侧，总面积4.8万平方米。2010年，按照深圳市规土委法定图则，樟坑华侨新村所在地块位于深圳北站东广场二客站控制区，被深圳市政府列为13个重大发展项目之一，宝安区政府将其纳入年度土地整备计划。该片土地被规划为深圳北站二客站控制用地、道路以及防护绿地。2011年，民治街道办开始对樟坑华侨新村共138块宅基地、56个业主进行拆迁征收工作，持续至今。

本文发稿前，樟坑华侨新村下辖的深圳市龙华新区民治街道办事处工作人员告诉《中国新闻周刊》，三栋楼中，已有两栋谈妥，唯一剩下的一栋就是樟坑华侨新村3号楼。

（资料图片）深圳樟坑华侨新村3号，杨美兰的砖楼（中）。图/CFP

业主杨美兰告诉《中国新闻周刊》，她要求洗清身上的污名，获得合理的住房补偿，或以宅基地入股。

“违建”

杨美兰所说的污名，是指她盖的楼被政府列为违法建筑。

2013年，杨美兰收到深圳市宝安区规划土地监察大队下发的《行政处罚告知书》。告知书称，2003年至2004年，杨美兰在未取得有效的《建设工程规划许可证》的条件下，私自建住宅楼，非法占有土地，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条和第六十四条。责令杨美兰自收到处罚决定书起20日内，自行拆除违法建筑。

据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由该部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件，建设单位或个人在取得建设工程规划许可证的其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

据《中华人民共和国城市规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；限期改正或限期拆除。

杨美兰对此不服。她告诉《中国新闻周刊》，自己盖的楼被告知书定性成所谓的“违法建筑”，其实这个楼是当年政府批准立项的宅基地住宅房，三证一书齐全，红线图、总规划图、宗地号批文、施工统一图纸均有。并且已按政府要求的程序报建，依法缴纳市政配套费、基础设施配套费等各类费用。

这一切还要从1993年说起。

杨美兰向《中国新闻周刊》提供的《申请开发村民住宅用地报告书》显示，1993年1月10日，龙华镇民治村委樟坑村为了加快本地建设，引进更多外来资金，吸引港澳同胞和海外侨胞回国建设，申请开发位于樟坑村旧住宅南侧地段“樟坑西”约60亩山地、荒地，作为樟坑村“华侨居民新村”，樟坑华侨新村一名由此而来。

这份报告书的落款处，有宝安区龙华镇人民政府的盖章，手写“同意”二字，时间为1993年4月18日。

杨美兰那时还是个生意人，精明、警醒。她在电视上看到了樟坑华侨新村的卖地广告，为了确定该块土地的合法性，她特意去龙华镇国土部门查了这宗地的红线图，即城市规范管理部门正式确定的项目建筑总用地面积示意图。红线用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。她发现，在红线内侧，明明白白圈出来的是樟坑华侨新村，宗地号是A811—011号。

跟杨美兰一样，樟坑华侨新村的其他村民也都不是樟坑村原村民，而是来自五湖四海。在华侨新村买地，他们既是看中了深圳的发展机会，也是为子孙后代求个安稳的住所。

在樟坑华侨新村这块地上，政府对开发和经济发展的需要，和杨美兰们对生活和未来的美好向往，一拍即合。

1993年，杨美兰以18万元的价格，购得樟坑华侨新村一块面积为120平方米的地块。

杨美兰当时很放心，她向《中国新闻周刊》出示了她的全部有关证件：《村镇住宅建筑许可证》《建设用地规划许可证》《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》和《建设项目报建表》。

上述证件的签发日期均为1993年。其中，《建设用地规划许可证》上显示，该用地项目为私人住宅，上面盖有“此证限宝安县私人建房占用荒山地、原有宅基地、村内空闲地”的公章。

然而，据深圳市龙华新区民治街道办规划土地监察中队《关于杨美兰违法建设案件的调查报告》，杨美兰的《村镇住宅建筑许可证》取得时间为1993年7月12日，批准建筑面积为360平方米。同时证上载明，如自核准之日起6个月内无动工，该证作废。

也就是说，按照龙华新区民治街道办规划土地监察中队的说法，杨美兰的《村镇住宅建筑许可证》至1994年1月11日已经失效。其《建设用地规划许可证》和《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》的有效期分别为6个月和1年，逾期自动作废。

5月17日，正在拆除中的胡赛徐的房屋。图/CFP

另据2003年至2004年樟坑华侨新村的卫星影像图显示，杨美兰房屋的建设时间为2003年至2004年。也就是说，按照当地政府部门的说法，杨美兰在2003年动工时，上述证件已失效。

《中国新闻周刊》查看卫星图发现，2003年，樟坑新村的地块上一片空白。到了2004年，在其西侧和东北侧则有几栋楼拔地而起，其中就包括胡赛徐的樟坑华侨新村47号。

胡赛徐告诉《中国新闻周刊》，1993年，他们这些买地者办好各种许可证之后，由于当时梅龙路、留仙路和平南铁路的规划需要占用樟坑华侨新村的地，街道办通知他们暂时先不要开工，等规划完毕后政府再布置统一建设，因此没有完全将土地放开限制。直到2003年，街道办通知可以开工，于是在缴纳了配套费、建设管理费、放限费和图纸费等各种费用，以及办齐手续后，得以开工。

胡赛徐称，当时政府并没有主动告知证件已过期，需要重办或补办。他的理解是，既然政府已经放限并允许他们建设，还统一委托深圳设计院进行蓝图规划建设，每户均为七层小楼，怎么会是违法建筑呢？

杨美兰说，2003年，她在樟坑华侨新村的宅基地块是政府给测绘出来的，“是政府给我定好点，放好线，房屋整个施工要求和质量都是政府监管的，每一层龙华建设局都来人检验，现在却说是违法。”

深圳市龙华新区规土局历史遗留问题科负责人对《中国新闻周刊》说，在上世纪90年代和本世纪初这一特殊的历史阶段，由于深圳建设需求量大，政府普遍对土地买卖、招商引资等行为较为支持。当时，镇政府就有批地权，可以批准建私宅，审批还不规范。后来，随着房地产市场的逐渐发展，审批才越来越严格，镇政府的批地权也被上收。

2003年底，樟坑华侨新村中所有几近盖好的楼，突然收到街道办的停工通知，没有说原因。

多位受访村民猜测，此次停工或许与深圳北站的规划有关。据《市规划国土委龙华管理局关于民治樟坑华侨新村地块2003年用地规划功能的复函》，樟坑华侨新村地块所在土地，被规划为深圳北站二客站控制用地、道路以及防护绿地。

胡赛徐说，2003年底，他正要给楼贴外墙，突然被要求停工，他问街道办什么时候复工，街道办答复说等通知。这一等就是7年，直到2011年开始拆迁。这些房子没有竣工，也没有拿到房产证。

民治街道办有关负责人在接受采访时曾表示，樟坑华侨新村的这些楼没有完备的手续，楼也只建了一半，外墙都没有装修，要对这块地进行重新规划，以符合深圳北站整体的定位和规划。

拆迁

2010年，拆迁的准备工作已经开始。

据2010年9月1日印发的《加快深圳北站周边地区规划建设工作领导小组办公室第三次工作会议纪要》（深宝府会纪【2010】240号），会议指出，已经将樟坑华侨新村14栋烂尾楼和123块未建宅基地的处理纳入区土地整备计划。

对于补偿标准，这次会议要求，民治街道办可根据该地区轨道交通征地拆迁补偿和处理城市化土地遗留问题的相关政策标准，拟定工作方案，报区政府审定后开展。

最后拟定的补偿标准是6548元／平方米，不含二次装修补偿，无法进行产权置换，即以房换房。据民治街道办相关负责人介绍，这个补偿标准的确定，首先由区级土地整备领导小组审议，通过后上报深圳市规土委土地整备局审议，最终通过后形成补偿方案，即2013年由深圳市规土委第52次业务会议纪要审核通过的《樟坑华侨新村土地整备实施方案》。

深圳市龙华新区土地整备局相关负责人对《中国新闻周刊》指出，补偿价格是根据当时的市场价格，委托第三方评估得出来的。“这个补偿价格是市里面定死的，每个片区都是统一的。”

按照樟坑华侨新村的统一规划，其所有建筑框架均为七层半，构造同质，面积每栋约1400平方米。扣除阳台等面积后，政府核查的结果为每栋约950平方米。按此估算，樟坑华侨新村的业主们每户可以获得的补偿款约为622万元左右。

业主们认为这一补偿标准过低，要求以房换房，或者分股。

民治街道办有关负责人曾在接受采访时表示，由于这些房屋属于“农村城市化历史遗留违法建筑”，按规定只能照6548元/平方米进行现金补偿，不可能换成商品房。但樟坑华侨新村的业主们拒绝承认“违建”的说法。

2011年1月，民治街道办以“住宅楼未经验收竣工不能住人”为由，组织派出所、防暴队、租赁公司等近百人开展行动，要求所有租客三天内搬走。

樟坑华侨新村大多业主以出租房子为生，每栋每月可收入租金八九千元。街道办这一行为，让业主们遭受了很大的经济损失。

租客搬空后，开始停水停电。

杨美兰很愤怒，她带着爸妈在街道办睡了一夜。第二天，电恢复了，但依然停水。此后，她开始用自家的井水生活。

此后，陆续有人签了补偿协议。一栋，两栋，直到第六栋。多位业主向《中国新闻周刊》表示，在公布补偿协议前，街道办并没有召开听证会征求业主们的意见，而是单独上门谈。

张德海是第一批签署协议的最后一人。他说，自己家里有人是公务员，有人在村里当干部，有人开公司，还有小孩在读书。迫于街道办及家人的种种压力，他虽然不满，但最终签字了。

杨美兰和胡赛徐都没有签字。

2011年6月，宝安区区长李勇找他们谈拆迁方案，杨美兰们再次提出要产权置换或以宅基地入股，双方协商失败。

杨美兰给李勇出示的分股方案，参照深圳市田厦新村旧改项目，村民以宅基地入股改造村庄，并参与项目利润分配。按照这一方案，对村民的宅基地不再另行补偿，只按照国家有关政策，补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡费用。

按照田厦新村的旧改方案，改造主导方为田厦事业股份有限公司（田厦股份），这是由田厦村民及村集体发起成立的公司。股东由三部分构成，持股比例是三三制，一为合作股，由999名村民共同持有；二为集体股，由田厦村集体资产管理委员会持有；三为募集股，由该公司法人等持有。田厦股份负责田厦新村的改造、开发、建设，村民以宅基地入股。开发所需资金，由市区两级政府出一部分，其他部分田厦股份和村民自筹。

问题在于，依目前公布的信息，樟坑华侨新村为土地整备项目，其土地用途为绿化用地，由政府主导，无开发商介入。拆迁补偿费用来自政府财政和各类专项资金。

但多位樟坑华侨新村业主对此表示怀疑。杨美兰指着两块泥土说：“这上面有钻探的痕迹，一块是2011年的，一块是2014年的。”据了解，钻探多半是为了建高楼打地基之前测量土地的承载力，而绿化用地主要涉及土地平整等工程，很少需要钻探。

很多第一批签署补偿协议的村民称，如果将来真的在这块地上建房，他们仍然要求分房。他们的依据是拆迁补偿协议书。据《深圳市宝安区民治街道樟坑华侨新村征地拆迁补偿协议书》第七条，业主签订本协议后，其他被拆迁人所取得的房地产本体补偿单价标准高于业主实际所取得房地产本体补偿单价标准，甲方（民治街道办）统一向业主补偿部分差价。

民治街道办以正在谈判为由，拒绝接受《中国新闻周刊》的采访。

2011年12月26日，深圳北站开通。樟坑华侨新村周边的房价，和它空地上的野草一样疯长。

杨美兰称，2013年8月，民治街道办一位工作人员告诉她，街道办可以给她在樟坑一区建一栋房屋，现在的房子有多少平方米就建多少平方米，但没有合法的证书。杨美兰拒绝了。

除了条件谈不拢，杨美兰还觉得自己不能一走了之。作为被大家推选的“村长”，她说要对得起其他业主。

目前，樟坑华侨新村尚未签署协议的业主共有48人。除了杨美兰外，还有樟坑华侨新村东北角的名卓大厦的47户业主。有88块宅基地尚未征收。

判决

2014年1月21日，杨美兰收到《深圳市宝安区规划土地监察大队行政处罚决定书》。6月24日，杨美兰、胡赛徐等3栋楼的业主共同将深圳市宝安区规划土地监察大队起诉至宝安区人民法院，要求撤销这一决定。

8月19日，宝安区人民法院一审开庭，判决称《行政处罚决定书》合法。杨美兰等人不服，继续上诉。

2015年2月9日，二审在深圳市中级人民法院开庭。法官第一句话就问：你们樟坑华侨新村村长是谁？杨美兰说：我就是。

一审判决书指出，涉案用地为村集体用地，而能享有该宅基地使用权的，必须是村集体经济组织的成员，原告并非华侨新村的原村民，依法不应取得涉案土地的使用权，其获取涉案建筑用地的使用权及开发建设权的购买行为无效。

然而，1993年，政府和樟坑村委会出于发展经济的需要，将该地块分块出售给现樟坑华侨新村的村民，二十年来，他们早已在此地生根。

一审判决书还指出，2009年，杨美兰等樟坑华侨新村的业主们收到街道办的通知，要进行深圳市农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查登记申报。宝安区规划土地监察大队认为，2009年的违法建筑普查申报表也可以证明：一、杨美兰并非樟坑华侨新村的原村民；二、涉案建筑物属违法建筑。

杨美兰等业主则认为，普查登记的作用在于确权，即使以前不合法，登记后就已经合法了。

龙华新区规土局历史遗留问题科一位负责人告诉《中国新闻周刊》，这一历史遗留问题普查登记类似于人口普查，只是收集信息进行备案，并非确权，也不具任何法律效力。

据2009年起施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（简称处理决定）第五条，经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或没收、临时使用等方式，分期分批处理。

宝安区规划土地监察大队据此指出，对于进行过历史遗留违法建筑普查登记的违法建筑，政府亦有权责令依法拆除。

龙华新区规土局历史遗留问题科上述负责人表示，对于违法建筑如何分类处理，哪些可以确权、哪些不能、如何补偿等问题，由于深圳情况复杂，涉及利益多元，政府近年来一直没有出台相应的细则。

杨美兰说，无论是2003年——距1993年已10年——的开工，还是2003年底的停工，都体现了华侨新村村民们“遵纪守法”的一面，因为“政府让我们干什么，我们就干什么”。

二审结束后，判决书迟迟未下。

2016年5月，杨美兰接到深圳市中院的电话，称希望对双方进行民事调解。民治街道办土地整备中心主任骆石周参与了此次调解。调解并不顺利，双方的矛盾依然集中在樟坑华侨新村地块是否属于集体所有土地、街道办是否同意产权置换等核心问题上。

街道办的态度很坚决，说只能采取货币补偿，不同意以房换房或者以宅基地入股。调解仅进行了十多分钟，就以失败告终。

2017年2月23日至3月13日期间，民治街道办开始频繁找杨美兰协商。双方谁都没有退让，反复扯皮，谈崩。杨美兰脾气急，被缠得烦了，激动地大声说：“你说我要什么？我要棺材。”

杨美兰肚子里有气，负责拆迁的工作人员也有抱怨。龙华新区土地整备局相关负责人告诉《中国新闻周刊》，近年来拆迁工作中遇到的最大难题，就是拆迁户日益增加的需求和政策之间的矛盾。

“所有人都要房，要商品房，但是我们的政策在产权置换上有很多限制。说是货币补偿就是货币补偿，不可能妥协。”

民治街道办一位负责人曾在接受媒体采访时说，“我们每年都会去谈，他们（业主）从最开始对我们的反感，到慢慢理解我们一点，这个过程很漫长，但是这期间我们从来没有想过要强拆，一直都是想着通过谈判来解决这个问题。”

2017年4月，胡赛徐收到了深圳市中院的二审判决书，依然认定《行政处罚决定书》合法，要求他于20日内自行拆除房屋。

收到判决书后，他先后又收到两张催告书。因为担心法院对其房屋进行司法强制拆除，他和政府签署了补偿协议。

依据《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）〉的决定》（2016年12月23日开始施行），按照龙华区各类未经产权登记的房屋补偿金额标准（住宅类）规定，民治街道房屋征收基准价格为20400元／平方米，公告基准地价为2109元／平方米。对于非原村民而言，不超过建筑面积150平方米的部分，补偿价格为上述基准价格扣除100元／平方米的罚款和100％公告基准地价，即18191元／平方米；超过150平方米的部分，补偿价格为上述基准价格扣除150元／平方米的罚款以及3倍公告基准地价，即13923元／平方米。

胡赛徐的房屋建筑面积共有967平方米，按照上述方法核算，扣除各种罚款和地价后，拿到手里的共约1442万元。按照民治街道目前7万 8万／平方米的房价，大约可以买2套三居的房子。

5月16日，胡赛徐的房屋开拆。另一户邱先生的房屋据说也已经谈妥。原来剩下的三栋楼中，目前只剩下杨美兰这一栋。