深圳《城市更新条例》意见稿流出 开发商不得强征拆赔比变1：1

“深圳速度”给了深圳传奇般的发展轨迹，但在它茁壮成长的对面站着的却是迅速老去。对深圳而言，通过不断的城市更新来博取发展空间已是无法回避的一条路。据悉，早在2014年，深圳对于城市更新的依赖性就已高达75%。

　　深圳发展看更新，但众所周知，它城市更新的进程长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困局中。

　　自2015年8月初起，深圳《城市更新》（草案）内部征求意见的《城市更新条例（草稿案150731）》和深圳市规划与国土资源委员会发布的《关于调整拆除重建类城市更新单元计划审查、规划审查等城市更新事项办理部门的公告》先后出炉，签约率过95%，开发商即可申请强征的消息随即传出并有望实施；自2015年9月1日起，拆除重建类城市更新单元计划审查、规划审查事项也将由市城市更新局直接受理并履行审查（审批）职能。当时就有业内人士认为，这将是强制征收和售卖正式实施前的信号。

　　在去年的深圳《城市更新条例》草案中，对拆赔比、钉子户和市场评估机制等一系列人们关心的问题都有相关的说法，多少人一度认为深圳城市更新的困局将会得到破解……

　　拆赔比

　　建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。

　　钉子户

　　“钉子户”不超过10%的，可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物。

　　当“钉子户”不超过5%，项目实施主体可申请区政府强制征收并出售给项目实施主体。

　　评估机制

　　市场机构评估结果等于3家评估机构的市场评估值之和除以3。

　　城市更新意见稿流出 旧改格局或将翻天覆地

　　在以前关于深圳城市更新的报道中，我们经常可以看到这样的字眼：某某片区城市更新项目由某某房企主导，例如华润的湖贝、深业的黄贝岭以及京基的蔡屋围。但从最新的意见稿可见，深圳政府对于城市更新工作不再一味的由开发商为主导，现正加大土地整备的力度，强力推进用地的清退和城市更新工作。

　　1、由区政府作为主导开展前期工作，选择一家开发商进行旧改。

　　2、严格控制商务公寓的审批，旧改项目含公寓的，须一定比例交政府。

　　3、政府或停止旧住宅区拆除重建申报工作，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类域市更新计划，除存在重大安全隐患鉴定为危房区域或因市政需要。

　　4、大幅度提高免缴地价容积率：城中村≤5.0;旧屋村≤2.0，(之前设定为≤3.0)。

　　5、增加保障房建设。在轨道站点500米，用地面积不少于3000米的工业用地，按保障房法定图则做调整，可配建总建面35%的商品房。另一类地区，工改居的最高配建40%
住宅。

　　6、旧住宅区回迁比例按套内面积测算，同用途置换比例为1：1。

　　7、旧住宅区旧改由政府主导进行意愿征集，需在1年内达到100%业主同意签拆迁补偿协议后，方可报审。逾期五年内不得再开展城市更新工作。

　　8、申报旧改项目“五年规划”范围内的，区政府可直接审批。

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