深圳房价易涨难跌 二手房买家毁约难成风潮

 楼市就如江湖，市场双方不断博弈，暗流涌动。最近，深圳出现部分二手房买家因预判房价可能走跌、不惜毁约放弃购买或反逼卖家降价的现象，有的甚至诉诸公堂。去年楼市大涨时出现的卖家“毁约加价”风潮，今年主角会否变成买方?业内人士对此分析认为，买家毁约实无必要，且深圳楼市中长期仍然看好，今年或难出现大面积“毁约潮”。

  楼市就如江湖，市场双方不断博弈，暗流涌动。最近，深圳出现部分二手房买家因预判房价可能走跌、不惜毁约放弃购买或反逼卖家降价的现象，有的甚至诉诸公堂。去年楼市大涨时出现的卖家“毁约加价”风潮，今年主角会否变成买方?业内人士对此分析认为，买家毁约实无必要，且深圳楼市中长期仍然看好，今年或难出现大面积“毁约潮”。

  卖家叹“风水轮流转”

  当前深圳的二手房行情逐渐走淡。据深圳中原研究中心监测，上周二手住宅成交套数、成交面积分别环比大降39.6%和43%，价格也是稳重趋降。于是有买家签约后又嫌贵而“逼”卖家降价、甚至毁约，这让此前还欢天喜地的卖家感到头痛。家住福田的李先生就遭遇了这样的问题。

  李先生说，他手上这套近90平方米的二手房位于景田片区，上月以510万元的价格挂牌出售，随即有买家表示愿意购房，双方签下合同并由买家支付了部分定金。“然而买家前几天告诉我，他预判房价可能继续下跌，要求我降价销售。”

  由于李先生急于出手，因此他告诉对方：继续协商，在降价不过分的情况下，自己愿意以补充协议的形式适当降价出售。

  “去年大涨时，卖家嫌定价便宜而不惜提价毁约。今年则是买家嫌贵要毁约。真是风水轮流转啊。”李先生苦笑。

  类似后悔或违约情况，在房地产行业可谓屡见不鲜。日前，某网站发起一项“你个人或亲朋好友在二手房买卖中有没有遇到业主反价违约”的投票活动，结果37.2%的网友表示曾遇到过违约现象。而在另一项主题为“当房价涨幅超过违约成本时，作为业主你会不会违约”的投票中，46%的网友表示，会因为经济利益的诱惑而选择违约。

  法律界人士认为，买家违约现象的出现，主要是“3.25”新政后受到房价下跌预期影响，多数违约出现在买家付定金但未监管首期款阶段，大多数买家自愿丧失定金而放弃购买;而业主在没收定金后，也不愿再追究买方违约责任。因此，该类违约案件目前进入司法诉讼程序的并不多，毁约量不及去年同期。

  买家违约其实“没必要”

  乍一看，部分二手房买家的违约现象显得有些不太“地道”。但专家认为，当市场出现明显变化时，买卖双方出现类似的违约现象可以理解。“问题的关键不在于是不是毁约，而在于是否能够毁得了约。这取决于相关的法律程序是否完善，或是毁约方是否能够负担得起毁约的代价。”

  那么，今年会不会出现大面积“毁约潮”?深圳中原地产研究中心经理王飞认为，由于数量并未像去年上涨周期出现的那么多，因此这并不会成为普遍现象。“首先，市场的成交量目前并不高，毁约案例相对也少;其次，二手房价并没有出现大幅下跌，上个月二手房价只跌了2个多点，业主报价的下调幅度使得议价空间加大，但实际的成交价格并没有出现大跌。”

  王飞表示，买家违约的最大原因还是基于对后市的判断和近期成交的数据影响，但违约情况一般只会出现在快速上涨或下跌行情中。“否则违约成本是远高于房价上涨收益金额或下跌损失金额的。”

  美联物业全国研究中心经理何倩茹同样认为，深圳房价易涨难跌，价格调整的幅度始终不会太大。“买家怕吃亏可以理解，但事实上大部分买家的守约意识还是比较好的，违约现象应该不会形成趋势。”

  综合开发研究院(中国·深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，今年应该不会出现大面积违约现象。“去年卖家出现毁约潮是由于房价上涨幅度太大，但今年价格仅出现小幅调整，而大多数人对深圳楼市中长期是看好的，因此对买家的心理影响不像去年对卖家影响那么大。”