深圳旧改最新官方解读：强制售卖或不合适

深圳旧改还将如何发展？媒体曝光的城市更新政策意见稿究竟会否执行？2016深圳城市更新高峰论坛里这些问题都回答了吗？

6月24日下午，一场旧改论坛在五洲宾馆举办，甚至连久不露面的行业大咖也粉墨登场，这场盛会中，执掌深圳城市更新“生杀大权”的大佬们，又究竟说了啥？答案请往下看！

  1关于旧改的五个问题

  Q

  更新政策会不会收紧？

  A

  深圳规土委城市更新局用地处处长罗会军：目前深圳的更新市场应该还是处于复制和推广期，同时也是处于恶性竞争初期，或者说局部已经出现了恶性竞争，跟这个市场状况相对应的政策基调就应该是滴水。相比之前的放水可能就是收紧了，但目前的基调有松也有紧。

  松主要体现在两个方面：1. 计划申报的门槛有所降低，比方说重点片区合法权属已经下降了30%，其他地区的权属比例达到了50%或者60%。2. 地价放松，我们试图将地价稳定在2015年12月底的状况。

  紧主要体现在两个方面：1. 保障性住房和其他分配的比例明显增加。增加到多少比例是一个多方博弈、多方平衡的过程，但增加的方向和趋势不会变。2. 为保住深圳先进制造业的发展空间，会严格控制工改居和工改商。

  Q

  更新十三五规划会不会把自己的项目拒之门外？

  A

  深圳规土委城市更新局用地处处长罗会军：“十三五”规划关于旧改的核心内容主要有以下三点。

  一是重点拆除重建的区域。一类是位置好、人气旺、轨道站点这些重点区域，如自贸区、福田保税区、笋岗清水河片区、高新北片区、大空港片区、宝安中心区、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城。另外一类重点更新的区域是政府希望做企业积极性不高的，位置比较偏远，配套不够完善的，比方说罗湖的二线插花地。

  二是严控工改商、工改居。目前主要是19个产业园区，其中宝安有四个，分别为宝安先进制造园区、宝安科技创新产业园区、西乡战略性新兴产业园区、石岩产业园区；光明有三个；龙华有三个；龙岗有六个，分别为平湖西部产业园区、阿波罗产业园区、宝龙高新园区等等；坪山有两个，分别为碧岭先进制造产业园区、坪山战略性新兴产业园区；大 鹏有一个。现在关键是这19个园区的边界不确定，所以大家在选择项目的时候可能要参考一下这方面的信息。

  三是鼓励工改M1（一类工业用地），就是建厂房；工改M0（新兴产业用地）不得超过工改工项目的60%，因为大家反映这个M0涉嫌做假的产业升级，所以对M0有一定的限制。

  四是对地质条件不太好的区域要适当的降低开发强度。比如福永、沙井、石岩的东部，观澜南部，布吉西部、南部，平湖、平地。

  那不在“十三五”规划的拆除重建范围内就意味着项目就没戏？确实是这么回事，但也不用担心。因为规划里面是分为三类，一类叫拆除重建区，一类叫综合整治区，还有一类是自主选择模式区，既可以拆除重建，也可以综合整治。

  Q

  旧住宅区还能不能改？

  A

  深圳规土委城市更新局用地处处长罗会军：已经签到了百分之几十、百分之几十，甚至只剩一户人，到底能不能动？大家关注的木头龙项目，企业也是很难受，居民同意还是不同意都在那吵，基于这种情况对旧住宅区的更新改造市里面一直都是采取持续推进的态度。

  规土委曾经对313个成片的旧住宅区进行了实地调研，结果是63%的小区在实施综合整治后，除个别小区防火通道不满足要求外，大部分不存在重大安全隐患。所以说政府不会轻易的去推动旧住宅小区拆除重建。

  Q

  更新条例何时出台？

  A

  深圳规土委城市更新局用地处处长罗会军：去年南方都市报已经率先报道，已经调整了95%，剩下的通过条例来解决。大家关心这个条例什么时候出台，是不是能解决。

  大家讲的无非是设定两种模式，一种是多数人告少数人，业委会带着大多数业主向法院起诉这些少数不统一的，首先业主委员会属业主自治组织，我们现行民事法律、行政法规均没有可向人民法院诉请履行自主组织，即使业主大会就拆除问题做了决定，业主仍有权以该业主损害合法权益向法院起诉。

  二是强制售卖。首先从法律基本原则看民法通则、物权法以及合同法，除国家下达指令性任务或者国家订货任务以外，在权利人不愿意出卖的情况下，强制售卖属于突破民法基本原则而做出的限制民事主体自由例外的规定，特区立法是否有权做出规定，建议慎重研究。潜台词是说深圳没有权利做这个。所以基于大家对这个东西的理解有较大分歧，执行起来可能不排除信访、多诉。

  2深圳不适合推进强制售卖

   香港市区重建局规划及设计总监马昭智发表了“香港都市更新 - 有关强制售卖的法规”的主题演讲。通过分享香港的旧改经验，表示强制售卖并不适用于深圳。

  1.香港86-90%签约 开发商可申请法院强拍

  香港60年代之前一些老房的容积率，比现在法律所允许的还要高。旺角很多旧楼房容积率通常是10以上，重庆大厦甚至达到了12。

  但是现在香港九龙区只容许9，要拆那些容积率比现在法律容许高的没有可能，所以唯一的方法就是去改造。开发商如果能够买到大概86%-90%，就可以去法庭申请强拍物业。

  2. 7年楼龄80-90%签约 重建局可申请征地

  现在去旧区买大概50-60年的旧房，大概12万一平米，那是天价。重建局就跟政府去谈项目，得到财政司司长批准启动，大概80%签约，就可以跟政府申请用《收回土地条例》，去跟其他20%征他们的土地，跟强拍条例差不多。7年楼龄，买了80%-90%，就能跟政府用条例去征地。

  3. 香港启动一个项目到征地完 用时大概5年

  我们启动一个项目，如果有三四百户，也要谈3-4年才能集中80%，跟政府去启动条例。从开动一个项目到征地完，大概5年，有一些项目可能要更多。

  4. 香港旧改三条腿 重建局跟开发商合作

  2011年开始，每年香港居民就开始申请重建，每一年我们选择2-3个项目做，但每一个都是亏本的，大概亏两三个亿，好的地段都被开发商拍了。

  现在我们重建有三条腿：一条腿是我们进去的；第二个是居民要求我们进去，我们每年可能选两三个项目；还有一个是居民要求我们去跟他们合作，跟开发商去谈拍卖，谈了之后就集合了大概80%-90%，这也是做了市民和开发商中介服务。

  5.香港旧改不适用于深圳

  现在香港征地也不容易，很多旧楼房容积率很高。现在有一个新的思维：不一定要拆，可能要改造。

  很多香港开发商已经买了一些旧的住宅改用酒店，重新新装修改了它的用途，重建不一定要拆才叫重建，把很多旧的楼房重新利用，让它活起来，才是我们未来十年、二十年主要的方向。深圳是一个很年轻的城市，跟香港面对的问题不同，所以也不能。

  3城市更新加强政府的主导作用

  中国房地产业协会理事、深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良发表“房地产企业在深圳的机遇与挑战”主题演讲。

  1. 城市更新思路大不同

  1979年经济特区建立，2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，2009年《深圳市城市更新办法》以及到今天为止新的历史关头，城市更新的方向、思路、操作模式完全有了变化。

  2016-2020年，“十三五”规划这样一个政策的框架是有质量、有秩序、可持续，这是一个基调。2016-2020年的城市更新规划里面的主题，民生幸福主要是保障房的问题，产业升级、空间优化、低碳生态、基础保障，所有围绕这些问题我们做城市更新的方向才对，你的项目就有立足点。

  2.剩下难啃的骨头，必须加强政府主导作用

  前期行业很多项目把好的肉吃了，剩下的都是骨头，完全由政府引导、市场化运作的很多项目没有办法来做，所以我们必须加强，政府的主导作用，而不是过去的引导，这是我自己的理解。

  很多的项目紧紧依靠企业的力量或者小地块很难以满足现在城市发展的需要，东进战略没有办法满足这样的条件，怎么办？政府解决，重点大的统筹。

  3. 品牌企业机会也来了

  目前“十三五”规划的期间，政府对城市更新的重视程度是前所未有。

  品牌企业机会也来了，深圳市十大重点项目或者各个区的重点项目有实力、有品牌、有经验的企业进入，从龙岗前年我们一直提意见入门门槛的问题，未来这些重点项目我觉得不仅仅是注册资金的问题，更重要的是企业的实力，我觉得今后的竞争市场完全不同了。

  王主任讲的住房公积金，人均住房拥有量才30%多，缺口非常大，机遇我不多说，我主要说挑战。

  4. 拆赔比例不要乱动

  有些区域希望有一个指导，协会也正在研究需不需要做指导，项目恶性竞争会造成连锁的反应，你提高，旁边不提高，做不了，旁边提高，你这个项目也是一个问题，我们代表协会呼吁在座的所有企业家不要擅自提高标准，尤其是这次房价去年到今年房价飞涨，龙华、龙岗、坪山这些项目，我建议大家一定不要动，你要是动我告诉你后面也会全部动。在签约的时候最好是集中签约。

  5. 产业集群化 严控工改居

  鼓励产业升级和复合式更新。全市已经框定了一定范围用作产业升级的保留，也就是成片区，工业基础好的产业园区一定要确保，必须是产业升级项目，这是未来深圳市长远发展产业一个重大的变化，这一块大家在选项目的时候一定要注意。

  生态控制线范围内的旧工业区，过去我们打擦边球，未来这个生态控制线通过人大政府发布文件是不能动的，据我所知很多的老板经常咨询我这个问题，结果我一查是生态控制线，我建议这个项目不要动，这些项目是不可能让你延期的。

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