深圳旧改规则不清致利益争夺加剧 将逐步规范条例

11月21日，世联行举办了深圳城市更新沙龙，在沙龙上，现场专家主要解读了工改政策以及为城市更新的下一步发展展开讨论，深规院王嘉在沙龙上表示，现阶段关于城市更新的规则不清晰导致利益争夺加剧，未来城市更新一定会设容积率 天花板 ，提高申报效率。
　　
　　世联行华南顾问总监左文曦在沙龙上解读了工改政策，她认为，由于工改项目的先天特征，例如业主相对较为单一、可选择地块是比较多的、产业立项专业申报流程较短、前期投入成本较低等原因，政府和开发商都不约而同地对工改项目抛出橄榄枝。而在2010年后，工改政策也发生了几大变化：地价补交标准由原来的以工业基准地价补交变为了配套转让需要补交市场评估价；分割出让则由原来的不可分割出让转变为均可分割出让；销售对象由个人购买变为只能由企业购买；可售比例也突破在补交差价的基础上可突破50%入市销售。
　　
　　在上述这些经验基础上，她强调开发商在实操工改项目中还会有许多的不确定性，需要企业综合考虑工改工的利润率问题，在核心区域工改工的利润率会较为可观，操作性也较强，但城市偏远区域盈利周期较长，需要慎重考虑。同时她也认为在启动项目开发的介入期、政府申报环节、招商和客户定制、运营期分阶段引入商家和平台嫁接这几个方面，企业需要随着工改政策的变化做思路上的调整，避免走弯路。
　　
　　深规院王嘉认为，城市更新项目的利润率要达到14%以上方可操作，但现今市场规则不清晰导致利益争夺加剧。 比如容积率、地价补交、更新项目类型、拆建比、超配比等等方方面面的规则技术制度体系都需要完善。 王嘉认为，未来城市更新项目的容积率一定会设下了 天花板 ，从而提高规划和申报的效率。他表示，下一步深规院和市规划与国土委将会继续完善规则。