深圳棚改新政 买了老破房的人要哭了

一则《关于加快推进棚户区改造工作若干措施（征求意见稿）》的政策一出，“符合棚户区改造政策适用范围的老旧小区不再采用城市更新的方式进行改造”被广泛解读，针对以旧改为主要取地方式的深圳开发商、对旧改预期老旧物业“以小博大”的投资者、对以周转旧改项目为主营的投资公司以及受旧改影响的房价都有所提及。

于此，笔者从开发融资、市场供给、量价等层面进行解读。

我们来先看一下政策的核心内容。此次征求意见稿从适用范围、推动主体、政策规定、实施保障等方面均做了有效说明，笔者提炼以下核心内容：

1、适用范围：全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。

2、实施模式：棚户区改造推广“政府主导+国企实施+公共住房”的实施模式，原则对符合条件的棚改区采取拆除重建，由区棚改工作指挥部、区主管部门、街道棚改办多级配合实施，具体实施主体由市人才专营机构或其他国企承接，可指定市人才安居集团，或通过公开招标方式确定。

3、棚改流程：棚户区改造实施流程与城市更新流程主要节点相同，也包括信息普查、纳入棚改计划、确定实施主体、编制专项规划、制定补偿方案、签订补偿协议、实施拆除、不动产权证书注销、申请规划许可证、测算地价、签订补充协议。最大的不同点在于纳入计划后的棚改项目需先确定实施主体再执行编制专规等工作，且棚改的“钉子户”可依法进行强制拆除。

4、棚改项目扣除返还物业外，其余物业坚持以租为主，根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例，福田、罗湖、南山、盐田四区的棚改项目所建人才住房和保障性住房只租不售。

政策对比：根据深圳市政府2016年12月28日颁布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》即我们经常所说的“38号文”中关于旧住宅区申请拆除重建类城市更新条件为：建筑物建成时间原则上不应少于20年；对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。

从政策对比来看，新棚改政策与原棚改相关规定对于其适用范围并未有较大区别，但最新出台的政策更强调政府参与旧改的主动性，原则上符合棚改老旧小区全部由政府进行主导改造。

那么，以上政策究竟对市场带来什么样的影响？笔者将从以下几个方面分析：

1、对政府而言，政策将加快政府住房保障体系实施进度：2016年6月30日，市人才安居集团正式登记成立，为严格执行深圳“人才计划”，政府斥资1000亿元成立人才安居集团专营深圳人才住房保障体系。按照计划，“十三五”期间，深圳市将建设和筹集保障性住房及人才安居房40万套。其中，人才安居房30万套，相当于特区建立以来政策性住房的总和。各区政府均担负人才安居房提供的任务，目前人才安居集团主要通过项目收购提供人才安居房，但次方法受限于房源数量及收购成本，推进速度无法满足“十三五”规划要求。该政策几乎倾向于棚改指定人才安居集团参与开发建设，相信在很大程度上能满足人才安居房的需要。

2、对开发商而言，政府主动参与棚改一定程度上加剧城市更新竞争激烈度。政府参与棚改会加大人才住房和保障性住房供应量，保障体系的完善更会在房价高企的今日对购房者提供多重保障，商品房开发受到一定程度的影响。当然从短期来看，该政策并不会产生较大影响，也无须过度解读，但确实会对开发商选择城市更新的类型及项目的眼光。同时，对于正在实施双百限制条件下的旧住宅区更新项目的开发商而言确实是一个极好的消息，可以借着这股政策的春风，加快签约进程、推动旧住宅区项目实施。

3、对购房者而言，尤其是符合深圳人才引进政策的人群，未来可选择空间将进一步提升。当然对于前期以购买有旧改预期的老旧住宅区的投资者而言，在可预期的时间内，恐怕其投资收益预期要受到较大的影响了。

4、对金融机构而言，目前对房地产开发资金监管空前严格，政府主导的棚改成为当前资金环境下相对文件的资金投放项目，相信各银行及非银金融机构一定会根据自身特征定制化金融产品大力支持棚改。

而对市场而言，假设政府主导的棚改在全市范围内形成一定的规模，则会更引导深圳房地产市场由增量向存量的快速转变，租赁经营市场将会进一步放大。

笔者认为，该政策的出台于各方而言各有利弊，但政策指示精神将推动深圳市保障住房体系的完善，虽然政策制定到细则出台再到项目落地实施需要一个过程、一个周期，当然也存在项目推动动力、纳入计划标准、实施主体开发模式、项目搬迁补偿标准制定等一系列难题有待解决，但我们相信在政府推动下，深圳房地产市场将会向更理性、更健康的方向发展，形成保障住房体系及商品房住房体系双轨并行的良好状态。

当然，再次强调，于当下对于该政策无需过度解读！理性、客观看待深圳当下的房地产开发环境。

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