深圳棚改新政引热议 超20年老住宅纳入棚改

深圳市住建局一份《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）在业界引发激烈讨论。征求意见稿指出，在深圳使用年限超过20年，存在隐患、功能配套不全的老旧住宅区应纳入“棚改”范围，不再采用城市更新方式进行改造。这意味着什么？

图片发自南方都市报App

区别

政府“引导”变“主导”

拆赔公开透明减少钉子户

过去7年，“政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用”的主导机制曾让深圳的城市更新市场化程度非常高，遥遥领先于全国其他城市。不过，从去年起，棚改越来越多地进入深圳旧改的领域。

棚户区改造项目实施模式“政府主导—国企实施—公共住房”，在这次的《征求意见稿》中得到明确。与“政府引导—市场运作”的城市更新模式很大的不同。

深圳第一个棚改项目就是去年启动成功共的罗湖“二线插花地”棚改项目，推进至今，9.3万居民已基本办理。

城市更新项目不少，但进展差别比较大。在2009年《深圳市城市更新办法》出台之后，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园和桥东片区被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅小区改造项目。如今，7年过去，除了鹤塘小区，其他项目依旧停滞不前。

日前出炉的这份征求意见稿指出，深圳范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。各区政府应当优先将配套不完善的项目纳入棚户区改造项目库。

“罗湖二线插花地棚改的有序进行说明相比城市更新，棚改的进度会更快。”上述负责人表示，棚户区改造政策适用范围已经明确清楚，而且政府主导改造会给出理性、公开、透明的拆赔标准，“钉子户”想盲目抬高补偿标准的想法破灭。

改变

强制征收、强制售卖难落地

行政征收、行政处罚取代之

在这份征求意见稿中，针对签约期内少数拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施并损害大多数业主利益的业主住户，实施主体可以向项目所在区政府主管部门提交书面情况报告。区主管部门核实后，报区指挥部审议。审议通过，依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。

此前，“强制征收”和“强制售卖”两大核心条款曾被诸多从业者视为城中更新中的“钉子户解决机制”。但基于合法性、合理性和操作性，这两大条款一直未能真正落地。

在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这一行政征收、行政处罚条款中，“多数”、“少数”根本没有一个具体的数据。而且，哪怕真的实行行政征收、行政处罚，政府与业主之间的矛盾依然不可避免。

不过，宋星慧则认为，行政征收、行政处罚，是在“钉子户”明显损害多数人利益与公共利益之后才启动的，确实可以解决“钉子户”难题。“而且，在棚改过程中，前期都会跟业主进行民事协商与沟通，业主的利益基本都可以得到保障，真正出现‘钉子户’的现象非常少。这种‘钉子户’，也往往是业主盲目追求私利导致的，不存在政府与业主之间有重大的利益冲突。”

焦点

是否会冲击深圳市场化的城市更新模式？

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧认为，政府主导的棚改与市场化的城市更新并不存在冲击。“市场化的城市更新可以做，但问题在于，最终签约是比较麻烦的事情。在市场背景下，开发商与业主之间是一场博弈，开发商为了项目可能会盲目抬高补偿标准，因没有利润空间可能会”偷工减料”，最终能否有实力将项目开发完毕并不好说。如果从业主角度来看，有些业主利益诉求较高，开发商没有办法和手段解决“钉子户”问题，那么项目就只能长期停滞不前。”

宋星慧认为，棚改既不影响业主的既得利益，而且由政府参与还能加大改造力度，改善居住环境，同时解决人才住房紧缺的问题。“从某种意义上来讲，棚改的加入为城市更新注入新的血液。”

事实上，在此次的征求意见稿里，棚户区改造政策的适用范围已经讲得很清楚，这意味着，只有符合条件的老旧住宅区才可能纳入棚改。“仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。”按照宋丁的观点，对于老旧住宅区的改造，30%的老旧住宅区划为棚改，70%划为旧改，这样的比较比较符合深圳的供需关系现实，也能够稳定多年来已经比较成型的旧改格局。

棚改补偿标准到底会是什么样？

此前的《城市更新条例(草案稿150731)》中，市场呼唤已久的拆赔比标准被“明文”写下，建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而这次的征求意见稿，只是提出棚户区改造搬迁补偿安置采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式，由被搬迁人自愿选择。各区政府应当根据辖区实际情况，研究制定适用于辖区棚户区改造项目的搬迁安置补偿标准，指导本区棚户区改造项目实施主体开展工作，并向社会公布。

“一般这种补偿标准，政府会在法律的框架上，考虑市场因素，从已经运行的项目来看，目前的补偿标准都符合市场预期。”宋星慧表示，后期棚改还是会根据具体项目来设定各自的标准，当然每个区的项目在实施的时候也会相互参照，同区的项目补偿标准不会有太大的出入，政府也会总体把控平衡。

上述操盘城市更新项目的开发商负责人直言，补偿标准并不好统一，每个项目的地理位置、安置方式都不一样，目前的政策只能列出大框架的东西，很难细化到具体的标准。