深圳楼市“喝茶费”最高炒到60万变相推高房价

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深圳楼市“喝茶费”最高炒到60万变相推高房价

随着行情逐渐火爆，“喝茶费”也水涨船高。今年七八月份，普通住宅的“喝茶费”涨到10万-20万元，豪宅最高叫价60万元。

深圳楼市曾经的火爆行情滋生了“喝茶费”，并逐渐衍生出一条从线上揽单到线下交易的产业链条。其产生的根源在于控制房源，制造“饥饿营销”，迫使急于购房的市民缴纳几万元到数十万元的“喝茶费”。

现象 60万元一杯的“喝茶费”

从某种意义上讲，楼市调控间接减少了某些利益相关人的收入。

在2015年、2016年楼市火爆的时候，“喝茶费”在市场中盛行，一般按照住宅的价格加以区分，宝安、龙华普通住宅在3万-5万元，南山、罗湖豪宅在8万-10万元。随着行情逐渐火爆，“喝茶费”也水涨船高。今年七八月份，普通住宅的“喝茶费”涨到10万-20万元，豪宅最高叫价60万元。

市民戴先生有这样的遭遇。去年年中，南山深圳湾一家豪宅开盘，戴先生看中一套180多平方米的户型，总价1400万元。由于认筹的人数过多，戴先生担心买不到自己中意的房源，经熟人介绍，称一家银行领导可以优先选房，甚至可以在现有优惠基础上再打一个点的折扣，条件是他要额外付出20万元的“喝茶费”。在交出20万元的费用后，对方承诺的事项一一兑现。

邢小姐遭遇的事发生在开盘现场。前海一个刚需盘以均价5万元/平方米的价格开盘。从安居客数据看，这个价格低于周边物业的10%-15%。

低价不仅为这个楼盘积攒了人气，也繁荣了“喝茶费”业务。开盘日上午8时，距离开盘还有一个小时的时间，邢小姐便遇到了第一位兜售“喝茶费”的中介，开价25万元，并承诺可在总价中给出2个点的折扣。进入内场后，“喝茶费”不断下降，戴小姐终于与中介达成交易，掏出了5万元的“喝茶费”。

梁先生的“喝茶费”堪称个案，按照他的说法，还“省了”几十万元。今年初，梁先生拟购买前海一个盘，看好的83平方米市价520万-550万元。经打听，有开发商员工愿意拿出员工的内部盘交易，条件是在419万元的基础上加价80万元。经过讨价还价，以60万元的“喝茶费”成交，总价为479万元，如此算来，也比市价便宜40万-70万元，但是更名花费了半年之久。

内幕

已经形成一条产业链

深圳商报记者采访了解到，由于“喝茶费”动辄数十万元，利润丰厚，现在已发展成为一条线上和线下互通的产业链条。

最直接的就是中介直接在销售现场“打街霸”。今年10月初，深圳商报记者就在一楼盘开盘现场门口看到一位中介高举广告牌，上面写着“某某楼盘，单价4.5万元，内部提前拿房”，等客上门；或者潜入到现场里面，看到有焦急买不到房的客户，直接过去洽谈。

因为这种方式过于直接，成功率并不高，已经逐渐少用。

“我有一个XXXX楼盘的房号想转让……”“谁有XXXX楼盘的号？”几年前，房信网、58同城、赶集网等网上频频出现这样的帖子。新兴的方式是七八个人在微信组成一个群，每人分工不同，领头的称为“总监”，这些人在地产界人脉较广，与多家开发商相关负责人很熟，负责从开发商那里拿房源；低端的是业务员，通过微信找有需要的客户，初步谈妥后，直接拉进微信群，进一步谈妥价格后，由业务员带客户进入卖场，交付“喝茶费”后，总监带进签约区，直至完成整个交易过程。

一般来说，总监会提前获悉市面上所有楼盘的开盘信息，提前一周左右在群里发布开盘时间以及各个楼盘的“喝茶费”价格，动员业务员“跑单”，事成之后，按照比例提成。当然，“喝茶费”中的一部分，还要交给开发商的有关人员。

也有少部分是企业员工，因为部分企业会给予内部员工购房较大的折扣，员工把这些房源拿出来，加上一定比例的“喝茶费”，再卖掉。程序大致是这样：买家先看户型图，选出意向房号，交几十万元的手续费到银行，做个人联名资金冻结监管（联名是指买家和公司内部的某位工作人员），待房子登记售价后，再进入最终的选房。如果成功，手续费不退、不冲抵房款。

探因

控制房源并制造“饥饿营销”

“喝茶费”的兴起，大约可以追溯到2005年，深圳楼市进入供不应求的阶段。早在2005年至2007年，深圳房价一路上涨，大量炒房客涌入深圳，“茶水费”公然现身。在楼市低迷时，“茶水费”又会悄然消失。2013年以后，随着楼市火爆 “茶水费”又“死灰复燃”。

“当时，部分买不到房子的市民通过贿赂的手段，从开发商内部拿到房源。在楼市火爆、供不应求的时候，‘喝茶费’出现较多；在楼市淡季、理性的时候，则较为少见。”深职院房地产研究所所长邓志旺如是说。

楼市火爆的时候，售楼处总是人满为患，看个样板房还要排队。这当然与深圳市民自有房率低不无关系，但是，更多的时候是人为制造的“饥饿营销”。

深圳楼市营销手法取自香港，分批推售曾是市场惯例。开发商经过前期市场调研和宣传，累积了一定的精准用户，他们称之为“蓄客”，缴纳一部分定金就能参考摇号（通常推盘量都小于购房者）。深圳商报记者曾问过很多置业顾问，得到的数据大多是：房源量和意向购房者的比例大多在1：3。这个数据有没有注水不得而知，但开盘量肯定会依据这个数据来决定。

为了营造热销的气氛，开发商总是制造供不应求的氛围。比如，认筹数量达到500个，楼盘获批房源800个，开发商根据认筹数，将开盘当天推出的盘源限定在450个左右，如果当天确实火爆，再看情况加推盘源。所以，一个楼盘开盘动辄去化八九成，甚至卖光，都是开发商玩的“数字游戏”而已。

在这种情况下，少数能够控制房源的开发商核心人员，就可以利用自己的权力，赚取额外的“喝茶费”。

业内说法

“喝茶费”去哪儿了？

一位在深圳楼市交易不下20套房产的资深投资客告诉深圳商报记者，其实“喝茶费”也要看情况而定，如果和开发商高层关系“极铁”，那么可以不用交“喝茶费”直接拿到房源。

该投资客称，“喝茶费”其实没有固定的标准，完全是各个楼盘操盘手自己根据情况而定。有的楼盘，不管你出多少钱，就是不给更名。有的楼盘，开发商、中介、黄牛党三方联手，直接就可以把事情给办了。

只要还没有在规土委完成签约登记备案，“喝茶费”就有存在的时间和空间，当然现在更名已经较难了，需要多方面的配合。

如果是10万元的“喝茶费”，利益链条上是怎么分的呢？该投资客给了两种说法：

第一种是，这10万元是中介经纪人的标价，原业主只求尽快出货，中介经纪人或许可能分成2万至4万元，剩余款项全部用于配合更名的办事人。

第二种是，这10万元里开发商、办事人只得2万至4万元，其余由中介经纪人和“黄牛”分了，大致的比例是各自占三分之一。

专家观点

“喝茶费”变相推高房价

一般来看，动辄数十万元的“喝茶费”，占据整体房价的3%-5%，有的占据一成水平，并且绝大多数出现在一手盘市场。买家接盘后，这笔高额的成本势必要转移到下家，也就是二手房买家身上。如此循环，在一定程度上推高了房价水平。

“‘喝茶费’在房地产热的时候成为业内的一项潜规则，成了置业者购房租房前的一道门槛，若不交，连购租资格都没有。‘喝茶费’人为制造了房屋资源的紧张现象，助长了行业歪风，必须严打。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，“喝茶费”在楼市中长期存在，一则是供求关系的恶化所致；二则是权力人员的“寻租行为”。从整个交易流程来看，“喝茶费”实际上都是“羊毛出在羊身上”，推高了整体房价水平。

而高价的“喝茶费”主要是由某些投机客抢占房源后炒卖楼花推动，这些获取暴利的行为无疑使已经高涨的房价雪上加霜。

深职院房地产研究所所长邓志旺建议，政府主管部门在加大监管力度的同时，可以引入第三方平台，在这个平台上开发商和置业者之间进行公开公平的平等交易，辅以第三方监管。

在广东信荣律师事务所主任律师张茂荣看来，“喝茶费”涉及犯罪。他认为，买房摇号是出于对购房者公平选房的考虑，目的是为了实现购房者的购房机会均等，但买房“黄牛”的存在导致了部分购房者（黄牛客户）通过内定的方式取得了优先选房的机会，破坏了公平性，间接侵犯了其他购房者平等选房的权利。又由于优先选房的实现需要开发商内部人士的配合，“黄牛”收取客户的费用一般都与开发商内部人士分成，由此与开发商内部人士共同涉嫌非国家工作人员受贿；如果“黄牛”与开发商没有关系且骗取购房者款项则涉嫌欺诈，重者违反《刑法》构成诈骗罪。