深圳控地王 楼市限价前置到卖地环节

深圳10月颁布新政严控楼市，11月接力推出相应的卖地新政，对开发商和购房者提出更严格要求：既限定最高成交地价，也限定未来商品房售价，而且要求购房者五年内不得转让。
　　这一行政调控色彩浓厚的卖地政策，见诸于深圳市土地房产交易中心11月10日挂出的三宗土地出让公告（下称公告）。公告明确，此番挂牌出让土地将采用“双限双竞”方式，亦即：限制销售房价、限制成交地价；竞成交地价、竞人才住房面积。这三宗地块均是居住用地，分别位于深圳原关外片区的龙华区、坪山区和大鹏新区。
　　举例而言，公告规定，位于龙华区、编号为A808-0020的宗地所建商品住房，预售时平均销售单价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%，而且不能高于5.67万元，最高销售单价则不得高于5.98万元。在销售房价的基础上评估土地出让底价，溢价率达到一定比例的价格，即为最高地价限价。所谓“双竞”，即是指当竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买者由竞地价转为竞人才住房面积。
　　深圳此番要求竞得人必须至少配建占建筑总量20%-30%的人才住房，最终配建面积由规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。而且，人才住房建成后，必须无偿移交给当地国企深圳市人才安居集团有限公司。这家政策性国有独资公司刚成立不久，注册于10月9日，注册资金高达1000亿元，专门从事人才安居房投资建设和运营管理。
　　深圳市房地产研究中心主任王锋认为，“双限双竞”的土地出让模式，既能有效杜绝竞拍者无理性的叫价，防止出现“地王”，也有助于解决当地人才住房需求。深圳近来“地王”频出，令楼市持续升温：6月上旬接连出现两个“地王”，成交价分别约为83亿、140亿元，8月底更是诞生310亿元总价“地王”，刷新全国记录。
　　深圳此番卖地对开发商的严要求，还体现在套型规定和购地资金审查方面。公告规定：出让宗地内可销售的、住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比，不得低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。这便是坊间俗称的“90/70”政策。公告还要求土地竞买人承诺：土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资和资管计划配资等。
　　购房者方面，深圳要求：商品房小业主自取得分户不动产登记证书之日起，五年内不得转让。
　　前述系列规定环环相扣，无疑将会减弱商品房投资属性。深圳中原地产研究中心分析认为，这些项目应该主要是刚需产品，将可抑制投资客炒房行为；规范土地资金市场，则可降低开发商拿地杠杆，降低潜在金融风险。
　　但另一面，卖地新政从末端房价着手调控，必将压缩开发商盈利空间，可能带来负面影响，例如，出现偷工减料导致项目质量不高等问题。“对开发商来说，产品类型和价格都没有发挥空间，肯定要从成本上控制。”一名深圳楼市研究人士如此表示。
　　在楼市连涨多时的背景下，深圳市政府接连出招，3月颁布楼市新政，从社保门槛、信贷政策等方面收紧楼市，10月又加码调控，再推八条调控措施，被称为“深八条”。此番卖地新政便可视为“深八条”中供地政策的落地实施。深圳市规划国土委认为，这次土地出让是“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合”的招拍挂首例，有助于明确政策导向、稳定市场预期。
　　卖地新政并非深圳独有，房价同样高涨的北京也有类似措施。北京市规划国土委10月13日即发公告明确，即将出让的四宗土地将采用“限房价、竞地价”方式出让，而且执行“70/90”政策。
　　不同之处在于，北京规定：当报价到达地价上限时，由竞地价转为竞报企业自持商品住房面积比例；当竞报自持比例达到100%时，再转入高标准商品住宅建设方案投报程序。高标准商品住宅建设方案包括可再生能源利用、绿色建材使用比例及新风系统等方面。