深圳上周楼市刺激因素不足 销售不及预期

中原研究中心监测，上周深圳共有四个项目入市，分别为：豪方天际、恒地悦山湖和英郡年华3·时光里，另外KPR佳兆业广场进行了少量顺推。其中推售量普遍较少，开发商信心不足，探市依然明显。从推售状况来看，开盘销售率不及预期，客户观望情绪依然浓厚。虽然自“金九银十”传统周期开始以来，市场公开发售项目较少，但是近两周以来，相继约有17个项目开放营销中心和样板房， 9月下旬的市场还是非常值得期待。

  根据根据深圳市规划国土委数据显示，上周深圳（9.05-9.11）一手住宅成交584套，成交面积为约5.9万㎡，环比分别下降17.5%和27.0%，成交套数小幅高于8月周均成交套数523套，处于5月份以来的中等水平。上周新房成交均价为60225元/㎡，环比下降14.0%，上周南山区成交占比大幅低于前期，全市均价回落至6字头。

  区域来看，宝安和龙岗是全市的成交大户，占全市总成交量的85.40%，上周宝安赶超龙岗成为全市成交占比最高的区域，占比高达45.2%，龙岗为40.2%，南山上周占比10.4%，大幅低于前期的24.0%，这也是全市均价回落到6字头的主要原因。上周全市除宝安和福田成交套数较前期有所上升外，其余各区均较前期有所下降。上周南山均价为96878元/㎡，依然为全市均价最高的区域，福田上周有8套的成交量，均价为90037元/㎡，量价均较前期有所上升。

  根据深圳中原研究中心的监测，上周深圳（9.05-9.11）二手住宅共成交1674套，成交面积约为13.6万㎡，环比较前期上升了16.7%和13.4%。上周成交量回归1600套，随着传统周期“金九银十”的到来，二手市场反应较快，相对5、6月份成交量回升明显，预测后期二手市场热度将会将会继续保持回升。从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为57350元/㎡，环比下降0.58%，与前期基本持平。

  从二手成交的分区情况来看，上周成交的1674套二手住宅中，宝安和龙岗占比在2成以上，其中龙岗占比高达26.9%，位居全市首位，宝安占比较前期增加明显，上周占比突破两成。福田和罗湖的占比分别在15%-19%之间。

  9月6日，住建部官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》的实施方案，其中在主要任务和具体措施方面，有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来，住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。其中有关建立全国房地产库存及交易平台这一政策意义重大，有助于预判市场走向，给政策制定提供更科学化的数据和市场依据，并更精细化地执行分类调控政策。过去几个月为给楼市降温部分政府已经收紧房屋和土地购买需求。为防范市场风险，抑制资产泡沫，如今官方调控出台，未来房地产调控依然以因城施策为主，房价大涨可能性较低。

  根据深圳市规划国土委披露的《深圳市城市更新“十三五”规划》，未来5年，深圳将完成各类城市更新用地规模30平方公里，其中将完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人住房需求。没有太多新增土地供应的深圳，未来旧改和公改将会如火如荼的展开。但深圳市政府近日公布的“1+2”系列文件，大大降低了深圳得入户门槛，按照深圳2016年计划，全市有望新增入户人口38万，未来五年将远远超过50万人。而这批新市民的入驻，在近期无法直接促使深圳楼市需求增长，但长期来看无疑会对楼市需求起到明显的拉动作用，未来供需关系依然紧张，这也使得房价下降缺乏动力，未来深圳房价总体上将趋于平稳型螺旋式上升阶段。

  展望后市，深圳链家研究院表示，一些性价比高的房源被消化后，不少业主心理预期有所提升，但是置业者入市依旧相对理性，并未追涨买入，大部分片区成交价格维持稳定，预计未来买卖双方的博弈依旧会存在，同时经过前期看房、考虑之后，9-10月份置业者入市步伐会比前几月加快。