深圳写字楼发力拼硬件“第一印象”很重要

如果仅从最直观的体验感受出发，完善的硬件设施和配套设施无疑是写字楼提升“第一印象”的“神器”。从内外公共装修标准、停车位数量、电梯配比，到空调系统、强弱电系统、综合配套，写字楼能施展的空间也许比想象的更多。先进智能的硬件配套设施，不仅为用户营造舒适的办公环境，而且还能带来最大限度的成本节约。本周，《黄金楼市》邀来的几位写字楼领域资深人士，准备为当前写字楼上一堂课，教教他们如何打造“硬实力”让用户惊鸿一瞥。
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　　相对于软件来讲，硬件更是写字楼的基础。目前写字楼的评定标准主要有哪几种?每种对硬件设置各有什么要求?
　　深圳目前并没有统一的评定标准，按照国际标准在衡量。
　　何凌：商业地产的标准和价值与地理位置关系密切，各国都会有不同标准。像美国，写字楼主要分为A级/B级/C级，评级是由当地机构的专家根据综合标准评定的，兼顾硬件(层高/电梯/建筑材料/外立面设计/绿色环保等等)和软件(多指管理/维护)多项标准。因为评级由各地专家评定，所以没有个非常具体的界定，各地的同级写字楼也有可能质量差别比较大。地方定级机构会定期做一些写字楼升降级的审核，国内所说的写字楼一般分甲级/乙级等，不过我们国家并没有法定的机构来做评定，并不具备法律效应。甲级/乙级等等一般在不同专业机构有不同的标准认定，所以很多所称的“5A甲级写字楼”可能只是一些机构专家或开发商本身对比了一些国际标准自己给的主观界定。比如说在欧美，如果写字楼里面含散售部分，就不能定级成甲级写字楼，但我国完全不含散售部分的写字楼很少，这一条很多时候会被弱化。
　　钟远明：目前，写字楼按通俗的标准，可划分为甲级写字楼、乙级写字楼。评定依据主要是硬件设施、区位、物业管理、开发商背景等。甲级写字楼即是我们通常说的5A级写字楼，(5A指O A办公自动化，C A通讯自动化，FA消防自动化，SA安保自动化，BA楼宇自动化)。
　　范进佳：事实上，每个地方的写字楼标准都不一样，深圳目前并没有统一的评定标准，都是按照国际标准在衡量，这其中，除了地段是否在核心商圈里、对楼宇的档次等有相应标准之外，走廊、洗手间配置、电梯配比、停车位的配比、强弱电系统、空调系统等与使用舒适度密切相关的硬件配置也对甲级写字楼提出更高的要求。
　　一般来说，90%以上的甲级写字楼走廊宽度基本都达到1 .8米，以保证舒适度;停车位配比按照国际标准至少要达到1：1以上，但很多都会达到2：1。在深圳罗湖、福田等中心区，很多比较旧的写字楼都达不到这个配比，当前新的写字楼一般会采用分层停车方式，而且实现人车分流;很多甲级写字楼会专门设置C E O卫生间，卫生间每层至少要配备10-12个厕位，对抽风系统等死角也有相应的衡量标准;大部分甲级写字楼一层要配备6部电梯;层高按照国际化标准都要达到3- 3 .2米以上，香港很多写字楼层高甚至达到3.4米。
　　此外，采用落地式玻璃幕墙保证无遮挡景观视野、灯光的强度以及照明需保证到每一角落，这些都是甲级写字楼的硬指标。
　　就像星级酒店在硬件设施上追求奢华极致，目前写字楼在硬件设施上更注重哪些方面?
　　项目的规划、建筑、形象、空间、绿色智能化系统等。
　　何凌：写字楼并非酒店，不是以短期入住享受为服务目的的。硬件好当然会有助提升写字楼的档次，但也会多考虑写字楼长期租户的一些其他具体需求。比如在绿色节能，租户的信息、金融、健康等长期或高频率的服务或活动等等。也就是提升写字楼物业管理相关的一些硬件指标。例如，写字楼中是否有餐厅和会议中心等便利的配套、多少楼层中配有多少电梯、层高不能过低(达到2.7米以上)、每层公共卫生间的男卫女卫，而一些金融企业，往往还喜欢有高端大气的大堂。
　　钟远明：为充分满足租户的需求，开发商在新项目上，对项目的规划、建筑、形象、空间、绿色智能化系统等方面做一些前瞻性的设计。例如，在结构、功能性方面的设计，为了项目整体形象的建立，往往会聘请知名设计团队。空间方面，会考虑使用率能否满足现代办公需求，例如现在新兴的无柱空间、架高地台(网络地板)、天花的空间设计，另外就是联合办公空间的服务公司进驻，让用户可以即租即办公。而绿色智能化系统主要体现在开发商对于绿色建筑的追求，例如现在越来越多的写字楼会拿LEED认证，代表写字楼达到了国际绿色建筑标准。
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　　用户在写字楼的硬件甄选中最关注哪几项指标?具体到深圳，这里的用户关注的指标是否有不同?
　　公共休息空间和灵活高效的办公空间都是关注重点。
　　何凌：写字楼租户和业主关注方向不一样，他们一般对工作环境比较重视：电梯等待时间、噪音级数、卫生环境、公共休息空间和灵活高效的办公空间都是用户关注的重点。
　　至于深圳用户，我的理解应该需求都差异不大，我们并没有做过针对深圳写字楼租户体验的专门调研。
　　钟远明：租户在选择写字楼时，非常注重物业的产权，在同等条件下，租户更加倾向于选择单一业权的物业，单一业权经营模式是未来写字楼的主要发展经营趋势。物业管理服务，也成为租户在选择物业的主要标准，越来越多的开发商通过引进知名国际物业管理公司来提升项目的物业管理水平。
　　范进佳：写字楼的用户通常最先观察的是停车位够不够用，停车场是否实现智能化;大楼的电梯配比到底够不够，高峰阶段乘坐电梯会不会排长龙。除此之外，整栋写字楼周边的配套比如交通、饮食等、大堂的舒适度都是用户很关注的。部分企业有加班的需求，所以写字楼内的空调系统在下班之后能不能细致到户，这直接影响到租金，也是一些租户重点关注的。当然，物业管理公司更加重要，不管是维修服务、保安与监控都会影响办公环境的安全性与便利性。
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　　除了硬件，对于写字楼的综合配套能力以及布局，一般要满足哪些条件，达到哪些要求?
　　在配套方面主要围绕租户组成，体现在餐饮、金融服务等方面
　　何凌：综合配套和布局这些方面一般各个区位、各个楼盘都有不同的标准，没有一个固定的标准。其中会涉及到业主和项目招标的一些硬性规定，可能还有资产回报的考虑等等。
　　目前来看，基本上底层的咖啡馆之类的休息交流中心，地下停车场的布局管理，考虑了人流动性等的电梯、楼梯设计都将会是配套重点。
　　钟远明：除了硬件设施，对于单体写字楼，在配套方面主要围绕租户组成，体现在餐饮、金融服务等方面，开发商一般会用部分物业来引进商户进驻，便于更灵活利用物业，服务楼内租户如引入餐饮、咖啡厅、健身房、银行、便利店等。另外就是停车场的车位配比。而综合体写字楼会有齐备的各种配套设施，如万象城、平安金融大厦。
　　范进佳：如果是自持的写字楼，配套定位一旦缺失或混乱，往往很难吸引到优质客户进入，所以开发商会极其关注综合配套以提升整个写字楼的档次。楼下饮食有没有多样化，不仅要有满足中高层人员需求的高档餐饮，也要有满足广大员工日常需要的便利店及餐饮，银行、咖啡馆、健身会所等设施究竟完不完善，这些都是开发商考虑的重点。他们宁愿牺牲高租金，也要促使整个配套商业的结构更加完整，以充分满足不同办公人群的配套需求。
　　如果是出售的写字楼物业，开发商一般在招商时就会考虑租金承受能力更高的品牌业态。