2016深圳楼市上半场:调控见效 地王频现

　今年上半年，深圳房地产市场的"剧情"精彩。一季度延续了去年的火热行情，随着"3●25新政"的落地，成交量大幅下滑，但价格依旧坚挺，6月初深圳连续出现两块地王，让置业者再次惊慌。 
　　深圳中原总经理郑叔伦认为，"3●25新政"的限购升级加上4月1日评估价上调影响，将火热的深圳楼市直接速冻，市场观望情绪浓厚，6月两块地王一定程度上提振了市场的信心，东进战略、轨道交通等城市规划的实施会进一步提高深圳的城市竞争力，长远来看，深圳楼市仍具潜力。 
　　调控见效 
　　放眼全国，今年房地产市场的主要任务是去库存，但在深圳，政府不得不动用政策手段抑制房价过快上涨。去年"3●30政策"，二套房首付降至四成，营业税"5改2"，直接吹响了深圳房价全线上涨的号角。今年的"3●25新政"为此降温，政策的无形之手对深圳房地产市场影响明显。 
　　今年1月份，深圳新建商品住宅存量仅为419万平方米，去化时间低至7.4个月，到了3月份，更是降到了373万平方米、去化时间6.5个月，房价因此快速上涨。 
　　在这种情况下，"3●25新政"推出并立即落地。深圳市政府办公厅3月25日深夜发布房地产调控新规，本市户籍居民家庭限购2套住房；非深户籍家庭限购1套住房，且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明；二套房最低首付比例为四成。 
　　调控政策立竿见影，深圳4月份新房成交量接近腰斩，降至25.26万平方米，环比下降46%。新房成交量在5月份继续下降，6月份有所回升，去化时间升至10.4个月，但是价格依旧坚挺。 
　　二手房市场更容易受到政策的影响。除"3●25新政"外，4月1日，房产交易评估价进行了例行更新，二手房交易成本明显上升。3月份，深圳二手房价连涨18个月达到历史新高的56149元/平方米，当月增幅高达6.7%。到了4月份，二手房均价环比下跌2.4%，5、6月份有所回升但仍低于3月份高点。4月份成交量直接腰斩，5月份再度腰斩，导致二季度与一季度相比，成交量整体下降6成，回到2014年的水平。 
　　深圳中原研究中心数据显示，6月底，深圳新房均价已经高达61756元/平方米，半年上涨45.4%，但成交量较去年下半年下滑31%；二手房均价为55883元/平方米，和年初相比上涨16%，成交量同比下降2%。 
　　连现地王 
　　"3●25新政"像一道分水岭，让一季度和4、5月份的市场表现差异明显。但到了6月份，深圳连续出现两宗地王，市场出现复苏迹象，成交量回升，价格继续上涨。 
　　面粉贵过了面包。6月2日，深圳龙华新区出让今年第一块商住用地，该地块为深圳首次试点商品房现售的项目用地。最终，中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标，楼面地价高达每平方米56781元，问鼎全国单价地王。有市场人士分析，这个地价要卖到每平方米8.5万至9万才能赚钱，而由于是现售，届时价格还需要更高。而该地块周边楼盘特发和平里、潜龙曼海宁等目前价格在每平方米5万至5.5万元之间。 
　　随后的6月8日，深圳公开出让光明新区一宗商住地块，建筑面积50.9万平方米，龙光地产以总价140.6亿元竞得该地块，刷新2016年全国总价地王纪录。该价格溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米。 
　　地王效应明显，6月份深圳新房成交量回升至34.65万平方米，环比增加41%，新房均价环比上涨10.64%，二手房6月份成交量、价格较4、5月份亦有所回升。 
　　"通过市场的自我调节，下半年的深圳楼市有望在适度灵活的货币政策下稳健发展。"郑叔伦表示，"在市场渐渐复苏之时，客户对价格的敏感度仍非常高，新盘的定价尤为重要，开发商不宜因地王效应在定价上贸然激进，否则只会打击客户入市的积极性，市场回暖之路将更加漫长。"