宝安小产权房业主遭村委起诉：合同无效、追回房屋

小产权房，因价格远远低于商品房而获得普通市民青睐，虽经官方屡屡打压，房产律师频频提示风险，依然活跃于深圳这方热土。

近日，让所有购买小产权的人颤抖的事终于发生了。深圳市宝安区小产权房——明月花都购房者遭村委起诉，要求确认合作建房合同无效，返还房屋......

综合整理自公众号“信荣律师团队”、乐居直播间

1、宝安小产权房业主遭村委起诉

要求确认合作建房合同无效，返还房屋

随着深圳商品房价格的急速飙升，高昂的房价让不少购房者望而却步。即使能勉强凑够买房的首付，但每月七八千甚至上万的月供压力也让不少购房者内心打鼓。在居住属性上与普通商品房上无多大差异，价格却便宜一半的村委统建楼，中介费用和过户费用等相关税费相对比普通二手房交易少一半，小产权房凸显了其价格优势。

于是，小产权房市场开始活跃，村委开始吃香。为了防止任何一方违约，交易双方开始找村委盖章确认。然而，2017年9月发生的明月花都村委起诉非村民确认合同无效案，直接刺穿了所有购买小产权房人的心。

明月花都位于宝安西乡大道与共和工业路交汇处（大益广场旁边），是共乐村建的统建楼。2017年7月19日至30日期间，深圳市共乐股份合作公司先后就刘某等人提起六个诉讼。以其非本村所在村民，无资格购买自己出售的房屋、自己所建房屋属于小产权房，合作建房不合法等理由，要求确认集资建房合同无效，收回房屋！

据悉，当初建房时房价仅九千，目前已近三万。

早在2007年，住建部就曾发出风险提示，提醒不要购买在农村集体所有土地上建设的房屋，并提醒购房者此类房屋不受法律保护。这种房屋没有国家办法的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，其产权证也并非真正合法有效。

盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣此前接受乐居采访时曾表示，深圳市政府是不认可深圳有小产权房的，深圳都是国有土地，没有集体土地之说。深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。小产权合同基本无效，存在业主反悔的风险。他建议，权衡价格和风险，慎重购买小产权房。

另外，针对本次案件，信荣房地产律师团队表示了他们的担忧。从业多年，他们见惯了村民与非村民合作建房后，因为房价暴涨，或者列入拆迁，村民反悔抢房的案件，而对于村委反悔的事还是第一次看到。“村委靠不住，小产权房的安全还能靠谁？而一旦被确认无效，是不是又将引发深圳大面积的小产权房业主违约潮？”

2、“非主流”购房渠道哪些风险？

在房价高企的今天，不少承受不了商品房高价的刚需，会另辟蹊径满足置业需求，如购买小产权房、回迁房、法拍房等。这一现象自然逃不过眼神犀利的投资客，因此也会有投资客也杀入这些“非主流”市场。不过，既然是“非主流”，就意味着存在着一定风险。（补充：此处所说的“非主流购房渠道”指法拍房、回迁房及小产权房）

购买“小产权房”存在的风险：

1）无法办理房产证

小产权只具备使用性质，不具备普通商品房的法律性质。购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。

2）无法抵押贷款

小产权其房屋的产权证并非由国家的房管部门颁发的，该房屋不具备上市交易的条件。对于小产权房的业主来说，只是拥有了房屋的居住权，而不是拥有房屋的所有权，自然也就不能用来申请抵押贷款。

3）交易难

购买二手小产权房是无法办理贷款的，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险，而且购买二手小产权房以后如果再想出手卖掉，也是比较麻烦的一件事。

4）拆迁补偿难以保障

小产权房价格诱人，但是“出身”不明，购房人对两者的权衡实际上就是对小产权未来“转正”前景的一种赌博。如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错、合同无效，即使开发商或物业公司违约，购买人的权利也得不到法律的认可和保护。

同时，小产权房的开发商常常缺乏资质，也没有得到政府机构监管，房屋质量和房屋售后保修难以保证，因此在入伙后如果发生房屋质量问题、公共设施维护和物业管理问题，其救济途径非常有限。

张茂荣表示，法拍房主要有两大风险：收房风险和不明费用风险。法院不负责清场交房的，竞买后可能因租客存在未到期合法长租或其他占有人拒不同意交房而无法收房，“比如前段时间媒体报道的华侨城波托菲诺豪宅泼油漆案即是租客不走，竞买人收不了房。”法拍房均以现状拍卖，费用均由买家承担，很多拖欠费用无法查明，可能导致成本增加。

回迁房方面，重点是期权回迁房，一方面没有产证，必须等到原村民办下来一手证后才能办理二手过户手续，跨时长，违约风险大；另一方面，购买时只有回签合同无产证（有的开发商还没有交付房屋），原村民完全可能“一女多嫁”重复出售、重复抵押，后患无穷。“我们队代理的大冲城市花园回迁房纠纷，2014年380万一次性付款后，业主债务缠身失联，多家债主堵门换锁抢房，起诉后又被其他两债权人抢先查封执行，至今一审未果。”

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