楼市乱象丛生 深圳小产权房何去何从？

深圳，曾创造了世界城市发展史上的奇迹，也随之杂生出数量庞大的违建问题。众所周知，深圳是全国小产权房问题较为突出的城市之一，小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中。小产权房的违法交易更是屡禁不止。深圳小产权房火热销售背后的驱动力是什么？以后将何去何从？近日记者实地探访了在售的位于深圳光明新区的万兴大厦小产权房交易现场，了解相关情况，试图找寻一些答案。

探访“灰色地带”

    在深圳小产权房有三种类型：一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；二是一户一栋基础上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；第三类则是外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同,但从严格意义上来讲，小产权房并不是严谨的法律术语，它是民间对这种特殊不动产的称谓。
    记者来到了深圳市光明新区白花名苑附近，映入眼帘的是两栋楼盘在售卖。销售员宋先生告诉记者，这栋楼名叫万兴大厦，有三房、二房可供选择，带记者看了一套138平方米的三房和91平方米的二房。宋先生一直在传述购买此楼的商业价值和未来升值的潜力，“在观澜富士康南门，出租也有市场，自住也不错，依山傍水，距离光明高铁站近，去深圳北站也方便。”“消防通道已验收，这个万兴大厦是工业用地，以公司宿舍的名义对外销售，毛坯交房，同一时期已建10多层的村委统建楼都停工了，但我们老板的万兴大厦建成了，并且销售至今”。宋先生说。
    为何小产权房一直有火爆的市场？深圳的面积仅为1900多平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。过千万人口挤在这1900多平方公里的土地上，有限的土地供应量与强烈的住房刚需，成为一对矛盾。
    在深圳市房地产研究中心主任、国家住建部房地产市场调控决策专家王锋看来，深圳住房潜在的购房需求在全国来看都是最强烈的，因为这里“几乎拥有全世界最高的人口密度”。
    王锋表示，深圳人口不断在涌入，都是来这里创业的年轻人，谈恋爱、结婚、生子，这些都包含着对房子的刚需。这也是深圳房价只升不降的原因，来深圳的人需要房子居住，房价如此高，而选择购买小产权房，房主则压力减轻不小。
    实际上，深圳市民大多认为，小产权房和商品房没有过多区别。由于小产权房不用缴纳土地出让金和税款等费用，加上建设密度很高和配套设施不完善，所以，小产权房和同地段的商品房价格存在巨大的落差，造就了其广阔的市场需求。

还是要给小产权房找出路

    1999年深圳市人大常委会决定对违章建筑进行清理和处罚；2012年国土部决定在全国试点清理小产权房；2015年深圳市出台了《中共深圳市委深圳市人民政府关于严查严控违法建设的决定》、《深圳市关于全面疏导从源头遏制违法建设的若干措施》、《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法》等“1+2”文件，3个文件“剑指”违建，强调要敢于面对违法用地、违法建筑等历史遗留问题，严查严控违法建设行为；2016年中共中央国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，对城市规划乱问题都有提议。
    深圳这些年出台的各类查违和管控违建政策，对违建起到一定管控作用，但仍是禁而不止。深圳市政府今年3月根据《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）〉的决定》，制定了深圳市房屋征收补偿基准价格，但是补偿基准价格是针对特定的、符合条件的历史遗留建筑，并非针对全市普遍的小产权房，然而据记者了解，某些小产权房销售人员以深圳市政府3月的文件作为噱头来推销，以此据证明小产权房会有保障，与商品房无差别。
    中国综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁认为，还是要给小产权房找出路，要分门别类。“我建议分期分批纳入城市更新计划，而旧改的过程允许原业主自行组建股份公司执行或加盟，而一旦旧改以后容积率会提高，那么会形成新的住房供应，有利于平抑房价，同时原业主能销售获利，那就不再给予拆迁补偿了，如此一来加建小产权房的利益驱动也小了。”
    但是，宋丁也认为，城市更新毕竟没那么快，那么对于暂时不能纳入的，在经过法律确权和安全整治之后，转化为保障房，缓解新建保障房的压力，至于转化方式，可以是政府回购作为经济适用房，也可以是经过确权和限价以后作为廉租房，同时，还有一些过渡，那就发一个证，明确一定年限内不准买卖，但可以作为自用和租赁，以解决低收入者的租房难问题。
    对于2017年的查违工作，深圳市查违办负责人强调，下一步将按照深圳市政府批示要求，确保完成今年拆除消化各类违建2200万平方米目标任务，为提升“深圳质量”贡献一份力量。

购买小产权房隐患大

    总体上来看，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和法律风险。据广东华途律师事务所合伙人盛旺介绍，小产权房由于拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权，购房者实际上只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，甚至因为没有产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
    事实上，在法律没有明确认可小产权房的时候，在建的小产权房可能面临停建或强制拆除、开发商跑路，购房者可能既失房屋又不能及时索回房款，若遇上国家征地拆迁，购房者将得不到拆迁补偿款或者安置，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比则微乎其微。
    现实生活中，城市小产权房由于其自身的特殊性，大多数属于违法建筑，故不可能依照《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定到当地人民政府房产管理部门申请登记并获得通过，也就无从获得房屋所有权证书。而未能依法取得房屋所有权证的小产权房的租赁行为不受我国法律保护。
    另外，盛旺表示，小产权房的建设不在政府机构监管范围内，其房屋质量以及售后保修、公共设施维护、物业管理等也都难以保证，存在一定的安全隐患，其救济途径也相当有限；如果购买的是违建类不合法小产权房，目前的状态下是没有办法得到保障的。假如买的是经合法报建手续的合法建筑类小产权房，比如集资房、军产房、福利房、没有取得红本产权证的保障房等，这类交易实际只有一纸合同，而这类合同往往属于无效合同。