深圳租赁新政落地 商用房、城中村小产权房变“财富”？
“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”刚刚写进十九大报告。
10月17日，深圳随后公布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称实施意见），紧跟国家方向。
这么具有政策大方向性的文件，对普通百姓、企业、商业用房和城中村业主，都有非常大影响。
政策亮点
1、政府鼓励各方搞租赁，租赁小公司松口气
节选：发展专业化住房租赁企业。鼓励房地产企业拓展住房租赁业务。引导各国有企事业单位开展规模化租赁业务。鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。
点评：不管是房企、国企、城中村，或者某些企业想搞租赁市场，都被政府放在同等重要位置。这说明未来不是依靠政府的力量、国企的力量来发展租赁市场，而是市场自身调节，民营企业同样有机会介入。
深圳去年整顿“商改住”，很多中小型租赁公司比较气馁，这则文件至少能让他们松口气，只要符合政策，还是能找到自己的生存方式。
2、允许商业用房改租赁，土地性质一起调整
节选：允许商业用房按规定改建为租赁住房。经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途。
点评：“商改住”在深圳去年发展很火，后来被叫停，最大问题就是土地用途。政府“由堵变疏”，调整土地用途，可以说对于商业用房是非常大的好消息。
未来“商改租”项目，可能继续在深圳风靡起来，影响楼市。
3、产权手续不完善“城中村”不再被完全忽视
节选：允许产权手续不完善、但经济利益关系已经理顺的“城中村”以及其他建筑，在符合规划、消防、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁合同备案管理。
点评：产权手续不完善的“城中村”，依然有机会纳入住房租赁合同备案管理，这类“城中村”不再被完全忽视，意义非常大。
4、发行“租赁券”，货币补贴租房
节选：全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系，并逐步提高货币补贴的比例，探索发行住房租赁券，创新货币补贴形式。
点评：公租房太局限于地段，以后结合货币补贴，你自己选择在适合的地方租房，然后政府给你租赁券，补贴货币，更加自由。
5、增加租赁用地，地段可能还不错
节选：加强租赁住房规划和用地供应。进一步完善租赁住房供地方式，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
点评：11月10日，深圳挂牌出让第一块“只租不售”的居住用地，地段非常好，在红山商圈。
这次将“加强租赁用地供应”放入文件中，说明以后，这样完全或是部分“只租不售”的居住用地会越来越多。
而从政府能将红山地块用于“只租不售”的信号看，未来租赁用地的地段可能还挺不错。
6、规范现有住房，按规定改造后出租
节选：允许现有住房按规定改造后出租。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。
点评：深圳原来有不少“房中房”，实施意见出台，至少“房中房”是搞不下去了。
7、“城中村”品质将大幅提升
节选：引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作，引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质。
点评：让“城中村”自己去提升品质且每个区都开展规模化租赁试点，对于“脏乱差”且安全隐患颇多的城中村来说，有很大的积极作用。
8、以后公租房、人才房会越来越多
节选：鼓励各区政府、前海管理局、市人才安居集团（包括其子公司）将自建、购买或承租的各类居住用房作为人才住房或保障性住房开展租赁经营。
点评：现在深圳的公租房、人才房越来越多，地段也越来越好。通过这句话不少市民可以放心，深圳在大力发展社会租赁市场的同时，公租房、人才房也会越来越多，甚至越来越好。
9、提高住房公积金用于支付房租的比例
节选：完善住房租赁支持政策。提高住房公积金用于支付房租的比例，鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。
点评：目前的住房公积金用于支付房租比例是50%，以后提高显然对于租房者的帮助会更大。
10、租赁企业可搞证券融资
节选：提供金融支持。鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
点评：这个是很厉害了，当然能够玩转证券融资的也一定是比较有实力的企业，比起政府主导来说，这个完全是把租赁市场化了，可以将民间资本引入市场。
业内观点
朱罗纪：政策“松绑”城中村 租房券是重要探索
（地产自媒体大V，深圳地产评论人）
文件还是很值得肯定的，允许发展租赁住房。
实际从去年5月份就开始了，当时大的方向已经出现允许商改住，后来在深圳，这个政策经过了两个波折。
第一个波折是，去年10月份前后宝安开始严查商改住。第二个波折是8月份的征求意见稿，征求意见稿中有一个很重要的指导思想，就是以国企为主导。
这两个波折对于社会资本参与租赁住房建设形成了很大的打击，当时有一些做长租公寓的比较小规模的民营资本或者公司，非常担心和沮丧。
这次的政策值得肯定的地方：
第一个亮点，是政府在放开管制，房屋租赁让市场来主导，政府把国企和民营企业放在同样的位置，来参与市场的竞争和租赁住房的建设。
第二个亮点，是允许商业用房改建，允许商业用房改建实际上是回到了去年5月份的细化，调整土地用途这个变动很大，会大大激活市场上大量闲置的商业用房，成为住宅租赁住房的供应。
第三个亮点，是引导城中村开展规模化租赁，8月份的意见稿收储一百万套农民房，通过收储的方式就会涉及到各方利益的谈判和纠葛，非常复杂，不具备操作性。通过政策设计引导城中村提高品质，这个变化是非常务实的。
深圳小产权房或城中村你可以视它为最大的毒瘤，但它也是最大的财富，它是深圳房地产市场巨大的稳定器，600多万套的存量。
但是深圳租赁市场存在很大的问题，品质太低、太次，很多房屋根本没有办法通过安全验收，这样的房源需要提升质量，提升质量意味着市场的效率也会提升，政策的大方向就是在往这个方向努力。
第四个亮点，是允许现有住房按规定改造出租。
文件里面有一句话：产权手续不完善但经济利益关系已理顺的城中村可以纳入住房租赁经营。这是对很多城中村松绑，原来它不受任何保障，但现在有可能被认可。
还有一些远期的亮点，如租房券，推动公共租赁住房货币化，这是比较重要的制度探索，假如租房券将来发展的非常成熟，它可以完全替代政府建公共租赁住房，因为有些公租房很偏，交通很不完善，很多人不愿意去住。
给买不起房、租不起房的人发货币补贴，提高他们的购买力，让他们自己去选房，哪一种更市场化，这个要点的意义在这里，它可以防止政府做很多无效的住房提供。
另外，金融支持也是亮点，对于提高社会资本、民间资本做租赁住房的积极性非常重要。估计会比较慢，因为它要和整个中国的金融市场的开放同步，但它是一个很重要的制度探索。
如果说问题的话，有三个值得提醒的地方：
一、是在商业用房改造这一块，这里面极有可能会出现“变相销售”，市场之前就存在过，如果你允许调整土地用途，就意味着它已经成为住宅用地，可不可以通过长租的形式把房子卖掉？是有这个可能的，这对政府的监管要求很高。
二、是允许现有住房按规定改造出租，要求不能出现房中房，这也更要求更好的监管。过去一直有房中房，而且对于不少小型长租公寓企业运营商来讲，N+1房间是他的盈利来源，如果不增加房间他可能就赚不到钱，怎么对这个进行监管？这也是政府需要注意的。
结合这两点，整个文件实际上没有关于违约和违法责任的处罚，我理解政府可能是出于要激活市场，鼓励大家参与住房租赁建设，担心会打击大家参与这个事情的积极性，所以不去进行过高的违法成本的设计。
三、房东和租客之间的关系上，我稍微有一点不同的看法，的确房东比较强势，政策提出对房东的限制，但我认为这一块要更加清晰一点，我们的目标是什么：是要构建一个平等守约的租赁关系，房东和承租人平等、守约的概念建议要突出。
李宇嘉：深圳未来供应新增租赁住房力度 应是全国最大
（深圳市房地产研究中心高级研究员）
与全国的大环境大背景是完全一样的，但是有一个很大的不同：
第一个亮点城中村：
1、我们结合深圳租赁市场的现状，对城中村进行盘活存量合理利用。因为深圳从租赁占比来讲是全国最高的，70%的住房是处于租赁状态，80%的人口在租房。
承接这些租赁主要是城中村的住房，城中村的住房过去和现在以及未来都将成为深圳租赁市场供应的主体。城中村的住房首先的原则就是租赁关系是合法的，尽管房屋产权不合法。只要租赁关系合法就能备案，备案了就受到了国家法律的保护，就是保护承租人出租人的权益。
2、只要备案了，租赁关系是合法的，那么就可以享受基本的公共服务。深圳已经实现了，城中村的住房只要有租赁合同就可以享受公办积分制排队入学的公共服务。我们将根据国家关于租售同权租售同享公共服务的这个大原则，将增加城中村租赁住房的公共配套。在未来的棚户区改造城市更新的过程中将会留足空间来给城中村做配套。
3、要制定城中村消防和质量安全的标准。
我们认为一方面就是承认它的租赁关系的合法地位，另外，就是说增加公共配套服务，主要是以政府为主增加公共配套服务。另外，在安全消防标准上面制定标准，提高房屋的质量，增加它是长远的租赁收益。
最后，对城中村就是加强二房东和黑二房东的管制。下一步对二房东，我们要通过这种统一的租赁合同，转租的备案，要登记企业，还要不得随意涨租不得驱赶租客等等方面的措施来规范二房东。
第二个亮点就是优化城市空间资源配置探索这种商业建筑改租赁：
我们的四大大支柱产业和七大战略新兴产业对经济贡献达到百分之八十。但我们的存量空间结构的仍以传统工业、商业办公为主，这样的话就不适应人口密集新兴产业占主导，这种空间的诉求。所以在城市更新中对于人口产业密集区域，在更新的过程中更大量的建设租赁住房，配建租赁住房。
第三个亮点是我们在未来的新房供应里面租赁住房占绝对的主体：
首先是棚改里面除了拆迁安置以外剩下的全部建人才住房，主要是特区内的。另外的十三五到四十万套保障性住房的30%的最低收入保障住房的我们是要建设公租房。那么另外就是70%的人才住房中又有70%要全部建人才租赁住房。
总的就是从这个角度来讲，深圳在未来供应新增租赁住房上的力度和占比应该在全国应该是最大的。
牛浩思－新房专家：有利于住房需求长期稳定 房企面临新发展规划
（咚咚找房新房专家）
1、这个文件应该是响应购租并举的思路，完善深圳此类城市的居住问题，对无能力或无意愿购买住房的市民，提供更有保障的住房空间。通过开拓存量房资源，做大租赁市场的办法来解决。
2、除现有的保障房、人才房体系外，新增国有住房租赁企业体系，以及根据深圳存量房市场的特色，规范化自建房，通过引入多家国企运营管理，实际是开拓了政府管理的租赁房源渠道。
3、市场方面，鼓励房企等机构推动租赁市场平台建设。对日后新增用地除保障房，人才房外，还需配建租赁房，无疑进一步增加了房企的开发运营和开发成本。房企等机构面临新的发展规划。
4、对自建房等小产权房规范化管理，想法和思路不错，官方层面一直以来都有过类似的想法，以规范租赁市场为口子介入，等于撕开了集体用地存量房的改造思路。但难度不小，施行不易。对现有的小产权房可以说有一定的价值认可，价格可能会有所抬高。
5、虽说房价是货币现象等综合影响，但未来深圳土地被更多的资源占有后，可能会继续分化走高。当然，规范、发展、壮大租赁市场，可能有利于住房需求的长期稳定，却不影响房子的金融属性等需求。
信息首发：深圳租赁新政落地 商用房、城中村小产权房变“财富”？
