深圳房价稳定库存够卖14.8个月 推行限售必要性不大
在传统“金九银十”旺季来临之际，新一轮调控大潮再次猝不及防地袭来。9月22日起，多个房价仍上涨的次热点城市，楼市调控再现集中升级，“限售”全面出现在人们的视野中。缺席了3月底的那一波调控，深圳楼市的房价在过去11个月里，一直保持相对稳定的态势，相关数据显示，无论是一手住宅还是二手住宅，9月前四周的成交均价均出现微幅下跌。
而截至9月24日，深圳一手住宅成交量有所抬头，但二手房成交量依然上下起伏。多位业内人士表示，深圳楼市从去年10月至今一直控制得比较好，推行限售的必要性不大。
全国累计超40个城市限售
始于去年9月30日的楼市调控，时隔一年还“奔跑”在路上。在刚刚过去的9月22-23日，南昌、南宁、重庆、贵阳、石家庄、长沙等多座城市联动加码调控，这一次，限售成为核心聚焦点，年限从两年、三年至五年不等。
“此轮政策的调控对象，都是省会城市(或直辖市)，是近期新一轮房价上涨和交易量上涨的热点城市。”链家研究院院长杨现领分析，这部分限售城市总体上仍然是未来的人口净流入城市，房价上涨的压力一定程度上客观存在，调控属于情理之中。
国家统计局数据显示，南昌市新建商品住宅价格环比上涨0 .9%，涨幅全国第三，同比上涨8.7%。而贵阳、南宁、长沙等地的一二手住宅价格单月环比的涨幅也处于较高水平。曾作为全国同类城市房价相对洼地之一的重庆，近2个月房价均已在万元以上，近半年涨幅均在20%以上。
根据中国指数研究院的统计，截至9月底，全国累计已有超过40个城市加入到限售队列里，其中诸如厦门、广州、青岛等城市，采取的是全面限售的手段，而南昌、扬州、保定等城市则进行了不同程度的分口限售。
“限售政策下，新房转化为二手房的年限延长，致使楼市的潜在供应减少，短期内对于市场降温，引导消费者市场预期会起到相应的效果。但从长期来看，房地产政策需要保持一个中性的价值观。只有保证合理的成交量，需求才能有序合理释放，房价才能稳定。因此仍需要长效机制的配合”，杨现领说。
深圳楼市在短期博弈中实现平衡
“有地产商朋友让我猜深圳会不会出限售，我认为不会，没必要。”9月26日，资深地产观察人士朱罗纪在其微信文章中掷地有声地表示，深圳出台限售政策缺乏现实的必要性。
诚然，在限售大潮席卷而来之后，今年已经“缺席”过3月底那轮调控的深圳楼市，究竟会不会在这个节点“跟风”限售，也成为深圳地产圈一众业内人士的关注焦点。
对此，朱罗纪给出了自己的观点，他认为自去年10月以来至今11个月里，房价基本保持了稳定。截至9月26日，深圳新建住宅库存是341万平方米，按照二季度深圳新房的月均成交量大约是23万平方米来计算，去化周期是
14 .8个月，已经属于需要“去库存”的水平。“深圳的调控已经实现了市场短期稳定的目标，房价短期也不具备再度上涨的可能，推行限售来‘继续稳定’房地产价格的迫切性不大。”
南都记者查询8月及9月前24天深圳楼市的成交情况发现，在上半年新房供应创下历史新低之后，8月起，深圳楼市终于重现集中推盘潮的痕迹。根据深圳中原研究中心的监测，8月份共有18个新盘入市，其中15个含住宅，新房住宅的推售量达到7526套，环比飙升209.71%。整体开盘销售率达约36%，环比也有所上升。不过，在进入9月份之后，许是受这一波“限售潮”的心理影响，原本计划入市的16个项目，截至9月27日仅剩6个，住宅推货量为871套，环比下降88%。
从成交量来看，9月份前四周一手住宅成交较为活跃。深圳中原研究中心的统计数据显示，截至9月24日，全市累计成交2249套，已经超过8月整月的成交量。但根据深圳市规土委的备案数据，二手房成交量除了第三周(9月11-17日)环比上升之外，其余三周的成交量都环比下跌。在价格方面，无论是一手住宅还是二手住宅，9月前四周的成交均价均出现微幅下跌。
“今年的金九银十肯定不如往年，但最近这段时间算是今年以来的成交高点。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，在年初的一系列调控之后，今年整个深圳市场的预期已经发生改变，这种大概念的平淡市场可能还要持续一年左右。
“由于买家需要腾名额或筹首付，很多新盘的备案时间比较久，二手房的放款现在也很慢，如果用官方成交数据来判断市场热度的话，其实是具有滞后性的。”一位长期观察深圳楼市的资深业内人士更倾向于用“诡异”一词，来形容近期的深圳房地产市场。他告诉南都记者，这个月深圳二手房实际成交经历了月初比较活跃、中旬比较冷清、临近月底又比较好的阶段。“以前我们按月分析市场即可，现在变幻莫测，已经需要按周来分析了。”
按照上述资深业内人士的观点，今年深圳楼市与以往最大的不同，不在于有没有“金九银十”，而是下半年以来虽然推盘量加大，但在没有任何外力的作用下，市场走势却不能定性。“不同以往需要较长时间才能显现出效果，现在买卖双方的博弈通常不会坚持太久，短期内就达成交易的平衡。因此，市场成交一直上下起伏，并不稳定于某种态势。这也说明，深圳购房者对市场很敏感，而且会根据实际情况迅速做出各种反应。”
市场总体平淡的大趋势，也促使在本周的采访中，多位业内人士都与朱罗纪持相似的观点，“深圳楼市从去年10月至今一直控制得比较好，并不需要大张旗鼓进行调控加码。”他们认为。
投资模型正在发生变化投资趋向长期与理性
事实上，无论是何种手段的调控，矛头直接对准的都是投机投资需求。深圳的投资需求曾在2016年达到29%，为近7年的高峰。不过，在深圳链家研究院此前发布的2017年上半年数据中，在去年“3·25”调控新政与“深八条”双重作用之下，深圳上半年的改善投资需求已经明显减少至23.5%。而根据深圳中原研究中心的统计，6月以来，新房限价作用显著，调控初见成效，房价保持稳中带跌的趋势，投资占比因此小幅增长至29.02%。
朱罗纪在上述文章中同时指出，目前正在执行的限购限贷、对假离婚的控制、严查消费贷首付贷、房贷利率上浮等政策，已经让1-2年短期炒卖的空间被锁死。
“短炒型买家已经没有太多空间了，所以现在投资模型正在发生变化。”一位长期与深圳投资客圈子打交道的业内人士分析，现在活跃的投资客，都是至少预期投资三五年以上。“他们所要做的就是选择一个相对合适的入市时机和物业。今年投资的产品结构也与往年有很大区别，一类投资客会青睐比较容易出租的房子，考虑持有期间的租金收益。另一类投资客则不太在乎租金，而是希望以后出手时，收益能跑赢大市，因此他们往往会选择新盘。今年新盘定价普遍比较保守，而且交易税费更低，投资比例也是最高的。”
“我和身边一些投资房产的朋友都很理性。”资深楼市投资客深圳投资那些事儿向南都记者表示，伴随着交易税费的增加，首套及多套房贷利率的差别，以往那种快进快出的投资方式已经被摒弃，但如果有合适的时机和标的，他们还是会继续投资房地产。“毕竟从长期来看，房地产投资还是一种能跑赢很多其他投资的资产配置方式。”
“金九”深圳楼市成色如何？
A
一手房
关键词：“金九”前24天，一手住宅成交量超8月
解析：冷清了大半年的深圳楼市，在8月份终于有了一丝热闹的痕迹。一直被压抑的开发商入市积极性开始重新“冒头”，根据深圳中原研究中心的监测，8月份共有18个新盘入市，其中15个含住宅，新房住宅的推售量达到7526套，环比飙升209 .71%。整体开盘销售率约达36%，较上月也有所上升。受备案延迟及限价影响，8月一手房住宅共成交1984套，环比下跌1.93%。成交均价为54382元/平方米，环比下降0 .12%。不过，在中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄看来，8月的实际成交已经处于筑底回升阶段。而进入9月第一周(8月28日-9月3日)，新房市场明显活跃起来。深圳中原研究中心数据显示，当周新房成交500套，环比上升25.6%。这种环比上升的趋势在随后的第二、三周连续保持，直至第四周(9月18日-24日)，新房成交566套，又环比下降27.3%。在价格方面，除了第一周成交均价环比上涨0 .4%至54701元/平方米之外，后三周成交均价均环比下跌，但跌幅比较微弱，介于1%左右。从整体上看，截至9月24日，9月全市一手住宅累计成交2249套，已经超过8月整月的成交量，成交均价54100元/平方米。
B
二手房
关键词：放盘量连续三周增加，但议价空间逐步显现出来
解析：虽然8月份一手推盘量大增，但受政策影响，新房普遍采取低调开盘策略，回暖效应无法扩散至二手住宅，因此，与新房市场相反，根据深圳规土委的备案数据，8月份二手住宅共成交5732套，环比下降1 .33%。与此同时，在新房限价影响下，二手价格也呈现一定压力。但深圳中原研究中心的统计数据显示，从反映业主和经理人对后市预期的中原报价指数和中原经理指数来看，业主与经理人对后市的看涨情绪已经有所提升。
而观察九月前四周的成交情况，除了第三周(9月11- 17日)，二手房成交量环比上升，达到1429套之外，其余几周二手房的成交量都在环比下跌，成交均价则是连续四周下降。截至9月24日，全市二手住宅累计成交4391套，成交均价为52389元/平方米。
在深圳市房地产中介协会新鲜出炉的周报中，从9月4日起，业主放盘量已连续三周提升，但各区二手住宅的放盘价格与放盘量表现并不一致。这也从一个侧面说明，在二手住宅业主普遍成交意愿提升的同时，二手住宅的议价空间开始逐步显现出来。
C
库存与供应
关键词：截至9月底，库存去化周期达到14.8个月
解析：在调控政策特别是“限价”令趋严的影响下，上半年深圳新房供应量同比去年上半年大幅减少。根据深圳链家研究院上半年的数据统计，新房住宅批售仅67.35万平方米，供应7300套，这也导致全市库存从1月的3.4万套下降至6月末的2.9万套，库存去化周期为12.5个月。上半年累积的开盘意愿在8月集中爆发，不少新盘扎堆入市，按照此前深圳中原研究中心的预测，9月份将有16个项目计划入市，其中6个含住宅，7个含公寓。然而，在最新的统计数据中，截至9月27日，深圳仅6个新盘开盘，推出871套住宅，环比下降88%，同比也大跌82%。而根据深圳市规土委的数据显示，截至9月26日，深圳市可售面积达约341.1万平方米，如果按照二季度月均成交面积23万平方米来计算，去化周期延长到14 .8个月，已经超过6-12个月的安全水平。
D
信贷政策
关键词：首套房贷利率上浮10%成主流
解析：深圳首套房贷利率自去年9月份以来普遍维持的9折优惠，在今年4月份开始被打破。以招行率先紧急将首套房贷利率由9折上调至9.5折为风向标，从5月初多数银行上浮到9.5折，直至目前的上浮10%。5个月时间内，深圳首套房贷利率连续5次上调，如今与此前的9折优惠相比已增加了0 .98%。而在9月22日之后，深圳四大银行统统将房贷利率上调至基准利率上浮10%。至此，首套房贷利率上浮10%成为当前深圳房贷市场的主流。而且，南都记者走访深圳各大商业银行发现，从6月末以来，房贷以及个人消费贷的额度都很紧张，现在，大部分的银行都需要排队等待房贷，部分银行停贷，有些消费者甚至已经等了4个月。
此前，不少投机者会“走捷径”，向银行申请消费贷充当首付款。进入9月之后，深圳人民银行、深圳银监局也齐齐发声，要求商业银行严查消费贷流向，如若发现消费贷用作流入楼市，商业银行则立刻收回贷款。
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