首次卖房不用慌 摸清套路或许还能多赚几万！

近期有不少业主在咨询换房的事情，可是都要先卖掉房产才能置换，还有不少是第一次卖房的，总会遇到怎么挂盘、定价、谈判等问题，干脆写个小短篇，让小白看完心里有个底！

一、定价
定价是先于挂盘的第一步，通常在挂盘之前，很多业主都会去问经纪人，了解目前同户型的挂盘价或近期成交价等，但是这个只能做参考，毕竟楼层、装修、欠款等都不一样，如果不同的经纪人给予不同的价格，估计还会引起自身混乱。
 
先要了解自家房子对比在售同户型有什么优势，朝向、楼层、装修这些是硬指标，如果基础很好则心里有底，适当高于目前市场报价也具有一定的竞争力，至于是否满五唯一可免个税，这个可以作为后续谈判的‘条件’，看实际情况来决定。
 
目前挂盘报价一般会预留给买家议价的空间，如没预留则可宣布此为实收价，反正觉得挂低了也可以调高报价，毕竟最终还得买卖双方面谈，谈下来签了合同的才叫成交价。

二、挂盘
挂盘过程并不复杂，在了解行情的时候，或许你已经认识了几个经纪人，为图省事可以先打电话挂盘，但是正常流程还是要有，后面需要签署委托书，提供身份证和房产证复印件，现在查得严，这些东西不可少，否则各大地产不能挂出来卖。
 
至于挂哪个地产，这个看业主个人对经纪人的信赖度来决定，大地产中介公司给人的感觉相对值得信赖，同时客户资源也较多。

假如遇到要求签独家委托，也不用感到担忧，一般签了独家会成为某地产的主推房源，果担心签了独家委托会被经纪人拿捏，则可以约定一个有效期来避免，通常一个礼拜至一个月可以，按照目前市场行情的消化周期来看，签一个月也是可以的，如一个月内房子实在卖不出去的话，独家委托到期后解除，可重新委托多家地产挂盘出售。

其实签不签独家委托都没事，个人建议是不签独家，同时挂2-3家地产也是可以的。

三、客源
新上的房源，只要报价不是太夸张，经纪人一般都是愿意推荐给客户的，因为关注此楼盘某户型的客户就是这么多，如果有些客户把之前挂盘的都看过了，又一直没做选择，这时新挂盘的房源也会引起客户的好奇心，所以刚挂盘的时候看房的客户也会较多，成交的几率相对较高。

当挂盘的时间较久，却没有客户愿意跟自己谈，随着挂盘时间增加，或许新的房源也会出来，而经纪人带客的次数则会慢慢降低，毕竟能快速成交的‘好房’才是经纪人带客看房的首选，这时候该催催经纪人多带客户过来，同时思考房子无人询价，到底是市场原因还是自身原因。

如果是较急卖的业主，可以让经纪人集中推房源，要求带来大量的客户促成交易，或许有些经纪人会向业主要‘好处费’，其实这个现象也很普遍，如果真能卖到高价的话，相信重赏之下必有勇夫，这个自己视情况而定，愿意给就给，不愿意给就不给。

四、竞争
如果楼市行情处于平稳，整个片区或者楼盘的成交量都很低，导致挂盘较久还没有卖出，而同时放卖的房源又在逐渐增多的情况下，‘邻居’的售价就会对自己有很大的影响，毕竟买家也会货比三家，没有对比就没有伤害，除了价格因素之外，还有装修风格、朝向、楼层等也会影响客户的选择，这时候就要适当去打探下‘邻居’的情况，问问经纪人基本可以得到一些信息。

不急卖的前提下可以继续保持原价，甚至调高价格，先让价格较低的卖出去，到时候放盘房源减少，买家能选择的楼盘就少，有利于自己的房源出售，同时刷新新的成交价后，价格会给后来的客户一个参考，更能利用上调的价格作为议价空间，甚至是干脆撤盘不卖，等待时机再重新出售，这些方法都很常见。

而急卖的业主，可以考虑适当调整价格，但是也没必要一下调低太多，只要自己是诚心卖房，相信还是会有经纪人带客户过来看房的。

五、谈判
谈判是买卖中最重要的一环，业主占据绝对的主动权，买家属于信息不对称的一方，并且他们的价值观也并非一致，愿意接受的价格也不同，除非买家直接出到满意的价格，否则一次半次的谈判失败，并不影响后面继续出售，卖房最重要的就是心态！
 
如果真的需要资金周转，首先要确保监管时间符合自己的要求，把交易周期尽量控制在一定范围内，买家能满足则继续谈，价格上面相对可以让步，但如果不能满足条件，或者对时间没有特殊要求，则谈判是以双方都能接受的价格为基础。

一般情况下，心理底价需要有所保留，再结合客户的实际情况，摸清客户能接受的价格是多少，更要了解客户是否真的很喜欢自家的房子，来判断是进还是退，谈到最后还是没有满意的结果，继续挂盘等待其他买家。

 
以上只是其中一小部分，关于很多细节（套路）上的东西还没有提到，免得大家一下消化不了，至于提到的内容则要活学活用，其实卖房也不是上面说的这么简单，有些东西需要经历过了才懂，下面我们来听听经纪人的实操建议。

业主卖房可以是为了置换、投资、资产配置等，同样购房客也有类似的划分，买与卖好像天生就站在对立面，两者之间的搏奕就在这几类人群中不断的上演。

大部分业主想早点把手中的房产套现，都是考虑到自身的优势去衡量自己房产的价格，往往在放盘报价的时候，价格基本处于小区放盘价的中高点，有些业主甚至于拿自家房产参考楼王户型或其它高档小区，只能说是参考的方向错，导致此类业主在放盘一段时间后，最终会受到市场的真实反馈，不得不调低价格出售，反而还觉得是自家房子被贱卖的感觉。

怎么才能将自己的房子快又准的卖出去呢？其它也是要各位业主多下点功课。（放盘 图片 钥匙 签委托看房）

第一步：放盘，有许多业主认为把自己的房子扫荡式的找各大中介门店放盘，会起到群狼效率，但其实只要放一到三家中介即可，中介们之间的信息复制力是很强的，将你的房源要素叙述清楚，价格在底价上加一些差价上去，（具体看房源总价），不要一下子把底价放出去，只要说看上了价格能谈一点就好。另外可以承诺中介如果房子卖到了期价格可以奖励一定的现金，重奖之下出勇夫，提高中介积极性。
 
第二步：看房，放盘时交待中介方在某一天的特定时间，可以看房，将全部中介看房的时间约束某在一天，可以将中介和客户的积极性及相中率提高，不要随意的改变看房时间，因为你卖的是房子不是公园，既然有其中的价值，客户安排时间看也是值得的。
 
结语:卖房前的功课是必须要做的，不仅可以提高房子的成交率，缩短放盘周期还可以减少一些不必要的麻烦。选择一个靠谱的中介也是很重要的，要是没有人重视你的房子，又谈何有客户来成交？