深圳市银监局市金融办介入调查 一手房当二手房卖
王先生在深圳龙岗楼盘“绿色满庭芳”买了一套160平方米的复式房。在担保公司佰利通置业有限公司的游说下，他先签了成交价为882万元的二手房合同，然后又签了价格为219万元一手房合同并在规土部门备案。办房贷时，银行按882万元的成交价贷出617万元。后来他了解到，这882万元成交价是来自开发商委托的估价公司，该估价公司按企业房产对房子进行估价，房子净值400万元，税费高达400多万元。
有评估业内人士及律师分析，王先生是遇上了“高评高贷”，这种操作有违国家的金融信贷政策，甚至可能构成“骗贷”。
据了解，“绿色满庭芳”其他的买家也遇上了这种一手房当二手房买、按高估价贷款的情况，经手的银行均为深圳农村商业银行同一间分行。
昨日，南都记者为龙岗楼盘绿色满庭芳销售中一手房当二手房卖、“高评高贷”、先过户后申请贷款等问题采访了政府主管部门及涉事机构。深圳农村商业银行否认存在“高评高贷”，以及与事件中的担保公司佰利通置业有限公司没有合作。深圳市银监局、深圳市金融办表示正介入调查相关情况，稍晚将有回复。同时，南都记者致电担保公司佰利通，对方以“打错电话”为由拒绝对此事表态。
值得留意的是，深圳市绿色满庭芳实业发展有限公司已因未依照规定期限公示年度报告被工商部门列入经营异常名录，而佰利通因房产交易纠纷有多场官司在打。
为何操作“二手房高贷”？
或与受楼盘备案价限制有关
在二手房交易中，有一个房产价值评估的环节，估值结果用于银行放贷参考。在一手房交易则不需要，银行通常只看交易价格。所以，市面上流传的“高评高贷”一般发生在二手房市场。“高评高贷”分两部份：一是高评估，由评估公司配合；一是高贷，由银行配合或被配合。所以，评估公司和银行是“高评高贷”的核心。
投诉人王先生去年7月买下的绿色满庭芳房，于2005年8月开始预售，2007年7月办理建筑物初始登记转为现售，并于2016年前后作为不良资产交由佰利通公司重新包装上市销售。从2005年到2016年，楼市价格的涨幅非常大，但登记备案价的涨幅却没有同步增长。据了解，王先生买的房子(160平方米)在10年前是45万元左右，现在规土委备案的合同价是约219万元，而目前深圳市的房产均价已经5万多元/平方米，开发商有操作“高评高贷”的动机也就不奇怪了。
一知情人说，担保公司佰利通收购了很多不良资产，以及市场低价物业，“比如在绿色满庭芳就收了二三十套房产，一般的售价800多万元，最高的卖到1200多万元。”资深房地产人士文小姐指出，如今深圳楼市“限售”，那么有开发商为了规避政府部门对备案价格的要求，将来或有更多开发商采用同种方式，待房子全部转为现售之后，让担保公司进入再来交易，以获取更大利润。
至于为何一手房能当二手房销售的问题，南都记者已再次发函深圳市规土委龙岗区管理局，截至发稿时未收到回复。而且不动产抵押登记查询表显示，王先生所购房产为一般抵押权首次登记(现售)。
税费比净值还贵合理吗？
业内人士：评估单价结果不合理
根据王先生另找估价公司估价，以及南都记者咨询业内人士的情况，绿色满庭芳的均价在3万元/平方米左右。
在王先生申请贷款的材料中，以开发商名义委托的深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司于2016年7月29日给出结果的显示，王先生所购房抵押价值为898万元，单价5 .6万/㎡。总价包含了约498万元的“预计转让税费”和约400万元的“评估净值”。评估公司昨日再次回应称，整个评估过程完全符合评估规范要求，标的物的评估总值与评估时点的市场成交价基本相符，评估价值正常合理。
“我找人问过评估公司498万元的‘预计转让税费’是怎么回事，他们不愿意说。”王先生说。
不过，资深房地产人士文小姐指出，王先生房子原来的登记价仅45万元，现在评估净值达到400万元，房产增值部分已远超过200%，高转让税费并不奇怪。但评估单价为5.6万元/平方米过高，不合理。深圳市规土委龙岗区管理局通过咨询估价协会后，也回应评估公司的计算方式没有问题，但也没解释“评估单价5.6万元/平方米”是否合理。另外，再从王先生今年4月的另一份评估报告来看，该处房产评估总值为481万元，评估单价3万元/㎡。同一物业估价差距如此之大，实在令人费解。
房子为何先过户再贷款？
业内人士：该流程不合理
在王先生的案例中，2016年9月12日房产已过户到他名下，2016年9月28日签按揭合同，过户比按揭还早。布吉一银行行长表示，“不可能这么做的，我在银行从业十几年从未见过，”按现有房产交易流程，申请贷款在前而过户在后。
王先生的贷款银行农商银行采用了开发商所委托评估公司的“评估总值”作为参考发放贷款。业内人士指出，银行贷款是根据采用评估报告中的“评估净值”、“评估单价”还是“评估总值”并没有规定，各银行根据其风险管控作出选择。布吉一银行行长说：“评估价格高有他的特殊性，可能是赠送面积很多，但最多也是多出来一成。”
对于银行为何明知这是一手交易，仍让对方实行二手房贷款流程，记者至今未获得答复。
提醒
买家自身存在过错
信荣(深圳)房地产律师团队首席律师张茂荣认为，王先生的个案中，买家自身首先存在重大过错。一方面明知国家首房首贷至少首付三成的房贷政策，且自身现金流不足，仍旧在不了解具体手法的情况下，想通过操作达到低首付甚至零首付购买高额房产的目的，由此导致被卷入连环纠纷，并最终因为自身无法承担高额费用而不得不割肉再转让。
其次，从交易量流程来说，买家按揭贷款申请一般在签约后过户前，银行按实际成交价参考评估价(两者就低)作为贷款审批依据，出具贷款承诺，并在过户并办理抵押登记后按承诺向卖方账户发放贷款，而该案中银行在先过户后批贷款，且依据高于实际成交价的评估价审批，按揭贷款程序存在异常。
担保公司先劝买家贷款购房，在他无力承担时又回购。张茂荣分析，如没有证据证明存在欺诈行为，则买卖均属买家自愿，属于普通民事纠纷；最终因为自身无法承担起高额费用而不得不割肉再转让。但如果卖方在售房前即存在以非法占有为目的，恶意串通布局陷害买家的情况，则可能涉及刑事诈骗。
此案也提示购房者：任何规避政策的购房行为都是存在法律风险的，购房前请慎重衡量自身支付能力，并熟知基本交易流程，必要时委托专业人士参与，感觉到被骗应及时固定证据中止交易，请教专家处理，以免最终陷入购房陷阱。
记者手记
过度依赖和信任担保公司有法律风险
为抑制楼市投机行为，目前，政府针对房地产市场过热的城市实行了不同程度的限购政策。不过，“上有政策，下有对策”，这些条条框框对于一些担保公司来说，不见得有太大约束力。
按照政策规定，深圳购房名额、首付比例等有限制。但是，担保公司能巧妙运用手段做到半成首付、“高评高贷”。调查中，多名从事担保公司工作的业内人士表示，一般的担保公司不会这么操作一个房产交易。与此同时，有房产中介评价之为“无职业操守”。
在房价高企的深圳，一般楼盘成交单价通常为五六万元/平方米。而佰利通公司正是利用了这点“认识”，让绿色满庭芳得以高价销售。需要提醒购房者的是，房子作为数百万元的大宗交易商品，确实需要多做功课避免信息不对称导致的过度失衡，确保所购商品在合理范围。而对于“高评高贷”来讲，莫听信担保公司花言巧语，对于其中涉及的法律风险要有一定认识。正如该事件中的数位当事人，过度依赖和信任担保公司，且对房产交易环节了解甚少，才落到如此境地。
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