企业要定位高 拿项目“讲故事”

有专家指出，在深圳政府严控工改工之后，对于更新项目开发企业非常挑剔。因为传统的开发商仍习惯于过去的住宅开发模式，建成销售赚快钱。然而，随着城市发展进程的需要，城市更新模式正在发生改变。耿延良此前向都记者表示，未来旧城改造主要分成两大块，一是政府主导的以老旧住宅小区为对象的旧城改造，二是以老旧厂房转型升级为对象的城市更新。而由近期的棚改征求意见稿可见，未来的老旧住宅小区是由“政府主导+国企实施+住房保障”的开发模式，那么国企以外的开发企业如何是好呢？

对此，李江认为：最重要的是开发企业应该学会应对。第一是从区域视角审视城市更新，强化成片统筹、打造区域新增长极。目前东莞、惠州、深圳，深莞惠的发展融合得越来越多，越来越紧密，铁路、轻轨、基础设施基本上都连在一起了。在未来的更新当中，尽管项目在深圳，但是我们一定要放眼到整个区域，要考虑到深圳未来在这个区域当中承担什么角色，定位越高，项目在政府获批的可能性越大。

另外，拿到项目之后要会讲“故事”。“故事讲得越动听，容积率提高可能就更容易一些。所以，企业拿到项目之后，多研究研究，多找一些机构给你开拓一下思路。不要急着改，特别是不要急着改成居住，这种模式现在越来越得不到政府的支持。现在政府希望企业是有一个有担当的企业，除了企业能赚钱之外，还要为这个社会、为这个城市做更多的事情，多和城市整个功能结合起来考虑。”

第二是有序提高工改工比例，保障一定规模、服务完善的产业创新发展空间。有些企业怕工改工，是因为企业没有转型，深圳城市更新已经进入3.0阶段，城市更新已经到了精细化的更新，要有质量。第三是进一步创新土地政策，有序提高公共服务设施建设力度。深圳还有大量的合法外用地，如何盘活它们一直是政府机构考虑的重点问题。随着合法用地比例的降低，城市更新的进入门槛会越来越低，这样会释放出大量空间来。