传统房企工改工 补交地价都亏了

统计数据显示，2000年中国的房地产企业只有2 .3万家，到了2015年达到9 .7万家，越来越多的企业包括商家投入房地产市 场 。而 房 地 产 市 场 从20 14年开始寡头市场形成，前10名的企业房地产巨头占了31 .5%的份额，前10 0名占了65 .6%的份额。不过，目前来看，因为传统房地产的开发模式受到了制约，现在越大的房地产公司都转型做产业地产了。

在房博会的城市更新论坛上，深圳市合一产业运营有限公司董事总经理陈晨表示，政府鼓励工改工是因为土地有限、土地财政收入下降，其次政府认为社会效益和经济效益同样可以贡献税收。所以产业企业包括创新型的企业，他们有办公场所、有就业机会、有市场、有研发、有生产、有制造。政府在大的土地集约化利用的背景下，慢慢地往经济效益、社会效益、产业方面转变。

最新数据显示，在城市更新中，深圳下放到各区中工业面积要求最高的是 龙 岗 和 宝 安 ，分 别 为265 .5万平方米和252 .8万平方米，分别占该城市更 新 面 积 的7 9 .7 %和42.7%。

目前，深圳经历了4个阶段的产业变革。先是制造，然后是研发，然后是贸易。第一代是上世纪80年代的蛇口工业区，主要是配套生产，是廉价劳动力；第二代南山区科技园的最老的南区，请过来一些有自主研发实力的国企或者大型的科技型的公司；3 .0版本是总部经济，如南山的后海、前海、福田都是区域性的总部，是以办公、轻资产的公司为主；4 .0的园区在深圳的园区应该算是工改工。

陈晨认为：传统房地产开发行业是高周转、高杠杆、低利润的，但是对比工改工完全相反。工改工4 .0时期则是市场的后面回收期长。不过工改工低成本，自持工改工土地补交地价只是常规的补交地价的0 .1%。他强调，不应采用补交地价的方式做工改工项目。因为所有在深圳的房企都验证过了，全额补交地价是亏的。第三 是 高 回 报 ，如 智 慧 广场、天安云谷( 详情 图库 团购 点评 )、科兴科学园，其中科兴科学园每一年的会议室对园区出租可以收到几个亿甚至几十个亿的创收。“我认为是高回报的，还没有算上整个项目随着时间的保值和增值。”所以与传统开发相比，工改工是不一样的操作思路。