首付贷被叫停，赎楼贷火了！其中的风险知多少？
“首付贷”是近期楼市热词，通过房产中介、P2P、互联网众筹、消费信用贷款等渠道筹集购房首付款的现象并不鲜见。近日，央行、各地金融监管机构开始对“首付贷”进行清理整顿，随着“首付贷”紧急刹车，“赎楼贷”开始大行其道。
首付贷
首付贷，顾名思义，就是担保公司或金融机构为解决购房者首付款所放的贷款。简单说来，就是你没有首付，我也能借给你首付。目前楼市为了去库存，已经将首付降到了20%，如果再申请首付贷，自己实际需要拿出的首付就只占总房款的5%。
听起来，真是买房者的福音啊。但是仔细一想，连首付款都拿不出的人，又背负银行房贷压力，他要拿什么还给替他垫首付的担保公司或投资者呢？难道就只是他每个月的固定收入与所谓的信用吗？细思极恐啊。。。
听起来，真是买房者的福音啊。但是仔细一想，连首付款都拿不出的人，又背负银行房贷压力，他要拿什么还给替他垫首付的担保公司或投资者呢？难道就只是他每个月的固定收入与所谓的信用吗？细思极恐啊。。。
镇定一下，咱们先来看看首付贷的产品类型，按资金来源主要分为以下三类型。
一是地产中介的自营平台，放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。服务模式又分为两种，一种是中介拥有小额贷款等金融牌照提供金融消费服务；另一种则是中介提供中间服务，寻找合适的金融机构提供金融消费服务。
二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“首付贷”产品，包括信用贷款和抵押贷款。运作方式：购房者向公司申请首付贷，机构再寻找投资人投标，最终三方获益，其中双方收益，一方付息。
三是从银行获得的个人消费信贷，在经过倒手之后最终成为首付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似。
“首付贷”的风险
“首付贷”一词很容易让人联系起前一段时间被紧急叫停的“零首付”。
3月1日，沈阳市政府发布了22条房产新政，其中第14条规定：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行“零首付”政策。不过这一房产调控措施迅速“见光死”，推出当天就被叫停。
在“零首付”被叫停之际，高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底，链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷，贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日，新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。
在“零首付”被叫停之际，高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底，链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷，贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日，新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。
由于一线城市的房子总价往往较高，30%的首付也要达到百万元左右，一些人拿出首付款也较为困难，“首付贷”便成为这些人的首选；而在这轮疯狂的楼市上涨潮流中，更多人选择“首付贷”的原因竟是希望在第一时间锁定交易。这些人并非没有支付能力，但是往往钱都在股票、基金或房产中。在房价上涨势头中，他们往往难以在第一时间凑齐首付，确定交易。而“首付贷”给了这批人从容变现的可能。
“首付贷”的大量涌现，使得那些不具备购房条件的人，贷款买房成为可能。但是，和“零首付”一样，“首付贷”同样突破了国家对房贷首付比例的监管要求，因为首付是购房者需要强制支付的部分，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。贷款人可以在没有资金或只拥有极少资金的情况下贷款，加大了购房杠杆，反而导致房价过快上涨，也使得金融风险加剧。
由于在房价的疯狂上涨中，房产的增值部分就使得购房者足以还本付息，甚至还有盈余。使得投资房产成为一种看起来无本万利的生意，市场中的投机行为被放大了。大量不具备买房资格的人通过这种方式买房，使得大量资金更快流入房地产市场。更为可怕的是，在利益的驱动下，部分投机者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介银行工作人员也被一起卷入进来，又进一步恶化了市场状况。
赎楼贷
赎楼是二手房交易中的常见术语，意为付清卖方房产的抵押贷款本息并注销抵押登记，将房产证赎出；房产证赎出且抵押登记被注销后，视为赎楼完成。而卖方为了赎楼申请的借款，则被称之为赎楼贷，这种方法也在客观上规避了监管部门对于转按揭的限制。
赎楼贷产品是基于二手房交易业务的赎楼过桥产品，分为交易类现金赎楼与非交易类现金赎楼。
交易类现金赎楼是指借款人由于房屋的升值或者换房需求，打算出售自己在银行按揭中的房产，但短时间内又无法筹齐资金还清原银行贷款。借款人需要募集一笔资金赎出房产证，待房屋出售完毕后用收到的房款偿还投资者本金及利息。
举个例子：小编已联系好小金转手自己的房子，买家小金已经在按揭银行办理好贷款审批并已出具银行贷款承诺书，但是小编目前还欠建设银行100万，于是小编在某理财公司上向投资人借款100万还清贷款并取出房产证顺利完成过户，获得放款后归还投资人本息。
举个例子：小编已联系好小金转手自己的房子，买家小金已经在按揭银行办理好贷款审批并已出具银行贷款承诺书，但是小编目前还欠建设银行100万，于是小编在某理财公司上向投资人借款100万还清贷款并取出房产证顺利完成过户，获得放款后归还投资人本息。
非交易类现金赎楼是指借款人将房产抵押给银行但是尚未还清其原贷款，由于房屋的升值与个人的需求，又想从银行申请更多的贷款而进行的赎楼。
举个例子：小编有一套房产，目前在工商银行按揭中，价值约400万，尚欠工商银行100万。现小编向平安银行申请240万住房抵押贷款，平安银行已经审批通过；于是小编在某理财公司上向投资人借款100万还清贷款并取出房产证顺利完成新银行的抵押，住房抵押贷款发放后归还投资人本息。
举个例子：小编有一套房产，目前在工商银行按揭中，价值约400万，尚欠工商银行100万。现小编向平安银行申请240万住房抵押贷款，平安银行已经审批通过；于是小编在某理财公司上向投资人借款100万还清贷款并取出房产证顺利完成新银行的抵押，住房抵押贷款发放后归还投资人本息。
赎楼贷首付贷
由此可见，虽同为房产金融的一种，可是“赎楼贷”与“首付贷”有着天壤之别。
不同点1：交易结构本质不同。赎楼贷一般是基于真实的二手房交易背景产生的借贷金融需求，该产品的本质是一种资金过桥业务，不会产生派生的金融风险；首付贷是直接借钱给购房者，从而变相的突破了国家的房产首付金融政策，相当于是给楼市加杠杆，在房价剧烈波动时可能会给国家带来金融风险。
不同点2：还款来源不同。赎楼贷是基于真实的交易背景，业务还款来源来自于银行的承诺放款，还款来源安全有保障；首付贷的借款人，连买房首付都无法承担，再加之每月的月供，还款来源为工资或其他收入，能力相对较弱，很容易造成资金断裂无法按期还款的情况。
不同点3：对于房价波动的承受能力不同。首付贷里购房者低首付（有的甚至到5%首付）就可以购房甚至投机投资炒房，这个前提是房价必须一直上涨，一旦房价下跌，购房者的资金链条很有可能发生断裂，风险即刻爆发。在房价下跌时购房者会觉得购房不值，弃房而去的现象极易发生，承担风险的是最终债权人的银行和购买首付贷产品的投资者。而赎楼业务过程中担保机构风控标准相对严格，一般赎楼过桥的资金金额不会超过房屋价值的70%，赎楼贷业务对房价波动的承受弹性较高。
首付贷被叫停，赎楼贷火了！其中的风险知多少？
不同点4：风控的严密程度。赎楼贷业务的风控对于担保公司与借款人的审核是相当严格的，不仅对担保公司的进行调查评审等，还对借款人进行资料审核。同时放款银行会对借款人进行审核，通过批准才会出具银行贷款承诺函或批复函，保障了还款。但是很多平台对于首付贷借款人资质的审核却是相当草率的，只要在线填写联系方式，提供身份证、社保卡、半年工资流水等资料，审核后即可放款，放款时间最快仅需1天，这对于担保公司、投资人等都是一种不负责任的行为。而且大量风险资金涌向楼市，必然会对楼市的稳定产生负面影响。
我们作为普通的投资者，在投资时一定要看清楚我们购买的到底是哪一类房产金融资产，千万不要首付贷和赎楼贷傻傻分不清楚，从源头上防范风险，保证投资安全。
赎楼贷“变形”
此前银行开展赎楼贷业务，通常至少需要进行5个步骤才能完成。由于赎楼贷手续比较复杂，商业银行和客户对于此项业务都兴致不高。
不过，一些线上、线下的中介平台对于赎楼贷热情高涨，尤其是在目前首付贷被叫停的背景下，赎楼贷甚至成为部分中介的“拳头产品”。与一般银行业务规则不同，在这些中介平台申请“赎楼贷”的客户通常不需要提供担保，提交申请材料后1天至3天内就能审核完毕。
在一家线上中介平台，赎楼贷产品被形容为“利率抄底，零手续费”，实际月利率为1.5%，其额度最高更是可以达到300万元。事实上，虽然年化利率达到了18%，但是该中介平台对于赎楼贷的收费还确实相对便宜。
此外，有记者在暗访中发现，赎楼贷虽然号称比较安全，但是其资金实际用途已经发生了“变形”，部分赎楼的目的并非是为了便于房产交易，而是为了提高估值重新抵押。
“去年下半年以来，一线城市房价快速上涨，部区域房产的升值幅度在30%以上，房主希望按照新估值向银行申请抵押贷款，因此急于偿还原有的按揭贷款或抵押贷款。”北京一家号称注册资金5000万元的投资担保公司的业务人员表示。
“单纯从操作流程来看，先解除转按揭抵押，再重新申请房屋抵押贷款并不违规，只不过，贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的赎楼贷，另一方面又申请金额和比例较高的房屋抵押贷款，其流动性风险明显增高，而且过程中借款人很可能擅自改变了抵押贷款的资金用途”，一位股份制银行的相关人士表示，“如果改变贷款资金用途被银行查实，银行肯定会要求客户提前清偿贷款。”
“赎楼贷”基本流程：
1、卖方在专业权威的赎楼业务机构申请借款。
2、专业权威的赎楼业务机构严格审查，确认交易真实性后，将项目推荐给P2P平台，上标募资。3、P2P平台将筹得资金转到借款人手中，借款人向银行还款并取回房产证。4、房产证进行过户，房产交易达成。5、借款人收到款后优先偿还借款。
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