深圳政府放大招了！赶快出掉博旧改的深圳老破小！
为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进，深圳市住建局于8月1日组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》。
8.8下午，这个文件开始在地产业内群流传，大家讨论很热烈。很快，深圳市城市更新协会也发布了这个文件原文。
这个文件对深圳未来旧改，对老小区影响很大，建议大家仔细阅读！
甚至对深圳的刚需商品房，也会有影响。
划重点！！
01、范围：20年以上的老破小不旧改，进行棚改
对于棚户区改造政策适用范围，意见稿提及，深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。
各区政府应当优先将配套不完善的项目纳入棚户区改造项目库。对于辖区内的城中村，各区政府可以根据实际情况，充分论证改造可行性后有序纳入。
淘哥点评：
淘哥提醒过，买入老破小博旧改这种模式有风险，现在风险终于来了。1997年以前的老破小，不城市更新了，由政府主导国企实施棚改。
棚改意味着什么？意味着投资价值锐减，为何？往下看。
02、原关内棚改后的人才房和保障房：只租不售
各区政府应当坚持以租为主的原则，根据辖区入才住房和保障性住房的建设供应情况，合理确定棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房的租售比例。
福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。
淘哥点评：
只租不售，想炒房的离远点。
03、对钉子户：行政征收等强制措施
意见稿中提到，对棚户区改造工作申请依法启动强制程序，对签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施，损害大多数业主利益的，实施主体可以向项目所在区政府主管部门提交书面情况报告。
区主管部门核实后，报区指挥部审议。审议通过，依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。
淘哥点评：
这一招厉害，以前开发商拿钉子户没有太多办法，现在政府主导、国企实施，再做钉子户没那么容易了，可以依法启动行政征收、还能行政处罚。钉子户搞不好赔了房子还罚钱。
04、实施模式：政府主导一国企实施一公共住房
结合深圳市实际情况，推广“政府主导一国企实施一公共住房”的棚户区改造项目实施模式。棚户区改造项目原则上只通过拆旧建新的方式进行实施。
纳入棚户区改造项目库的，由深圳市人才住房专营机构及其他国有企业作为实施主体承接。棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。
淘哥提醒，除了拆迁安置房外，棚改后没有商品房了，都是人才房和保障房了。
此外，以后不是多家开发商竞争，小业主可以抬价。以后是政府主导国企实施，独家！想漫天要价？没门！
05、应合理制定项目搬迁安置补偿标淮
棚户区改造搬迁补偿安置采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式，由被搬迁人自愿选择。
各区政府应当根据辖区实际情况，研究制定适用于辖区棚户区改造项目的搬迁安置补偿标准，指导本区棚户区改造项目实施主体开展工作，并向社会公布。
【淘哥观点】
这个文件，其实对深圳的旧改影响很大。估计明天媒体自媒体就会有铺天盖地的解读。
为此，淘哥下午专门请教了一些业内大佬，和一些资深投资客，结论是：
如果这个方案实施，以博旧改为目的的老破小，建议尽快出掉，没搞头了。
此外，淘哥觉得，如果关内涌现出大批量的人才房和保障房，其实对普通商品房的价格也会有冲击，对优质物业，豪宅影响不大。
下面是媒体采访的专家观点，也贴出来，供参考。
专家意见
对于以上3个重点，有媒体第一时间采访了深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉。
问：为什么深圳20年以上老旧住宅就被纳入棚改？
李宇嘉：从国际范围来看，楼龄60-70年的建筑很多，而深圳20年就要改造主要是两个原因造成的。
其一，深圳当时发展速度太快了，大量的人口涌入，三天一层楼，所以房子质量不太好。
第二、深圳产业升级比较快。从出口加工、代工到制造业、高端制造业、信息产业，深圳30年内完成了2轮产业革命，导致很多区域产业功能定位老化，特别是工业区，这也让深圳很快进入存量房更新时代。
目前，大规模城市更新开发已经要告一段落，容易改造的都改造完了，剩下的都是难啃的骨头，文件的发布也标志着深圳进入存量房改造第二阶段。
以旧村屋为代表的棚户区改造，已经纳入国家棚户区改造计划里面，有大规模、低成本资金的扶持，是未来深圳房地产的一个重大变革。
问：对不签约、不搬迁的业主采取强制措施，您认为实施难度大吗？
李宇嘉：这个实施起来难度较大。棚户区改造是政府主导，与市场主导最大的区别就是要保证原业主的利益。
市场主导能够用经济补偿来推动更新，而棚改你要和每家每户去谈，分散成本很高，难度很大，基于社会稳定的考虑，也不容易达成协议，甚至还有老旧区的居民想通过改造赚一笔钱。
问：除搬迁安置住房外，棚改配建楼房将全部用作人才住房和保障性住房。对于这一点，您怎么看?
李宇嘉：十三五要建四十万套保障房、人才住房，这个难度很大，超过特区成立以来建的保障房的总和。在这种情况下，采取的是多种方式来筹建。特别是在土地资源紧缺的情况下，存量土地的盘活和利用是重要的渠道。
我觉得这个对开发商来说是一个机会，参与深圳的棚户区改造，通过配建社会保障住房、人才住房，来换取城市优质区域的空间资源。
问：城市更新和棚改是否会并行？哪一个将是大头呢？
李宇嘉：城市更新还是大头，棚改也是一个重要渠道，占据着极其重要的位置。
原文网址:http://www.szxxg.com/shenzhen/20170809/39350.html信息首发：深圳政府放大招了！赶快出掉博旧改的深圳老破小！
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