深圳住宅与商业冷热不均！玩起“跷跷板”

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深圳住宅与商业冷热不均！玩起“跷跷板”

一边是住宅市场的成交量价双双走低，一边是写字楼和购物中心新增供应加剧，今年深圳楼市的住宅和商业形成了“跷跷板效应”。业内人士认为，住宅市场市场受到调控影响，走势趋稳；深圳的经济指标向好，吸引商家的能力增强。
冷热不均！深圳住宅与商业玩起“跷跷板”
房价走势平稳为主基调
上半年一手商品住宅供应量和成交量分别为76.6万平方米、105.3万平方米，同比跌幅分别达68.01%、56.65%。自去年10月份至今年6月份，新房均价已实现“九连降”。
戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙认为，一方面，批准预现售环节的管控使得批售放缓，市场供应量大幅缩减，从而影响成交量；另一方面，从严的调控令市场各方观望情绪浓重，供需大降，价格缺乏上行支撑；年初的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》对项目价格等的指导，房价攀升的局面受到直接限制。
市场整体降温的局面亦波及到二手市场，二手住宅成交量同样大降，较上年同期下降49.78%。一二手住宅成交总量353.3万平方米，较去年同期下降53.05%，整体需求大降；而从逐月走势来看，需求总量自4月以后进入低位趋稳的状态。
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对于未来走势，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端表示，去年“104新政”一步到位的调控令市场降温并价格回稳，如果政策环境不发生变化、市场持续当前的平稳状态，政策加码的必要性也将不在。对比前期过低的供应量，下半年出于业绩要求、资金压力等因素，新房供应量或将有所增加，一定程度增加市场的活跃度。同时受到相关部门严格的价格管理，预计新房价格的平稳状态也将影响到二手市场，总体趋稳将是年内深圳房价的主要基调，而具体区域及物业仍有望呈现不同走向，小幅波动在所难免。
甲级写字楼成交活跃
相对于住宅市场的平稳，深圳甲级写字楼市场却是另外一番景象。
戴德梁行的数据显示，上半年五个新项目共计57.44万平方米甲级办公物业入市，甲级写字楼存量上升至401.18万平方米，而成交量也达到了50.63万平方米的历史新高，全市空置率下滑0.2个百分点至13.06%。
租金方面，作为标杆，平安金融中心租金水平创历史新高，带动福田乃至全市租金上扬。此外，福田中心区整体高入住率意味着可租赁物业不多，面对上半年活跃的新增需求，部分写字楼小幅上调租金，不少业主方对市场的预期仍然乐观。而罗湖区多年以来无新增甲级办公楼入市，租户搬离罗湖的现象也时有发生，其中南山区由于新落成的物业品质较高且租金较福田低而倍受青睐，自2016年2季度开始的租金稳中微跌趋势仍在持续。
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上半年，招商中环、信利康大厦、皇庭中心等多个优质办公物业在售，在严格的楼市调控政策之下，部分投资资金由住宅转移至办公物业，共同带动一手办公楼成交回暖。
深圳商报记者了解到，近年来诸多大型企业积极谋求布局深圳，在深圳土地供应严重不足的情况下，通过购买整栋或整层办公楼作为总部自用的交易日趋活跃。
张晓端称，未来半年，预计仍有70多万平方米甲级写字楼入市，其中约93%位于福田区，虽然福田金融中心地位稳固，但集中入市或使得供应压力显现，租金上涨的趋势料被平抑。另一方面，在2017年的新供应中，超八成为总部物业，其中六成以上为金融总部，可见深圳在打造总部经济方面的显著成效，而金融业的大发展也将助推深圳日益成为国际金融中心城市。
名牌“首店”纷纷入驻深圳
深圳蓬勃发展的购物中心吸引了众多知名品牌的首家店铺入驻。
南山来福士在上半年开业，新引进的莆田餐厅、蓝蛙餐厅、百丽宫影城等均为深圳“首店”；即将开业的PAFC MALL也将引进诸多新颖品牌首次进驻深圳，包括上海网红餐厅桂满陇、香港米其林推荐餐厅–Butchers Club、日本炉端烧名店田舍家等。
在线上新生事物经过日新月异的发展后，线上流量转换为线下客流也成为常态，网红店积极在购物中心拓店，如海马体照相馆、吉米、小米等等，也进一步丰富了购物中心的业态。而通过技术创新实现线上线下融合，实体门店也正在以全新的商业模式将“新零售”变成现实。
冷热不均！深圳住宅与商业玩起“跷跷板”

程家龙表示，人们已经不会为了单纯购物而去特定商场，打造吸引人们专程前往的特质可以说是所有实体店转型的核心。未来人们进入商场更多的是为了享受生活，简单“买买买”的时代已经过去，营造真正独特的情感体验场景已成为脱颖而出的重要方法。
2017年下半年，预计全市有7个共计116万平方米优质购物中心入市。位于核心成熟商圈的平安金融购物中心，深业上城和万象天地等优质购物中心预计将投入使用，带来41万平方米的新供应。
程家龙表示，住宅和商业形成了“跷跷板效应”，住宅市场市场受到调控影响，走势趋稳；深圳的经济指标向好，吸引商家的能力增强，更多的资金流向商业地产。