深圳商住房不得采用住宅设计 不得预留违规加建烟道管井的条件

深圳市规划国土委日前发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，规定建筑平面布局，不得采用住宅套型式设计，要求设计单位、施工图审查单位、建筑单位，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件，否则依法处理等。
    深圳本次对商业办公研发用房的调控要点有：规定建筑平面布局，不得采用住宅套型式设计；同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房，总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一；套内建筑面积小于150平的单套办公用房，建筑面积之和不得超过该层办公面积的50%；研发用房单套套内建筑面积不得小于180平；要求设计单位、施工图审查单位、建筑单位，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件，否则依法处理。
    同策咨询研究部总监张宏伟表示，深圳这次出台的政策，与此前北京、上海政策上逻辑是一样的。北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治意味着这是全国一盘棋的行动。
    今年3月26日，北京出台商办物业的调控新政。新政明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续5年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此，北京成为首个停止向个人出售新建商办类项目的城市。此外，北京还要求新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。
    分析
    政策出台“回归土地本来的性质”
    据深圳一名地产圈人士介绍，深圳市场大量存在官方备案用途写着“商业性办公”（也就是写字楼）、实际却建成了带有住宅功能类的“公寓”产品。深圳是否会像北京那样出台严格调控政策一直是市场关注的焦点。
    此次深圳出台的政策虽没有北京严格，但业内人士分析，政策的出台将使工业用地和办公用地回归土地本来的性质。中原地产首席分析师张大伟认为，从各地政策力度看，深圳力度低于北京、上海。北京上海都要求单套面积不得小于500平方米，而深圳只是有部分比例要求，对于市场来说，其影响将低于北京等城市。深圳之后，其他热点城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。