租房新政征求意见租客权益大增

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租房新政征求意见租客权益大增

日前，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开向社会征求意见，据了解，《征求意见稿》将填补我国住房租赁、销售、管理等领域的法规空白。
据了解，当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现：一是合同不报备，发生纠纷时协调困难，而租客处于弱势地位，受“欺负”的情形普遍存在，维权困难；二是群租等问题突出；三是租客普遍没有安全感——房东涨租、租期随意性大，二房东现象屡禁不绝。

群居的“深漂族”

    以原设计的房间为最小出租单位，将一间房间分割改建成若干小间出租或按床位出租的方式为群租。对于广大“深漂族”而言,有煎熬,亦有踟蹰，大部分年轻人刚来深圳等一线城市选择群租。而群租这种方式，在大学生、外来务工者等经济条件有限的低收入群体中最为常见。
    周先生刚大学毕业来深圳求职，在清湖附近和一大群人合租。140多平方米，住了几十个人。“都统一装修好了，和大学宿舍差不多。可以按月给，也可以按天数付款。我们这个房东是二房东，大房东没有见过。这里男女分开，洗手间也分开，我们男生这边就有8个洗手间。”周先生说。
    像周先生选择群租的年轻人在深圳不在少数。在深圳福田区商报路长景阁附近也存在这种现象，记者看到总面积200多平方米的房子被改造成男女公寓。女生房间总共10来个位置，而目前只有最后一个女生床位未出租，床位的价格750~850元不等。
    “我们这里交通方便，就在地铁口附近。水电、物业费全包，男女公寓严格分开，绝对安全，女生有两个厕所、两个冲凉房，是居住的好选择。”二房东阿赖说。
    群租不仅仅在深圳出现，其他城市也存在。一套面积约120平方米的三室两厅套房里，已经被全部打通，并用木板进行了重新分隔，每个房间都摆放着四五张高低床，总共摆了近20张床铺。而原先的厨房已经被改造成公共浴室，里面摆放了6台热水器。这种极端恶劣的居住条件，是南京某地群租房的真实写照。
    早在2010年，住建部出台《商品房屋租赁管理办法》，规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。虽然将一间房间分割改建成若干小间出租或按床位出租的租赁方式涉嫌违规，但此现象依然存在。
    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，群租主要是为了降低租房成本，但也带来安全隐患和违规问题，此类问题若监管不力，便会长期存在。深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军也认为，群租问题也是难解决的，只能寄希望于管理部门加强监管。

虚假房源、租房者被侵权等事件层出不穷

    刘先生在58同城看了一套出租房源，在深圳大剧院附近，交通方便还比较便宜，打电话询问，没想到要先给钱才能看房，刘先生转好看房定金后，对方称在广州出差，要刘先生直接付一个月2000的房租，从广州出差回来后就签租房合同，刘先生感觉不对劲，要求对方退还看房定金，对方便挂断了电话，刘先生再次拨通该电话就无法接通了。
    其实像刘先生这样被骗的情况并不少见，在各大App浏览房源，一不小心就会落入骗子的圈套。沈先生就遇到这样的情况，网上浏览了图片，和中介约好看位于深圳南山的房子，可实际房源和图片相差甚大。“图片单独卫生间、家电齐全，实际房源破旧不堪，而且租金还不便宜。”沈先生说。
    事实上，在房屋租赁市场中，租房者常常扮演着“弱势群体”的角色，这都和租客很多权益无法保障相关。而进一步健全购租并举的住房制度，让租房者更安心就显得尤为重要了。

规范租房市场势在必行

    此前，规范房地产市场的法律法规体系主要是《城市管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房预售管理办法》以及
一些地方性法规，这些法律法规以规范房地产开发企业行为为主。尤其在地方性法规方面，在住房的租赁、销售、经纪等领域尚留有空白。
    值得一提的是，日前公布的我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》发布，《征求意见稿》对租房市场进行了比较多的着墨，其中将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益。
    比如，《征求意见稿》规定：出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；合同中没有约定租金调整次数和幅度，出租人不得单方面提高租金；鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同等。其中，还规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。
    北京师范大学政法学院副教授崔俊杰说，该《征求意见稿》将有利于住房租赁关系的规范和稳定。“房住不炒”障碍之一就是租购不同权，使不少人必须买房才能享受城市公共服务，如办理居住证等。《征求意见稿》搭建了“租购同权”的平台，不仅约束了住房租赁乱象无法可依的状态，也向长期处于弱势地位的承租人倾斜，使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利，从而让住房租赁和销售市场法治化、规范化。