深圳对小产权房首推官方指导价 这是小产权房转正的信号吗

一份《深圳市房屋征收补偿基准价格》的通告出现在深圳市规划和国土资源委员会网上。公告对符合“两规”“一决定”且确权或尚未进行处理的小产权房，明确了一个征收补偿的基准价格。这是深圳首次给予“官方指导价”。业内观察人士指出，这将给符合规定的小产权房业主一个相对清晰的预期，避免他们在征收过程中漫天要价。
合规小产权房才有偿征收
通告内容显示，深圳对根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑制定了一个征收补偿的基准价格。
“并不是所有的小产权房都能获得补偿。”深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强在受访时强调，只有符合“两规”“一决定”、拿到通俗意义上的“绿本”，或者符合上述规定处理范围内但还没进行处理的小产权房，才适用于此补偿基准价格。
广东信荣律师事务所主任张茂荣也表示，通常所说的小产权房包括军产房、集资房、安居房、农民房等多种类型。“法律只保护合法权益，对于 两规 一决定 之外的小产权房，因不属于合法物权，征收拆除都不予补偿。”
明确扣减地价、罚款标准
上述通告同时还规定，被征收房屋的补偿按照房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。
在经历1992年和2004年两次农村城市化改造之后，深圳市成为全国唯一没有农村建制的城市。然而，目前还有不少建筑是“小产权房”，即深圳官方口径中的“历史遗留违法建筑”。
这是深圳市首次对部分符合规定的小产权房给予明确的官方指导价。在宋留强看来，无论是按照基准价格，还是通过评估机构确定价格扣减相应的地价和罚款，两者的最终价格都不会相差太大。
究竟地价与罚款应该按照什么样的标准扣减？根据2014年4月施行的《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》规定，符合“一户一栋”原则的违法建筑免缴地价，总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚。总建筑面积超过4 8 0平方米，根据超出等级，处以30 - 10 0元/平方米不等的罚款。一户多栋部分，第一、二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以10 0 - 20 0元罚款，第三栋及以上栋数部分不予处理确认。原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经规划国土部门批准或者超过批准建设部分，按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以100元罚款。
分析
专家：并非推动小产权房交易
在深圳，小产权房无论征收还是拆除，一直是一道难解的“方程式”。
“由于牵扯到大量居住人口，强制性很难实施或落地。”宋留强认为。按照他的观点，此次给出补偿价格标准，是政府通过这种方式给予部分符合规定的小产权房业主一个相对清晰的预期，避免他们在征收过程中漫天要价。
“如果按照目前的市场价来看，这种补偿基准价格确实低于市场价。因为一般征收都涉及到公共利益或建设公共设施，通常由政府来补偿，所以政府征收价肯定会较低。”不过张茂荣指出，如果给予补偿，可以推动确权合规或合规未处理的小产权房的征收进度。

目前，在深圳的福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地，小产权房遍地林立。有业内观察人士担心，官方公开给出指导价格，可能会间接推动小产权房的交易市场。
对此宋留强认为，这几年政府对于符合规定的小产权房的补偿，一直在逐渐让步，但并不会推动它们的交易。“这个规定限定了补偿对象必须符合 两规 一决定 。而且，目前非原业主购买小产权房在法律体系内并未受到保护，这个指导价也不会改变这个原则。”

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