@深圳人 注意！小产权“转正”不是合同说了算

“已经交了土地出让金，为什么到现在还拿不到房产证？”最近，四川省成都市郫都区（原郫县——记者注）唐元镇沙西新街邻里花间小区的部分业主向《中国消费者报》反映了自己的遭遇。

　　据了解，邻里花间小区的土地性质属于集体建设土地，即常说的小产权房。按相关法律法规规定，小产权房不能办理房屋产权证，也不涉及土地出让金问题。该小区业主为何交了土地出让金？交了土地出让金的小产权房能否转正？《中国消费者报》记者就此作了调查。

　　买房9年没拿到房产证

　　有800多户业主的邻里花间小区，设施齐全，绿树成荫，从外表看与普通商品住宅没有区别，但小区业主及当地居民都明白，这是建在村集体土地上的小产权房，还没有“转正”。

　　然而，在9年前，在该小区住宅如火如荼地销售时，很多购房者并不知道自己买的是办不了产权证的小产权住宅。在成都工作的曾晓梅就是其中一位。曾晓梅来自农村，留恋乡村环境，于是看中了邻里花间。一套67平方米的房屋，各种费用交齐不到15万元，开发商还强调其中包括每平方米300元、总共2万多元的土地出让金，曾晓梅觉得买得非常划算。

　　4月10日，曾晓梅对《中国消费者报》记者回忆道，自己购房时也对能不能办理房屋产权证问题提出了质疑，但开发商的答复是，如果是小产权的话，会让交土地出让金吗，还说“5·12”特大地震后，政府出台了特殊房地产开发扶持政策，到时候相关手续办齐了就能办产权证。

　　曾晓梅告诉记者，开发商当时还向她提供了原郫县规划管理局出具的《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》复印件，并称集体土地将变成国有建设用地，只要交了土地出让金，办理土地使用证和房产证（简称“两证”，即房产证）就没有问题，没想到至今都没有办下来。

　　曾晓梅说，自己一直保存着这些批文复印件，这么多年过去了，上面有些字迹都模糊了。“70年全产权，双证保障”，这是当年邻里花间售房广告宣传单上的文字，业主王贤丽至今保存着宣传单，上面还有“惊爆低总价8万元/套起”“快铁旁/超高性价比/生态居所”等内容。

　　王贤丽告诉记者，2009年9月，她在邻里花间买了一套86.33平方米的房屋，当时开发商还叫重庆市固山县房地产开发公司，后来才改名成都瑞鑫投资有限公司。“2012年1月4日，因为要办产权证，我还向开发商补交了25899元土地出让金。”王贤丽对记者说。

　　合同约定小产权可“转正”

　　今年3月以来，已有曾晓梅等12位邻里花间小区业主向《中国消费者报》投诉，要求开发商兑现为业主办理房产证的承诺，否则应按违约处理，办理退房手续并退回购房款、土地出让金等费用，并支付相应利息。

　　记者看到，赵兴华的购房合同中明确约定，集体建设用地可转为国有建设用地，在房屋综合验收合格后两年办理“两证”。合同还有5条“关于权属登记及其他的约定”。

　　如：“土地性质：目前属规划的集体建设用地，待转为国有时，由乙方自行承担土地出让金”。“本社区为城乡一体化项目，符合郫县城镇规划。在本项目综合验收后两年内，甲方按照国家政策和成都市、县相关文件精神，甲方负责为乙方办理相应的房屋和土地使用权登记手续”，“若逾期办理，乙方可选择退房，甲方退还乙方全部房屋总款，并要求甲方赔偿合同总款百分之五的违约金。”

　　“为保证乙方权益，本社区在建设期间由集体建设用地转为国有土地使用权时，甲方为乙方办理相应的房屋权属登记手续和土地使用权的登记手续，乙方承担办证相关费用（包括土地出让金）”，“乙方必须无条件按相关职能部门的要求和规定，自行向甲方补交土地出让金：每平方米200－300元（该套房屋的建筑面积）”。

　　合同中有一条手写加盖指纹的备注条款：“土地出让金交纳时间为土地性质转为国有土地时”。4月10日，赵兴平告诉记者，在签合同时自己提出加了这一条，所以他至今都没有交土地出让金。

　　记者在原郫县唐元镇人民政府于2014年4月向购房者提供的信访回复材料中称，“邻里花间项目位于青杨村2、3社，占地50亩——经调查，该项目属历史遗留违法用地。对于这类因历史原因形成的遗留违法用地，只有待国家相关政策出台后分类处置。”

　开发商称已交土地出让金

　　国家企业信用信息系统查询结果显示，成立于2009年12月2日的成都瑞鑫投资有限公司，注册资金500万元，注册地址为“成都市新都区新都镇新加坡商业街171号”，法定代表人“陈融平”，目前公司登记状态为“存续”。

　　按照业主提供的手机号，记者联系“陈融平”，接电话的却是该公司一位自称姓刘的工作人员，称该公司3年前就已停止营业，能查询到相关信息是因为“投资公司注销不了”，目前仍安排有两三个人处理后续事宜。

　　刘姓工作人员称，邻里花间小区是该公司和原郫县人民政府的合作项目，郫县当时有很多房地产开发项目都是小产权，购房者对此知情。

　　“其实我们开发商才是受害者。”曾在成都瑞鑫投资有限公司负责房屋销售的工作人员赖某向记者介绍，该公司曾被原郫县国土局罚款100万元，然后垫交了1800多万元的土地出让金。

　　《中国消费者报》记者查找到2009年8月11日《华西都市报》的一篇报道，题目为《交了土地的出让金 郫县小产权房可否转正办产权》，其中介绍了当时郫县小产权房销售火爆的来龙去脉。

　　据报道，“5·12”特大地震发生后，为推动灾后重建工作，成都市出台了“异 地挂钩周转指标”政策，当时原郫县几乎所有小产权楼盘都宣称申请购买了异 地挂钩周转指标，承诺小产权房两年后可转正。

　　报道称，“郫县国土局工作人员透露，'异 地挂钩周转指标'其实就是'城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩'的方式，将都江堰、彭州等重灾区的建设用地指标'平移'给成都其他二圈层。郫县购买了一部分彭州、都江堰的指标，其中小部分对小产权房进行处理，开发商缴纳相关税费后，就能将房子办理成全产权，筹集资金将用于灾后重建。”

　　报道中还称，“郫县国土局工作人员介绍，购买了指标也并非意味着都能转正，转正楼盘必须符合城镇建设规划和土地利用总体规划，相关部门将严格审查。即使缴纳了土地出让金，审查不合规则的也不能转正”。

　　●政府回应

　　历史遗留问题处置工作已启动

　　记者了解到，针对部分邻里花间小区业主的反映，3月20日，郫都区政府作出的回复是：“购买集体建设用地指标，是当时以购买地震灾区土地整理建设用地指标方式解决符合城镇规划的集体土地农转用问题，并按程序进行报征工作。按照国家现行相关规定，住宅用地必须以拍卖方式供地，我区已成立了处置土地遗留问题工作组，目前已完成6个项目的处置工作，其余项目正按程序积极推进。”

　　3月28日，针对《中国消费者报》转送的投诉材料，成都市郫都区国土资源局回复称：“经调查核实，唐元镇'邻里花间'属于我区土地历史遗留问题项目之一。为妥善处理土地历史遗留问题，我区成立了'处理土地历史遗留问题领导小组'，按'成熟一宗、处理一宗原则'，目前该项目已启动历史遗留问题处置工作，已进入成本核算阶段。该项目成本核算已通过区国土局、区财政局、区审计局、唐元镇政府的初步碰头会，待区财政局、区审计局出具正式成本核算意见后，我局将按程序完善该宗地用地手续。”