法拍房高过市价！2个月前的流拍房如今加价700万才成交

　三月首周，新房成交有所回暖。深圳中原研究中心统计数据显示，上周深圳新房成交261套，环比上涨39.6%，均价58245元/平，环比小幅上涨。

　　乐居记者踩盘时发现，近期二手市场亦逐渐回暖，“这段时间的访客量较之前增加近一倍，周末看房客户多，店里的业务员基本全部出动带看。”一中介介绍道。

　　主流渠道成交回暖，法拍市场情况如何？3月3日，深圳土地交易中心拍卖的44套房源中，成交17个，流拍27个。在成交的17个标的中5个以底价成交，5个成交价格高出上次拍卖的起拍价。

　　法拍市场是依旧冷清，还是开始回暖，乐居记者带你一探究竟。

　　2个月前流拍房源加价700万仍成交

　　现场老司机直呼看不懂

　　本次拍卖中，缴纳保证金最多的是宝安区幸福海岸1栋B座17A房产。由于参与该标的竞标人员众多，拍卖师宣布可以直接“出价”。在拍卖师口头发出这个规则后，马上有人出价680万，直接加价138万，随后拍卖师又恢复原来的举牌出价方式，加价幅度为20万/次，经过2次举牌，最后成交价格7200000元，单价5.35万/㎡，低于市场价格1.4万/平。

　　竞拍最为激烈当属松坪山单身宿舍的房产，在交错近百个回合的艰难举牌后，该标的以4600万的价格被拿下，单价3.06万/㎡。现场参与拍卖的老司机大呼看不懂：“算下税费，再加上绿本转红本的费用，按照正常核算流程已经超过市场价了。真是想不明白......”

　　本次是该标的第二次拍卖，第一次是在1月16日，以3910万价格流拍。据深圳中原研究统计数据显示，2017年1月处于传统春节期间，一二手住宅整体成交低迷，环比双双大幅回落。新房无项目入市，供应和实际成交均处于低位。一、二手访客量均大幅减少，预期处于僵持状态，购房者观望情绪浓厚。

　　按照法拍房的规则，一拍流拍的标的在进入二拍时会以一拍起拍价的80%重新拍卖。对于为什么二拍价格为什么没有降低反而更高了700万，甚至跟市场价持平的情况，广安居业法拍部投资总监张杰认为：“二拍价格比一拍价格高出700万是一个价值发现的过程。法拍市场是跟着楼市走的，这或许也可以理解为一个回暖的信号。”

　　前方多坑，律师支招

　　一看租约二看欠债情况

　　“看法拍房，最重要的是看价格，其次是看有没有租约。”张杰强调，“真正的投资不只单看价格，还需对标的房产潜在的风险和隐藏的价值做深入细致的挖掘和分析。只有做好了这些常人看不到的基础工作，投资决策才具可行性。”

　　据了解，法拍房的风险大部分是存在租约，还有买房欠缴税费，公司物业土地增值税等。

　　对于法拍房如何选择和怎么避坑的问题，广东诚公律师事务所合伙人、律师颜宇丹有话要说。

　　Q：普通购房者如何了解法拍房的债务抵押情况？

　　颜宇丹

　　作为参与竞买的普通购房者，要想了解拟拍卖房产之上是否存在抵押债权，一般可向拍卖的组织者及房产所在地房地产权登记机关了解是否存在抵押债权，有无办理抵押登记。

　　对已办理抵押登记的比较容易查询，对未办理抵押登记的则难以得知，但在法律上可视为竟买人善意不知情，其通过参与竟买取得该房产所有权并办理所有权登记的则属于物权法上的善意取得。

　　Q:在参与拍卖前购房者应该注意哪些问题？

　　颜宇丹

　　作为准备参与拍卖房竞买的购房人应当注意以下问题：

　　一、首先要明确购买的目的，是为了居住、办公、商业用途，还是出于投资目的；

　　二、在参与竟买交纳定金之前应当实地查看房屋的坐落、区位优势，装修等状况，还应审查是否具有相应的房地产权证书，并应了解该房地产之上是否存在抵押担保债权、有无被查封；

　　三、应了解该房产是新房还是二手房，是否有人居住过，该房产是否属于“凶宅”，是否存在未到期的租约等权利瑕疵；

　　四、该房产是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。

　　至于如何获得具体欠费情况，一般可从以下三个途径着手：

　　一、看相关房产拍卖公告的情况，在公告中是否明确记载了相关欠费情况，还是要求买受人自行处理相关欠费事宜；

　　二、看拍卖的委托人所披露的信息中是否包含有关欠费情况，对欠费的交纳人有无做出明确说明；

　　三、可自行或委托服务机构从业人员尽职调查，主要是到房产所在物业服务公司了解相关物业管理费、水电煤气费、欠费情况，并可到相关有线电视收费单位了解欠费情况。

　　Q：对于可能遇到的法律纠纷，您有什么建议？

　　颜宇丹

　　拍卖作为买卖的一种形式，当然具有相应的风险。作为参与竞买人，首先应有一个相对平和的心态，不能指望拍卖一定能提供价廉物美的房源；其次应当做到知已知彼、心中有数，尽最大可能地了解拍卖房产的有关信息，尤其是该房产是否属于能够进入市场流通的完全商品房，且该房产之上不存在查封，或虽存在查封但系实施查封的机构解除查封委托拍卖。

　　同时也应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托，有无相关委托人的书面授权委托；最后，还应遵循有关拍卖的法律规定并应当按照拍卖规则，在竟得拍卖房产后及时签订成交确认书，并应按照相关约定交纳购房款，并在规定期限内办理相关产权转移登记手续和房屋移交手续，避免因自身原因造成违约，所交定金被没收并赔偿相关权利人的损失情形的发生。

　　此次拍卖共有3个标的以市场价成交

　　接下来捡漏会更难？

　　在分析本次拍卖情况时，张杰说道：“我们并不看好的信和自由广场房产，起拍单价5.14万/㎡，与市场价格相差无几。但最后还是以单价5.5万/㎡成交，加上交易税费，该房源以此价格成交优势不大。另一套房源信和自由广场2栋射手座14G号房产的拍卖情况也是如此。”

　　以下为下期拍卖房源，张杰推荐房源为：翠珠商住楼D栋603号、安柏丽晶园1-3栋1栋6B房产、富通*丽沙花都D栋D1座3单元502、御峰园三期C区C9复式9号。

　　仅供参考。据此买入，风险自担。

　　附3月10号（周五）37个捡漏机会