“借贷狂潮”袭来 明年房地产商们恐怕不好过了

对于中国国内高杠杆的房地产开发商来说,2017年他们将迎来一波“借贷狂潮”,因为他们失去了一个关键的资金来源。

　　今年10月,上交所提高了房地产公司发行债券的门槛,从那时起国内的房地产开发商就没有发行过任何公司债,而在过去两年中房企公司债的发行量占到了境内债券的近40%。

　　可以说这项限制措施来得很不是时候,因为彭博预测,明年到期的房企公司债将达到创纪录的173亿美元,2018年更是将达到279亿美元的历史新高。

　　为缓和楼市泡沫,同时避免房地产行业对经济产生更广泛的影响,目前中国政府正在努力平衡房企债务的发行限制,但由于全球债券回调以及央行的限制措施,AAA级债券收益率溢价已经达到了2015年7月以来的最高水平。

　　NN投资伙伴(NN Investment Partners)的数据显示,规模较小的开发商将受到严重的打击,但大型房企仍然可以正常发行由交易所监管的债券。

　　NN投资伙伴高级信贷分析师Clement Chong表示:“总体而言,中国房地产行业融资条件将在2017年变得更具挑战性,因为只有大型开发商可以发行在岸债券,而规模较小的开发商将被迫发行离岸市场债券,这必须得到监管部门的批准。”

　　但即使可以发行离岸市场债券,国外的环境目前也已变得更具挑战性。

　　摩根大通的数据显示,上个月,来自中国及其他亚洲国家高收益发行商的美元计价债券,其平均收益率上涨了30个基点至6.84%,是自2015年9月以来最大增幅。而彭博汇编数据则显示,离岸开发商的平均贷款利润率今年也增加了7个基点至三年高点3.55%。

　　上海天风证券固定收益分析师孙彬彬表示,政府阻止资本外流的努力也使得国内的开发商更难以在海外获得债券偿付,再融资的限制必然会增加国内开发商的债务负担。

　　今年人民币的大幅贬值使国内开发商和监管机构都对离岸债务感到担忧。欧盟商会日前表示,离岸贷款的早期预付款需要得到外汇监管机构的批准,即使金额低于500万美元,而中国的开发商明年需要偿还140亿美元的离岸贷款,这也是五年来的最高水平。

　　虽然国内许多城市的房价仍在继续上涨,但政府的限购措施已开始生效。研究机构Use Trust的数据显示,房地产项目的信托投资发行量相比9月份下降了45%,至10月份的115亿元人民币(17亿美元),跌幅创2月份以来最高水平。

　　美银美林大中华区房地产研究主管Karl Choi表示,在今年的大部分时间里,中国房地产市场都非常强劲,从流动性的角度来看开发商的规模也都很大。但未来的走势取决于资金窗口关闭的时间,关闭的时间越长将越有利于大型开发商。