凭什么深圳房价要比广州高这么多?
上周吴老师和德科在视频里聊了杭州房价
后台炸了锅
不停有人问
南京呢？成都呢？苏州呢？厦门呢？
今天我们来讲讲
市场经济的先锋地
房价刚被政策浇了冷水的
为什么深圳房价比广州高那么多
从房价上看，广州是彻底被京沪深抛下了。
同是一线城市，同处珠三角，为什么房价差别如此大？因为城市骨架不同。
首先，深圳是沿海的狭长地形，总面积不到广州的三分之一，两者人口却差不多。用地紧张本身就造就了高地价。
其次，一般城市用地紧张的时候就卖地，市中心往往地很少，于是往郊区发展。广州就是这样的。但郊区的房价不可能高。
深圳有特殊的旧城改造制度，更新的是城中村。就是改造或重建老城区的农村用地，获得更多发展空间。位置好，房价高。
再次，两地的支柱性产业完全不一样。广州靠汽车制造、电子产品和石油化工撑起50%的GDP，而深圳的四大支柱性产业分别是金融业、物流业、文化业和高新技术产业。深圳支柱行业的收入更高。一个城市的收入高低，也直接影响了房价的高低。
最后，我们都知道人口净流入对房价的影响很大。腾讯今年5月发布了一个“年轻人指数”，比人口流动更精确定位买房群体。年轻人指数最高的是深圳。而广州年轻人的流入在10%左右，流出在37%左右，净流出27%，是年轻人流失最大的大城市。
用地紧张、城中村改造、高薪支柱产业和大量年轻人口净流入都是深圳房价背后的主推手。
华为搬出深圳是好事
虽然华为一直强调“总部不可能搬离深圳”，但它的终端基地确实建在东莞，且连续在东莞拍了5宗商住地，耗资16亿。
受房产泡沫折磨的不仅仅是购房人、也不仅仅是中小企业，连华为这样的技术产业骨干企业，也开始思考去留的问题。
很多人认为，高房价会将好企业和好人才赶走，这对于城市发展，是釜底抽薪。
但另一群人认为这其实也是好事，制造环节外迁，能让深圳的土地更高效地使用。这一说法并不仅仅针对华为。像深圳这样的城市，它一定得腾笼换鸟，留下的是单位土地产量更高的企业或部门，这些高端企业在占用土地为自己沉淀获益的同时，也让城市的先进性得到充分的保留。
外迁对周边城市也是好事。东莞也好，惠州也好，都被带动了共同发展，形成一个配套的城市部落。
但“房价淘汰”的观点常常让百姓生气。
没有办法，也许其他城市还可以被宽松对待，深圳从改革开放起就是市场经济的先锋队，也必须保持先锋队的角色。市场经济是很势力的，不带任何情面。
深圳房价是独特的还是具示范性的
深圳的房价波动与高涨，几乎和中国的房价曲线同步，深圳房价的上涨主要在2006、2010、2016，它其实是有示范效应的。
但大家更愿意承认它的独特性，而不是示范性（不然更多的城市都买不起房咯）。
而独特性也确实根深蒂固。
深圳是金融公司密度最高的城市。这里建立了全国第一个证券交易所，拥有最多的私募公司，上市公司林立。而往外一圈就是与金融有关联的公司、比如律师事务所、审计公司。
这些企业大多创新能力强，又有威震四方的业务支撑力。所以，只要没有大的金融危机，深圳的房价就得往上涨，因为最好的行业和最好的人才都涌向这里。
深圳会不会空心化
香港现在只靠金融业和房地产为壳，使它成为了一个空心化的城市。
近期也传出了香港商铺和住宅价格一直在下跌的信息，李嘉诚也说目前的香港楼市是1996年以来最差的。深圳的猛涨也有追平香港之势，但居高的泡沫价让人不禁担心，深圳会不会也步上香港后尘？
其实不一样。
如果用旧思维来看，工厂数量的多少决定是否空心，那深圳确实危险。但以新思维来看，深圳有全国最强的医疗机械公司，有最先进的机器人公司，有市值最高的互联网公司，有技术最过硬的芯片公司……许许多多中国最伟大的企业全都在深圳。
相比，房地产反而显得不重要了。
这是和香港的不同。
这也是为什么我们常觉得中国有三个城市的房价是没有天花板的——北京是世界上最重要的国家的首都、上海这个老牌城市正在逐步走向年轻、而深圳的产业能力发挥到了极致。
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