深圳将引进百万人才一半没房 填海50平方公里

　"靠海吃海"，填海造地对于深圳来说毫不陌生。深圳现在很多繁华之地，如前海、后海中心区、深圳西站、深圳国际机场都曾是一片汪洋大海。
　　面临用地窘境，地王频出的深圳，未来5年将继续填海工程，按照2016年6月出台的《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016~2020年)》(下称《计划》)，深圳将再填海50平方公里。
　　填海计划的出台并不突然。早在今年3月，深圳市委书记马兴瑞做客当地直播节目时，就"提前预告"了填海、陆地整备等决策。
　　填海造地似乎成为解决深圳开发强度日益增大、空间不足现状的主要方式之一。
　　然而，公众对于填海的关注，并不局限于填海是否能够缓解高房价带给深圳人的压力，还包括一系列值得思考的系统性问题：比如深圳为何要持续填海造地?填海与拆迁重整相比成本如何考量？、未来5年，填海工程将给土地资源稀缺的深圳城市格局带来什么影响?
　　未来有几百万人口流入
　　经过30多年的开发利用，土地资源本就稀缺的深圳几乎进入无地可用的境地。全市土地面积约为1997平方公里，相当于北京市的八分之一，上海的约三分之一，广州的约四分之一。早在2005年，深圳就将全市陆地总面积的一半土地划入基本生态控制线，这部分土地面积共计974.5平方公里，使得可供发展的土地仅剩1000平方公里左右。
　　深圳综合开发研究院副院长曲建接受《第一财经日报》记者专访时说，深圳面积小，开发强度已经到了48%，在北上广深四大城市中开发强度是最高的。联合国宜居宜业城市标准为开发强度在20%左右，显然，深圳已远远突破这一标准。
　　同时，近年来，随着产业转型升级的推进，深圳产业经济发展在全国一路领先，新增人口不断增长。曲建认为深圳的中小学生增长量值得关注——他们需要家人照顾，中小学生人口的增长成为城市人口整体增长的标志。据深圳国民经济和社会发展统计公报，2015年，深圳在校中小学生约125万人，其中，小学生约为86.48万人，增长9.0%，在四大一线城市中增速最快。数年之后，深圳在校小学生人数有望突破100万人。
　　曲建说，预计未来十年，深圳还将有几百万人口流入，相当于内地一个城市搬过来。深圳要有接纳几百万人口的能力，首先要解决工作和居住宿问题，最直接的就是空间问题。而深圳市历届政府历任领导，最头疼的就是人口越来越多、发展空间不足的问题。
　　在深圳土地稀缺的背景下，近几年呼吁深圳合并东莞、惠州并直辖"升级"的声音越来越强。深圳综合开发研究院常务副院长郭万达曾对《第一财经日报》建议，深圳应当走建立深莞惠大都会区(Metropolitan Area)之路，淡化行政区划，打破行政阻隔，建立强有力的三地协调委员会，统一协调区域内的规划问题，包括交通、公共服务设施、环保等，促进资源均衡流动。
　　令深圳羡慕的是，广东省省会广州获得批准，享受城市扩容带来的土地红利。2014年2月13日，广州市公布行政区划重大调整方案：原萝岗区和原黄埔区合并为新的黄埔区，从化市、增城市"撤县设区"，广州区划由原"十区二市"变为"十一区"，新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里，市辖总面积超过上海。
　　深圳何曾不想学广州扩容，可这条路显然没走通。
　　"人越来越多，开发强度又高。扩市又扩不了。怎么办?还有一个办法是填海造地。"曲建对《第一财经日报》说。
　　填海还能解决工程弃土
　　深圳土地面积稀缺带来的不仅是发展空间不足的问题，连余泥渣土的存放也成为棘手难题。随着地铁施工等大型建设项目的推进，深圳市余泥渣土产生量平均每年约3600万立方米，但目前剩余库容仅约为1600万立方米，还不够半年的容量。
　　去年12月，深圳光明新区余泥渣土临时受纳场因渣土堆积过多、管理不善发生重大事故，造成至少73人死亡，曾引起国务院高度重视。这场灾害被国务院调查组认定为安全生产事故，是受纳场渣土堆填体的滑动，不属于自然地质灾害。
　　随后，各方开始拷问城市建设中产生的大量余泥渣土该如何处理?深圳官方给出的回答是，填海造地也成为解决工程弃土的重要手段。
　　今年2月，深圳市城管局副局长、新闻发言人杨雷接受媒体采访时称，为了解决过量淤泥渣土的存放问题，除了推进余泥渣土综合利用，规划建设一批受纳场之外，深圳还将推进填海工程项目，积极协调国家海洋部门推进深圳用海项目，以此作为解决深圳工程弃土出路的重要手段。
　　综合上述因素，深圳的填海规划终于出台了。按照6月新鲜出炉的《计划》，未来5年深圳将填海50平方公里，包括由市规划国土委、盐田区政府、大鹏新区管委会负责的"东部海域围填海项目"和市规划国土委、宝安区政府"西部海域围填海项目"。
　　事实上，深圳填海历史悠久。据不完全统计，深圳建市以来，至2013年通过填海变成陆地的海域至少为69平方公里，超过6个蛇口半岛面积，占全市海域面积6.5%。
　　根据2004年市政府常务会议通过的《深圳市海洋功能区划规定》，2005~2010年围海造地区包括沙井、宝安、机场、前海等填海区，用海面积相当于34.65平方公里，以上项目均已完成。
　　无疑，过去的填海对深圳的生态环境产生了一定的影响。内伶仃福田国家级自然保护区管理局研究员王勇军在接受媒体采访时说，深圳湾经历了三次填海，影响最大的是第二次。内伶仃红树林保护区至今已消失了一半，保护区内的红树林原有130~140多公顷，现在天然红树林不到70公顷，后来补种才达到80多公顷;其他很多地方红树林都已经全军覆灭了，像福永、盐田港[-0.56% 资金 研报]等。而且填海恶果已经显现，深圳湾陆地化非常严重。本来最有生态价值的是1.5米至2米高的红树林地段，底栖生物和鸟类都在这个层次生活觅食。以这样陆地化的速度算起来，60年之后深圳湾陆地将会抬高1.8米，红树林将面临灭顶之灾。"
　　为了减少填海对环境的影响，《深圳海洋经济发展十二五规划》总结了许多措施，包括：确保生态优先，按照生态扰动最小、综合效益最大原则，引导海洋经济活动;对在生态敏感地区进行的重大涉海项目，实行最严格的排放标准，并制定生态恢复措施;对围填海工程项目尽量采取离岸式、人工岛式、栈桥式等链式的开发模式。这是最有实际意义、最具操作性的一点。
　　虽然有负面影响，但填海造地相比旧城改造释放的城市空间更具优势。从成本上看，填海便宜得多。
　　按照《计划》，填海工程包括海域填海， 陆域形成、软基处理工程，东西部海域填海共计投入273亿元，50平方公里折合7.5万亩，填海一亩平均成本是36.4万元，折合546元/平方米。同时，填海造地既不会触碰耕地红线，也没有拆迁赔偿费用，不易引发矛盾，审批程序也便捷。
　　曲建表示，填海造地似乎成为深圳城市空间不足、走投无路时的选择。大家都知道填海一定有负面影响，利弊相权取其轻，目前利用城市空间重组的办法解决深圳发展空间的问题无望，只有填海。"我想反对填海的人，除了提出反对意见，还要提出建设性意见，如果不指出路，光反对很难解决实质问题。"曲建说。
　　杨雷在上述采访中表示，为了减少填海负面影响，国家对填海的审批程序严格，《海域使用管理法》规定："国家严格管理填海、围海等改变海域自然属性的用海活动"，"填海五十公顷以上的项目用海应当报国务院审批"。国家发改委和国家海洋局按照《围填海计划管理办法》规定，实施围填海年度计划管理，调控围填海规模。
　　此次深圳东、西部填海主要用途是什么?曲建表示，西部主要是为基础设施预留，大空港区域、第三跑道建设、T4航站楼建设，以及大展览区等。至于东部区域，如果深圳产业向东挺近，产业升级换代都需要空间和土地。
　　不指望城中村拆迁
　　除了填海造地外，《计划》安排，通过拆除重建实现用地供应约12.5平方公里，显然比填海造地的面积小很多。
　　那么，深圳市政府为什么选择填海，而不是加大拆迁的力度?
　　在深圳地产界的一位人士看来，拆迁老房子会推高新房出租的价格，这会导致租金对外来人才的挤压效应愈加明显。
　　按照深圳官方的统计口径，深圳1100多万常住人口中，户籍人口只有300万左右，占常住人口不到三分之一，外来人口数量庞大。今年6月，深圳住建局房改处处长刘逸群在一场以"共享深圳"为主题的论坛上透露了他掌握的一组数据：2013年深圳常住人口的住房自有率是30%，而在珠三角，这一数字为53%。
　　他说，在"十三五"期间，深圳还要引进大概132万具有本科以上学历的人才和技能型的人才。这些新引进的人才中，至少50%的人在深圳没有房子。
　　上述地产界人士告诉《第一财经日报》记者，如果连房子都无力租住的话，那么更多的外来人才，尤其是年轻人，可能会加速离开，这一后果可能比房价上涨的危害性更大，所以必须放慢拆迁的速度。
　　即便是拆迁，也不是那么容易的事。此前，深圳的拆迁和旧改以住宅为主，包括法外建筑和正规的商品房老旧小区。
　　刘逸群说，在深圳的住房结构中，手续完善的住房只占37%，历史违法建筑、法外建筑比例高达63%。而在这37%里，真正能在市场上流转的住房比例更少，只有21%，其他更多的是一些产权手续不全，甚至是一些配套不足、存在安全隐患的，或者临时性与过渡性住房。
　　城中村是上述法外建筑扎堆之处。城中村拆迁似乎总是块难啃的肉骨头。除了耗费巨大的人力和物力，拆迁成本之高也令外界咋舌。深圳近年来每一次旧改后重建的商品房价格基本都创下区域内的新高。
　　中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对本报记者表示，无论是从过去还是从今年几个大的城中村拆迁改造项目来看，旧改成本都非常高。尤其是现在，在市区，旧改后的房价通常被助推到10万元/平方米，开发商才能有利可图。
　　一涉及拆迁，绕不过的总是复杂的法律纠纷和漫长的利益博弈。拖一天就有一天的成本。拖得越久，成本越高，最终都由新来的购房者接盘。
　　宋丁举例说，假如开发商用1年时间拆除一个城中村，新房房价定为8万元/平方米，那么如果拆迁时间拖延到3年，房价可能就会飙到12万元/平方米。
　　旧小区改造举步维艰
　　然而，城中村的拆迁可能还算不上是最难的。
　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉本报记者，和城中村建筑的拥有者即原住民谈判，会相对容易一点，开发商一般会找村委，由村委牵头，统一去谈。
　　他说，反而是那些属于正规商品房的旧小区，业主太分散，谈判起来太费精力，有些业主甚至出国了，连人都联系不上。
　　在深圳市2010年第一批城市更新名单的九个住宅小区中，由于牵扯到的个体利益太多，博弈至今处于僵局。目前，成功拆迁的只有4个，还有5个小区的旧改项目未完成。旧小区改造之难由此可见一斑。
　　江少杰说，拆迁耗费的时间和资金成本太高，开发商如果没有资金实力，几乎是一件不可能的事情。
　　据他介绍，去年深圳某区准备出台一项先试先行的政策，尝试突破100%签约率这一条件，规定不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议的权利人不超过5%时，开发商可向政府申请强制征收。但是有法律界人士认为，由于与上位法《物权法》的规定相冲突，该政策可能无法执行。
　　他说，在国内有些地方，拆迁是由政府牵头的，而在深圳，主要是由开发商来完成，拆迁难度很大，遇到一个钉子户就会拖很长时间。"对于这些开发商来说，一个相当大的成本就是赔偿原住民，以及比一般开发期长很多年的利息开支。"
　　曲建也表示，旧小区改造一般需要提高容积率，相应的，这个地方的基础设施、道路、地下给水、电力的设计都得改变，任何一个旧改的前提条件，是开发商的成本收益要基本打平，而现在原住户的经济要求越来越高，实际推起来可能要经历10年之久。
　　旧工业区将是旧改的重心
　　深圳未来的城市发展，重点在存量土地的再开发。按照深圳市政府的规划，接下来旧改的重点是旧工业区。
　　据本报记者了解，深圳的不少工业区都不再或不仅仅是工业用途了。
　　在人力和资源成本居高不下的重压下，不少传统制造业工厂在逐渐搬离深圳，厂房大量闲置。
　　这半年来，深圳宝安区一个工业园的负责人几乎每隔那么几天，就在微信朋友圈里挂上厂房和写字楼的招商信息，目前点击量已经达到1000多人次，但是真正来租的人数远远达不到他的期望值。
　　企业对当地新供应的工业用地，似乎也不那么热衷。
　　6月中旬，深圳市一宗物流用地和3宗工业用地在土地房产交易大厦进行拍卖，但是市场反应冷淡，与之前深圳拍卖住宅等商住用地时"地王"频出的热闹形成鲜明对比。最终，3宗工业用地底价出让，而位于坪山的物流用地宣告流拍。
　　中国指数研究院的数据也显示，除去上述拍出的3块工业用地，2015年以来深圳共有52块工业用地出让，其中有4块工业用地流拍，多数都是以底价拍出。
　　深圳中原研究中心负责人王飞对《第一财经日报》记者表示，深圳工业和物流用地面临的一个问题是地价涨得太高，很多买家不愿意再在上面盖工厂、修建仓库了，之前很多工业和物流用地只能改成居住、商业等用途。
　　她说："上述坪山的物流用地，楼面价6月份拍卖时已经接近3000元/平方米了，而2015年坪山物流用地和工业用地大多还是1000元/平方米以下。"
　　在工业用地和物流用地价格高企的背景下，不仅深圳一些传统制造业工厂持续外迁，物流商也将目光投向了东莞惠州等周边城市：毕竟地价便宜啊。
　　填海对深圳房价影响轻微
　　根据深圳市政府的规划，"十三五"期间，深圳计划供应商品住房用地590万平方米，其中城市更新用地450万平方米，占比近八成。这其中大部分来自工业区改造。
　　这些释放出来的土地能抑制深圳居高不下的房价么? 当地不少观察人士称，深圳土地供求关系紧张的局面不会改变，改造只能起到一定的缓解作用。
　　那么，填海又会如何影响深圳楼市的走向?江少杰认为，填海的面积不大，对于房价的影响也非常轻微。但是在城市更新以外，为深圳提供了一个额外的、供应土地的方向。
　　他说："填海需要时间，不是马上就能用，短期内没有影响。填海不会在市区，所以对于市区土地供应不会有太大的帮助。更多的是对未来土地紧张局面的舒缓。"
　　江少杰说："2015年，通过招拍挂方式供应的住宅用地就几块。今年上半年也就供应了3块住宅用地。其中2块面积大一点，一块在光明，一块在龙华，都是在原关外。"在他看来，未来深圳房价如何走向，还是要看宏观经济和人口是否持续流入等基本面因素。
　　曲建也持相同观点。他表示，填海50平方公里，会不会深度缓解深圳的房地产市场压力，还需要观察。不填一定是房价暴涨，填完之后还要看人口流入量，如果人口持续流入，深圳继续快速增长，50平方公里还是解决不了什么问题，最多让房价上涨趋势放缓。