楼市这么火！去库存仍是一场硬仗

买房的人又多了起来，房地产市场持续升温。“1—4月，房地产主要指标持续向好。”国家统计局投资司高级统计师李皎说。

房地产市场升温，去库存任务是否随之减轻了呢？

市场升温加速去库存

全国商品房待售面积已连续两个月减少

今年以来，商品房销售面积和金额均快速增长，呈量价齐升的态势。1—4月份，全国商品房销售面积3.6亿平方米，同比增长36.5%，增速比一季度提高3.4个百分点，比去年全年提高30个百分点；销售额2.77万亿元，增长55.9%，增速比一季度提高1.8个百分点，比去年全年提高41.5个百分点。

在市场交易升温的带动下，房地产开发投资继续加快。1—4月份，全国房地产开发投资2.54万亿元，同比增长7.2%，增速比一季度又提高了1个百分点，比去年全年提高6.2个百分点。全国房地产开发企业到位资金同比增长16.8%，为2014年年初以来最高增速；新开工面积增长21.4%，为2011年11月份以来最高增速；土地购置面积下降6.5%，为2014年11月份以来最小降幅。

市场持续升温直接加速了房地产去库存。“今年4月，全国商品房待售面积已连续两个月减少，其中住宅待售面积低于去年末的规模。”李皎说，4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米。

三四线城市压力依然较大

切忌用强刺激或加杠杆的方式去库存

市场这么火，去库存的任务是否减轻了呢？

从全国整体情况看，去库存依然任重道远，仍需打硬仗。仔细观察市场，不难发现楼市整体升温的同时，分化情况也愈加明显：尽管热点城市房价上涨，个别区域甚至供不应求，但大量三、四线城市去库存压力依然较大。来自国家统计局的数据显示，今年1—4月份，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。

“我们要对‘去库存’任务的艰巨性有足够清醒的认识。”国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民说。

供给还在增加，而需求增速不容乐观。2011年以后，一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地，经过几年的开发周期，目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而有些库存水平较高的地区，人口增长却较为缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长速度处于较低水平。

一线城市调控政策收紧释放的信号，也可能对市场消化库存形成压力。中原地产首席分析师张大伟说：“据我们监测，3月份沪深等热点城市相继出台楼市调控政策后，沪深两地的楼市显性指标已经较大回落。这种信号可能会给三四线城市去库存造成压力。”

去库存虽然艰巨，却不能“乱投医”，特别是不能用强刺激或加杠杆的方式。“从其他国家的经济运行看，在人均GDP（国内生产总值）达到1万国际元时，房地产增速均出现了下降，而目前中国人均GDP已经接近1万国际元，房地产业很难继续保持两位数的高增长。另外，据测算，城镇常住人口的家庭平均住房套数已经超过1套，我国住房供求关系已经从供不应求变为总量供求基本平衡。”刘卫民说，“在这样的背景下，如果通过不当刺激政策拉动房地产增速，往往会诱发房地产泡沫，而这种泡沫可能会在政策收缩周期中被刺破。”

科学发力去库存

楼市调控应引导房地产回归“居住”核心功能，注意因城施策、因地制宜

那么，去库存究竟该如何发力？

短期看，维护房地产市场稳定至关重要，切莫因去库存造成市场大起大落。“即使在成熟市场经济国家，房地产依然是经济增长的重要动力。十次金融危机，九次与房地产有关。维护房地产市场正常运行至关重要。”刘卫民说，“我认为，未来房地产调控政策应当着力于避免大波动：一是引导房地产回归‘居住’核心功能；二是注意因城施策、因地制宜。房地产增速较快的城市，要注意防过热；而库存压力较大的城市要积极去库存。”

“去库存要把握好度，房地产调控要避免短期行为。”张大伟说，“尽管政策干预可以改变短期市场格局。但中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，去库存还是要依靠提升城市的吸引力和产业的聚集力。”

长期看，去库存应当通过一系列改革来完善供给，引导需求有序释放。

在供给侧，库存较高地区应合理控制土地供应速度，继续推进保障房货币化安置，同时加快培育和发展住房租赁市场。在近日召开的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，住建部鼓励房地产开发企业出租库存的商品住房，也允许将商业用房按规定改建为租赁住房，“当前因为商业模式调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，也有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况，还有一些在建的商业用房项目预期市场前景不好，而这些商业用房往往位置好、配套好、交通也便利，把这些房子改造后用于租赁居住，既可以增加住房租赁的有效供应，还能做到物尽其用、避免资源浪费。”

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