二手房领跌 深圳楼市真的降了

18个月的激情过后，深圳楼市开始一点点冷静。

　　多家二手房交易网站数据显示，4、5月份深圳各大片区二手房均价几乎全线下行。深圳中原研究中心数据显示，全市4月二手房成交价环比下降2.39%，不少楼盘的二手房交易成交价环比下跌超过10%。

　　而官方数据也呈下跌态势，根据国家统计局18日数据，4月深圳二手住宅价格环比下降了0.4%，这一数字领先于其余房价下跌的城市。

　　尽管5月还未过去，但深圳市仍呈现整体二手房成交价格下跌，极少部分区域二手房成交价上涨的趋势。

　　二手房成交往往更能够反映市场情绪，深圳楼市开始进入一个盘整阶段。

　　二手房降价

　　深圳中原统计数据显示，2014年10月至今年4月的18个月时间里，深圳房价上涨近90%。

　　飙升的房价让刚需购房者兴叹，而在政府打击“首付贷”、禁止“众筹炒房”、“3·25新政”等系列组合拳的作用下，深圳楼市出现了一定程度下跌。

　　根据深圳中原研究中心数据，4月二手房成交均价降至54807元/平方米，环比下降2.39%。

　　分区域来看，除盐田区出现了0.55%的涨幅外，其它六大行政区二手房均价出现全线下调。数据显示，不少楼盘的降幅在10%以上。

　　作为深圳关内老区的罗湖，基础配套完善，拥有丰厚的教育资源，这让其住宅成交量一直处于全市各区前列。

　　但4月，罗湖区二手房成交均价跌破5万大关，以49315元/平方米列在关内三区的末位，降幅为2.07%。

　　在罗湖的众多降价盘中，莲塘片区的降价数量和幅度均为最大，占比超过1/3。具体来说，位于莲塘片区的金色年华家园4月份二手房成交均价为50745元/平方米，环比下降17.90%。

　　而深圳的CBD行政区——福田区，其4月二手房成交均价66408元/平方米，降幅2.49%。价格一直居高不下的白沙岭片区也有不同程度下调，其中作为重点学位房的金茂礼也跌破10万均价，环比下降11.18%。

　　尽管南山区的房价依然领跑深圳市，4月份二手房交易均价为71671元/平方米，但也环比下降2.25%。成交颇为火热的后海片区也有部分楼盘出现了不小的降幅，例如蔚蓝海岸和海月花园，二手房交易价格环比降幅分别为0.23%和4.12%。

　　5月份的二手房成交价格也以下跌为主流趋势。根据深圳链家市场研究中心监测，5月9日-5月16日一周，全市放盘均价为60898元/平方米，较一周前下降0.18%，5月累计下降0.20%。总体而言，除龙岗放盘价小幅提升，其他行政区域放盘价均有下调。

　　其中宝安区和盐田区5月以来截至16日下降幅度均超过0.5%，累计下跌分别为0.64%和0.53%。即便是近期吸引了众多大型房企拿地的龙华新区也在五月份以来出现了累计0.49%的价格下跌。

　　易居研究院副院长杨红旭认为，尽管从长周期看，未来深圳房价还将再创新高，但短期而言，深圳房价大势已去，未来两年左右，将累计下跌二三成左右。

　　供求趋于平衡

　　尽管深圳市规土委统计数据显示，5月9日-15日一手住宅成交528套，成交面积约5.55万平方米，分别环比大幅上升94.8%和93.1%，成交价格约51253元/平方米，环比上升0.2%，楼市出现了些许回升。

　　但二手房的成交均价环比仍下降了0.94%，为52725元/平方米，二手房住宅1105套的成交量和约9.3万平方米成交面积，较上期分别大幅上升了57.6%和58.2%，仍仅为4月份的周成交量的一半。

　　深圳中原研究中心认为，市场现状仍然难言乐观，未来一段时间的市场成交量预计将会持续低位震荡。

　　克而瑞研究中心指出，目前深圳楼市库存量仍然处于优良区间。截至5月13日，深圳新房可售套数为36298套，可售面积395.11万平方米，高于前四周平均可售面积。按照前4周的平均销量作为周销量来计算，目前市场存量约可供市场持续销售51周，消化期可达一年。

　　“3·25”新政和评估价上调对深圳楼市起到一定降温作用，此后部分开发商采取了“以价换量”的营销策略。克而瑞预计在未来几个月里，成交量会有所提高，这对去库存会起到很大作用。

　　这与深圳链家的分析结论一致，其认为，部分前期观望置业者择机入市，一是鉴于近期价格稳定，甚至有小幅议价空间，二是目前房源较多，可选范围较大。5月份刚需首次置业者的入市积极性明显提升。

　　据克而瑞研究中心统计，2016年深圳预计有152个新盘入市，可供应面积1602万平方米。其中城市更新项目近52个，综合体项目高达37个。由于2016年入市的旧改项目和城市综合体占比提高，加上旧改容积率一般较高，间接加大了新房的可供应量。

　　杨红旭认为，2015年三季度，深圳的成交量就曾收缩过，后来再度反弹。而这次收缩之后，再度反弹的动能进一步弱化。

　　这意味着需求与供给的关系出现逆转，暂时达到平衡状态，而深圳楼市也开始真的出现了下降。