土地使用权到期 深圳如何缴纳土地出让金？

连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。而实际上，有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出实例，对于土地使用权到期，深圳实施的是什么方案呢？

近期，温州一批住宅土地使用年限即将或已经到期，据《物权法》规定，土地使用权到期为“自动续期”，但是否需要交纳土地出让金？交纳标准如何？《物权法》并未给出规定，这也直接引发了温州土地续期的争议。

　　为何要交纳土地出让金？理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在自己所有的房子里。但如果要考虑未来有转让、抵押房产的可能，就必须补交土地出让金。

　　目前，温州市国土局称，续期方案未定。而实际上，有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出实例。对于土地使用权到期，深圳实施的是什么方案呢？

　　补交地价款为市值的0.7%

　　据了解，近日深圳发生了一起业主主动补交地价款的案例。近日，市规土委第一直属管理局收到了福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主的一份关于补交地价延期的申请。相关资料显示，该房产用途为住宅，土地使用年限为50年，从1985年5月28日起至2035年5月27日止。

　　据悉，该业主已于今年3月9日付清上述房地产延续土地使用年限的地价款44940元，经过规土委第一直属管理局批准，该房地产的土地使用年期延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止，性质仍为市场商品房，其他要求按《房地产证》登记不变。业主可以据批复向市不动产权登记部门完善产权登记手续。

　据市规土委第一直属管理局称，根据深府（2004）73号《深圳市到期房地产续期若干规定》第三条和第四条规定，该房产土地使用年限延期为70年，现该业主已付清该套房产续延土地使用年期的地价款，可到不动产登记部门办理相关用地手续。

　　据家家顺、安居客和58同城数据，长城大厦的目前市价为8万元/平方米，该套房产市值约645万元，补交地价款仅为市值的0.7%。

　　特区规定与国家规定有时间差

　　其实，在深圳类似情况已经发生了多起。

　　位于罗湖区人民南路和嘉宾路交汇的国际商业大厦是1980年开始建设的全国第一栋商用写字楼，惟其最早，也带来了一系列“历史遗留问题”。

　　据报道，1981年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。

　　问题就出在根据这一“特区年限”，国际商业大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。

　　这比国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定──商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年少了一半。深圳规定与国家规定的时限差，就成了问题。

　　据媒体此前报道，在深圳，像国际商业大厦这样使用“特区年限”的土地有73平方公里。2002年以来，由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，当时并没有相关界定，有一段时间，深圳采取了100％补地价的模式。