深圳楼市将迎来6个月调整期 开发商定价更趋谨慎

3月25日,房价暴涨中的深圳终于迎来调控新政。新政要求非深圳户籍购房社保由1年改为3年,二套房首付提高至4成。深圳新政与上海相比较为宽松,业界人士对新政能否遏制涨势汹汹的深圳楼市持怀疑态度。

  每一次的楼市调控都伴随着一系列影响,深圳楼市不可避免地迎来了一段调整期。

  上涨动力不足

  据《每日经济新闻》记者了解,新政后深圳楼市量价齐跌。3月27日成交仅42套,3月29日成交106套,成交量呈现不稳定状态。其中龙岗、南山以及宝安区域为楼市成交的主要区域,其中龙岗占据总体成交的半壁江山。

  深圳中原研究中心王飞认为,目前成交数据不能准确反映新政后的真实市场,市场成交与数据之间存在时间差。新政提高了一部分群体的购房门槛,加上新政对楼市的影响暂时不确定,购房者夹杂着恐慌和观望等多重情绪,成交随之起伏不定。

  由于新政提高了深圳购房门槛,导致购房需求挤出到周边城市,东莞、惠州楼市升温。楼市调控的真正目的凸显出来了。楼市分化严重,一线城市楼市火爆,三四线城市库存高企,去库存成为楼市主要任务。

  据中原地产新房到访统计显示,从2月底开始,深圳新房访客出现下滑态势,新政后下滑幅度明显增大。二手房方面,从3月中开始客户到访量出现下滑,新政后下跌幅度达13%,降幅惊人,二手房报价指数从2月底开始连续下滑16%。

  据了解,3月份深圳楼市成交逐渐下滑,楼市上涨动力略显不足。2月29日到3月6日成交1772套,环比上一周的3163套大降44%,而到3月第三周成交仅为901套。二手房市场,不少地区业主报价出现下降。

  市场调整周期有多长?

  调控的靴子落地,对于深圳楼市的意义不言而喻。中原研究中心认为,深圳将迎来长达6个月的楼市调控期。

  第一阶段为新政出台后近1个月内,表现为楼市成交下降,价格将维持稳定,局部区域价格或微降。成交下降主要因为购房门槛的提高、市场的观望情绪加重、新政挤出效应带动周边城市成交上涨。

  从报价来看,房源较多的南山、龙岗等区域放盘价格指数出现下跌,王飞认为这些区域由于客户的选择空间扩大,选择面广,存在价格微跌的可能性。

  第一阶段过后,将迎来长达2~3个月楼市成交的萎缩期,价格开始出现微跌。在经历第一阶段成交量的下跌之后,价格上涨动力不足,实际成交价格出现下跌。王飞进一步补充,深圳房价不存在太大的下调空间,具体情况需要根据客户观望时长而定。

  等到价格调整到一定阶段,将迎来第三阶段的成交量回升。按照以往经验,楼市调控的每一个阶段都不会持续太长的时间。

  通过观察发现,在楼市调控期,不同阶段主要表现为成交量的不同,价格出现微跌,稳定是常态。李克强总理在参加博鳌论坛时表示,继续保持房地产平稳健康发展,避免房地产市场出现大的波动。语言简练,但是重点突出,未来楼市以维“稳”为主。

  政府调控楼市的目的就是为了避免楼市出现暴涨暴跌,稳定是第一要务。可以预见,深圳楼价出现暴跌的可能性几近为零。

  龙岗受影响最大?

  关于新政对于不同市场需求的影响,王飞认为短期内投资客的影响较大,由于入市门槛较高,二套房以及非深圳户籍人员买房需求受到抑制,但整体而言影响不会太大。市场的观望态度会对楼市带来最主要和直接的影响。

  据美联物业数据显示,截至3月29日,深圳全市住宅库存为32482套,较2015年底减少5084套,按照这一消化速度,深圳整体库存压力小。也存在个别区域库存较高的情况,2015年底龙岗库存为11415套,截至2016年3月29日增加至12737套,占据全市库存的四成。

  数据显示,2015年龙岗楼市表现亮眼,成交29753套,占全市成交量的45%,为各区最高。成交均价为24769元/平,同比上涨31.9%,几乎消灭“一字头”,“二字头”楼盘也慢慢减少。而龙岗也为新增供应大户,主打刚需户型的龙岗是2015年投资客聚集区域,深圳楼市新政认房认贷打压投资行为,同时存在一部分误伤刚需的情况,龙岗区不可避免的成为新政打压的重点区域。

  某研究院智库中心研究总监严跃进认为深圳楼市暴跌可能性较低,但短期内存在个别楼盘调整价格的情况,南山前海区域炒作厉害,价格虚高,价格或将向下。

  拿高价地企业最“受伤”

  新政后的深圳市场房价上涨动力不足,房价保持平稳或出现微跌,深圳楼市将一改去年的态势,开发商定价将更为谨慎。开发商的利润空间受到一定程度的挤压,将轻微收窄。

  严跃进认为新政提高二套房门槛,市场需求出现下滑,将会压缩刚需改善型项目价格。另外,定价较高的项目将受到调控,为了保持深圳楼市健康平稳发展,政府在发放预售证时会对定价较高的项目进行排查,定价过高的项目预售证获取难度增加,基于这一认知以及市场情况,开发商在定价时需保持审慎。

  利润除了受房价影响,也与成本密不可分,集中体现在土地成本上。2015年房价大涨前拿地的企业,经历2015年的暴涨,土地估值将大幅提高,未来项目的利润空间将扩大。以恒大为例,2015年通过各种渠道在深圳获取了20块土地,预计总合约销售额为3700亿元以上,单凭土地增值,恒大已经赚得盆满钵满。

  在房价暴涨后拿地的企业,将面临利润空间压缩的窘境。房企利润率偏低已成为地产行业的“疑难杂症”,而在调控期的深圳高价拿地无疑是雪上加霜。