深圳房产交易评估价上调 二手房交易成本提高

深圳房产交易评估价格今起调整，个别区域住宅房源上调幅度将超过50%，房产交易税费相应提高。至于此次调整的原因，市房地产评估发展中心专家表示，这是根据房地产市场变化情况进行的例行更新。

4月1日起，深圳房产交易评估价调整。由于区域不同，调整幅度也不同，按照“一房一价”原则，个别区域的住宅房源上调幅度甚至超过50%。

　　例如：龙华现有一套120平方米的住房，按照调整前的评估价400万元来征收，粗略计算税费约为12万元。4月1日后，该房评估价上调50%，升至600万元，那么在交易时，涉及税费约为18万元，比调整前增加了6万元。

　　深圳房产交易评估价今起调整

　　4月1日起，深圳例行更新房产交易评估价格，更新后的房产交易评估价格将更贴近市场情况。

　　据深圳市房地产评估发展中心了解到，此次更新涉及的房源中，住宅类价格普遍上涨较大。同时，区域不同，调整幅度也不同，按照“一房一价”原则，个别区域的住宅房源上调幅度甚至超过50%。市民可通过市房地产评估发展中心，查询到自有住房最新的评估价格。

另外，此次房产评估价上调后，二手房交易中的税费会相应提高，从而推高二手房交易成本。

　　深圳二手房交易成本提高

　　此次房交交易评估价调整后，在二手房交易中，交易双方将明显感受到税费的增加。

　　有过二手房交易经历的市民都知道，房产交易评估价格主要有三个用途：一是用作个人查询自身所拥有的房产评估价格；二是在进行房产抵押贷款时，银行等金融机构用作放款参考；三是二手房交易计税参考。

　　二手房交易计税时，与评估价息息相关的关键税种包括契税、营业税和个人所得税。如果住房卖方持有已满2年，买方购买的属首套住房，那么在交易中可免征契税，此笔交易所涉及的税种就包括营业税、个人所得税。

　　提高多少？比调整前增加6万元

　　以一套深圳龙岗总价800万元、面积超过90平方米的二手房为例（假定是购房者的第二套房，且上家持有已满两年），调整前的评估价格仅为市场价的一半左右，即买卖双方可以“做低房价”到总价400万元，以交易总价2个点的契税和1个点的个人所得税计，只需缴税费12万元左右，较实际成交价800万元应缴的24万元税费少缴一半。

　　而此次调整后，评估价格将比此前上调50%，即达到600万元左右，由此契税和个人所得税加起来将提升至18万元，即评估价格上调50%，税费成本将相应上涨50%。

　　比调整前增加了6万元。

　为何要调整房产评估价？是常规“动作”

　　至于此次调整的原因，市房地产评估发展中心专家表示，这是根据房地产市场变化情况进行的例行更新。

　　自2015年以来，深圳市房价出现较为明显的上涨。根据国家统计局发布的权威统计数据，今年1月份深圳市二手住宅价格同比上涨52.7%，而去年上涨最快的则是第二三季度。在此背景下，房产评估价上调势在必行，调整后房产交易评估价也会更贴近市场情况。每一次评估价的调整都执行“一房一价”，按照不同片区、不同楼盘来进行，此次评估价更新对这些实际情况都有不同程度地反映。

　　据悉，深圳二手房交易按照评估价征税始于2011年7月11日，当年，为打击投资炒房和买卖双方通过签订“阴阳合同”逃税的行为，深圳出台“7·11”文件，要求按评估价征税，此举当年对稳定房地产价格起到重要作用。2013年，深圳市评估中心首次推出房产评估价格咨询服务，最近3年，该中心依据房地产市场变化进行例行更新，调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。此次调整相距上次仅隔半年时间，是时间间隔最短的一次。

　调整房产评估价深圳楼市有何影响？

　　二手房成交量或迅速下滑

　　此次房产交易评估价上调会对市场造成怎样的影响？专家介绍，此次调整看似常规，实则威力不小，它通过增加房产交易税费，提高买房和投资成本，从而抑制炒房。

　　根据深圳中原地产监测，过去几周，受4月1日房产交易评估价大幅上调和预期楼市调控新政收紧的影响，一度出现大量客户集中过户的现象。目前，这些刺激因素已经失效，二手房成交量将逐渐回落。另外，在“3·25”楼市调控新政影响下，目前市场的观望情绪较重，影响了购房需求的释放，房价也开始出现盘整，而这又将进一步提升观望情绪，打击短线投机客，预计二手房成交量将迅速下滑。

　　各方反应

　　市民杜女士：税费增加后，卖方必然会把这部分税费转嫁到买方身上，从而抬高了房价，增加买方购房成本，议价空间收窄，买方购买欲望会有所减弱。

　　地产中介置业顾问林先生：除了银行利率、信贷收紧外，税费增加也会对楼市产生明显的影响，属于较有杀伤力的政策工具。二手房评估价是二手房征税的税基根据，上调评估价意味着变相加税，增加“炒房客”短期炒房的购房成本，起到抑制炒房的作用，对二手房成交也会造成不利影响。