广州房价不到深圳一半 成交面积是其1.6倍

    专家认为，深圳(www.szxxg.com)楼市投资属性和金融属性都远胜于广州，经济转型升级成功对楼市起到刺激作用

    广深之“争”已非一朝一夕。但于楼市之争，有些结果就摆在那里。

    以刚过去的2015年而言，去年广州一手住宅成交面积是深圳(www.szxxg.com)的1.6倍。但是，房价，深圳(www.szxxg.com)却是广州的2 .2倍。如果说二手房市场交易畅旺能代表当地楼市的成熟度。那么，恭喜深圳(www.szxxg.com)，它已经做到了。从2007年开始，深圳(www.szxxg.com)的二手住宅成交就高于一手住宅。近五年，深圳(www.szxxg.com)的一手住宅成交量从未超46%，而广州历年都是一手成交强于二手。

    在新增供应的套均面积方面，深圳(www.szxxg.com)这些年可是越来越大，而广州在这方面区别却不大。广州去年卖地卖得很欢，而深圳(www.szxxg.com)在住宅土地的供应上，和广州比少得可怜。你知道这是为什么吗？

    “杠杆楼市”深圳(www.szxxg.com)成交面积暴涨六成

    去年，广州一手住宅成交1074 .76万平方米，是深圳(www.szxxg.com)665.89万平方米的1.6倍，同比大增25 .6%.尽管如此，广州在2015年的成交面积，还是没有突破2012年的成交高峰，当然，也只是比2012年少成交了2.25万平方米而已。

    而在过去4年里，深圳(www.szxxg.com)每年的成交面积都在400多万平方米，20 12年甚至低至366 .74万平方米。但在2015年，深圳(www.szxxg.com)的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665 .89万平方米，涨幅高达65.2%！这一切得益于深圳(www.szxxg.com)在2014年底-2015年放开信贷，使得深圳(www.szxxg.com)在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说，深圳(www.szxxg.com)楼市可谓“杠杆楼市”。

    综观深圳(www.szxxg.com)各区，去年成交面积暴涨最厉害的当属南山，其成交面积同比涨幅高达1 4 1 .4 7 %，而盐田则涨139 .36%，其它如罗湖、宝安也同比涨八成。

    反观广州，也就只有南沙的住宅成交出现同比上涨84 .0 8%.而黄埔区中属于旧黄埔的区域由于保利楼盘等入市，也出现成交量暴涨73 .87%.在白云区，由于白云新城及金沙洲供应缺货，其成交面积同比出现12 .12%的下降。

    地小人多深圳(www.szxxg.com)房价是广州的2 .2倍

    但广州的房价远远落后于深圳(www.szxxg.com)。据中国指数研究院报告显示，2015年深圳(www.szxxg.com)房价同比涨幅接近40%，上海涨幅约为15%，北京上涨接近10%，而广州竟然同比只涨了1%，相当于原地踏步。

    据中原地产数据显示，2015年，广州一手住宅均价15154.36元/平方米，只及深圳(www.szxxg.com)33425.52元/平方米的45%！深圳(www.szxxg.com)房价是广州的2.2倍！

    在广州十一区中，2015年越秀区的一手均价首次突破4万元/平方米，这与该区集聚全广州最优质的教育资源不无关系。不过，与深圳(www.szxxg.com)相比，大广州还是弱爆了。

    在深圳(www.szxxg.com)，2015年一手住宅均价破5万元/平方米的有福田区和南山区两个区。罗湖的均价虽然居于第三位，只有48641元/平方米，但都比广州的越秀区贵。彪悍的是，当年深圳(www.szxxg.com)的“关外”宝安，如今房价也已过3万元/平方米。整个深圳(www.szxxg.com)，唯有龙岗的房价每平方米仍停留在“2万”。

    深圳(www.szxxg.com)房价之高，地小人多是重要的原因之一。深圳(www.szxxg.com)面积是1996.85平方公里，而广州则为7434平方公里。在2014年，深圳(www.szxxg.com)市常住人口已达1077.89万人，同期广州则是1308.05万人，广州的人口是其1.2倍。但广州的土地面积，却是深圳(www.szxxg.com)的3.7倍！尽管广州的人口在2015年已增至1667万人，但其人口密度显然仍远低于深圳(www.szxxg.com)。

    深圳(www.szxxg.com)中原地产董事总经理郑叔伦认为，深圳(www.szxxg.com)和广州整体规模、购房需求差异太大，深圳(www.szxxg.com)楼市投资属性和金融属性都远胜于广州，加上近年来深圳(www.szxxg.com)经济转型升级相对成功，对楼市起到刺激作用，总体发展势头比较猛，相信未来广深房价差距拉大应该是趋势。

    户型对比深圳(www.szxxg.com)面积更大豪宅更多

    户型方面，2012年，深圳(www.szxxg.com)90平方米以下的户型成交占比达80 .76%，2013年、2014年亦保持接近比例，直至2 0 1 5年这一比例方降至74.36%.

    但在广州，90平方米以下的户型成交在近四年一直徘徊在30%左右或以下，主打成交的户型面积在9 0 -143平方米，144平方米以上的更少，近四年的成交占比都在14%以上浮动，但未超过15%.也就是说，广州整个成交户型方面，呈“两头尖，中间大”的格局。

    究其原因，主要是由于广州限购、限外、二套房贷问题迟迟未得以解决，导致广州的大户型成交在近年并不算突出，供应的套均面积近五年来区别也不太大。

    但深圳(www.szxxg.com)的表现却非常明显。2011年，深圳(www.szxxg.com)新增供应的套均面积是86.5平方米，到了2015年，跃至108.5平方米！

    深圳(www.szxxg.com)新供应的房子面积越来越大，豪宅也越来越多。根据深圳(www.szxxg.com)中原研究中心的数据，深圳(www.szxxg.com)一手住宅中千万豪宅在2011年占比只有0 .5%，2012年是0 .6%，2013年则升至1.1%，2014年为1.9%，但在2015年，陡然升至3.3%.

    对此，深圳(www.szxxg.com)中原地产董事总经理郑叔伦表示，这与20 0 6年开始执行的“70 90政策”松紧度有关。当时所谓的大户型，在销售过程中变成二个，甚至三个小户型，然后以“双并”或者“三并”形式卖出。

    近几年来该政策执行渐松，大户型开始慢慢可以用单证形式出现。加之近年来土地资源稀缺，旧改供应是主力，高成本导致开发商倾向走高端路线，从而实现项目利润最大化，这就使得大户型的供应增加。此外，近年来深圳(www.szxxg.com)经济转型升级，高端人才来深圳(www.szxxg.com)发展，对豪宅需求也起到实质性的支撑作用。

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    深圳(www.szxxg.com)二手房占半壁江山广州才是一手天下

    去年12月底，宝安区尖岗山片区两地块在深圳(www.szxxg.com)土地房产交易中心成功出让。其中一地块以79907元/平方米的成交纪录，成为2015年全国楼面价地王。

    这一地价，不仅在深圳(www.szxxg.com)引起尖叫，也令广州“颤抖”。去年，全广州也就两个豪宅的成交均价突破7万元，分别是侨鑫汇悦台：91649元/平方米，凯旋新世界：83172元/平方米。截至目前，广州网签均价在6万-7万元/平方米的项目是缺席的。第三名豪宅颐德公馆的网签均价为56323元/平方米。

    不过，深圳(www.szxxg.com)去年成交土地65宗，属于宅地的只有4宗。而广州却卖地卖得很欢。去年广州全年通过招拍挂方式挂牌成功出让的地块一共155宗，总成交面积接近690万平方米，成交金额约950亿元，相比2014年全年的844亿元上涨12.6%，再创历史新高。

    如此，深圳(www.szxxg.com)近五年的一手住宅成交占比未超过46%或也并非意外。在过去五年，深圳(www.szxxg.com)只有在2012年和2014年一手成交面积突破了40%，而2015年和2011年、2013年的一手成交面积都低于39%.

    二手房，占了深圳(www.szxxg.com)楼市的超过半边天。

    郑叔伦表示，深圳(www.szxxg.com)早从2007年开始就已是二手房占主导了，这与深圳(www.szxxg.com)新增土地稀缺及二手房存量不断提高，交易环节成熟有关。他认为，二手房占比与房地产市场成熟度挂钩，“一般国际发达城市，二手房占比都在六七成左右。新房占比高反映市场在起步阶段，客户把房子买入后，想卖出去比较困难，市场流通性不足。深圳(www.szxxg.com)是全国少数城市中二手房成交量高于新房的城市，说明深圳(www.szxxg.com)房地产市场更为成熟。”

    在广州，迄今二手住宅成交面积仍未超过一手住宅面积，这与广州郊区供应大、二手成交少不无关系。