一个深圳房企老总的自白：我们为什么进广州

在深圳(www.szxxg.com)经历房价、地价暴涨之后，原本部分留在或计划前往这座城市的人才和企业转而流入广州，给广州提供了弯道超车的重要砝码。

  房价与地价，向来都是一种枝附叶连的关系。  在深圳(www.szxxg.com)，高房价成为压倒刚需的最后一根稻草。反过来，高地价对于开发商来说，又何尝不是难以承受之重？  春江水暖鸭先知，在深圳(www.szxxg.com)历经这波令人丧失安全感的涨价潮之前，先知先觉的开发商早已把目光瞄准了一百公里以外的广州。  最近两年，对于广州这座老城来说，受欢迎程度前所未见，华润置地、金融街、龙湖地产、深振业等外地开发商纷纷涌入广州。  以华润置地为例，其广州公司总经理刘经鸿开玩笑说，“业务资源不能都压在三高（“高地价、高售价、高成本”）产品上，就跟鸡蛋不能放在同一个篮子一样的道理。”  于是，华润来了。  对于广州，刘经鸿如是评价这座老城，“可能未来不会给你巨大的惊喜，但是会给你比较温饱的生活，篮子要适当地分配好，而广州就是一个适合分配的地方。”  华润置地广州公司总经理刘经鸿  华润置地来了 或将给广州带来新的生活方式  长达一个小时的专访，作为地产职业经理人的刘经鸿，留给新浪乐居最深刻的印象，是其绘声绘色的谈吐和逻辑严密的思维。  谈到为何那么晚才落子广州，他说，实际上华润置地很早就开始行动了。  “严格意义上华润置地2009年就开始策划和安排，前前后后谈了很多可能的机会，但是因为种种原因都没有达成，直到2013年，凭借金融城地块才正式进入广州。”  而作为广州住宅作品首秀，华润天合自然是绕不开的话题。  对此，刘经鸿也跟新浪乐居分享了他内心的兴奋与期待。他表示，华润天合将会给“新广州人”（有新思想、新理念的广州人）带来生活方式上惊喜。因为华润置地不是卖一套房子这么简单，而是试图为大家提供一种新的生活方式。  如今，华润置地推进位于奥体板块的华润天合项目已经满一年了。在刘经鸿看来，华润天合是华润置地结合自身的能力和地域条件，打造出的一个能够体现华润置地调性的“墅级综合体项目”。  最新规划显示，华润天合2号地将被定位为纯改善型地块，主要以别墅、大面积洋房为主。其中，洋房户型涵盖120-160平。8号地块的定位将相对亲民，不仅有loft公寓产品，还有90-120平三至四房改善型户型。  乐居独家拿到的2号地块效果图长这样↓↓↓  刘经鸿还透露，华润天合一期将首先推出别墅产品，预计明年年中入市。销售中心及样板房预计在年底到春节期间会陆续开放，正式对外界揭开面纱。  8号地块未来长这样↓↓↓  广州是块大蛋糕 有吸引力更有潜力  实际上，对广州这座城市寄予厚望的并非华润置地一家。近两年活跃在广州土拍市场上的身影，不乏众多外地知名房企。  华美牛奶厂地块房企势力划分图  对此，有资深业内人士表示，外地房企在广州拿地的热潮至少说明了两个问题，一是房企被其他一线城市的高地价压得喘不过气；另一方面，也是因为广州市场这一块大蛋糕有巨大的吸引力。  ““目前，广州在城市规划这一块发力，南沙自贸区的挂牌，从化、增城、黄埔萝岗等区域的调整，说明广州在整合资源，转型升级或许已经走到了关键的路口。另外一方面，广州房价仍然比较低，这两年上涨的幅度也不算大，但上涨空间和潜力都很大。”该业内人士称。  对于这一点，刘经鸿也颇为认可。“从经济层面来说，广州近年来可能没有一个根本性的飞跃，但是保持了正常、健康的GDP增幅。因此这个城市基本的经济活力和发展还是看得到的，可能短期内不会有太大的惊喜，但走得相对平稳。”  对于外地开发商进入广州的问题，他也提到，“尤其是深圳(www.szxxg.com)的地产商很多都往广州走。不为别的，就是深圳(www.szxxg.com)没地了，承载不了发展的需求。同时，不排除部分撤出三、四线城市后无法进入北、上、深，而又希望回归一线城市的地产商。”  “在这样情况下，广州是一个比较好的归宿。”刘经鸿强调。  换个角度来说，某种程度上，这也是广州的一个机会。然而，在刘经鸿看来，“如若广州主动去承接这个溢出效应，当然是一个机会，但是广州能不能很好地承担这个角色便需要长时间的考量和努力了。”  至于未来广州楼市的发展，刘经鸿表示，目前广州房价水平和消费力在一线城市来说是偏低的，未来的发展则取决于总体的产业基本面怎么走。“如果广州产业基本面能够有一个很明晰的态势，相信这座城市的资产价值会跟随着来体现。”  同样地，上述业内人士也认为，房价是一座城市价值的体现，这座城市如果发展起来的话，房价自然会涨起来。  “例如深圳(www.szxxg.com)，在经历过10年的转型之路后，整个产业升级做得很好。与之相对应的是，今年以来深圳(www.szxxg.com)的房价一直在涨，某种程度上反映了这座城市的核心竞争力越来越强，吸引了很多人才和资本涌入，但是广州近年来在这方面暂时没有特别清晰的愿景，但我们还是相信未来有很好的机会。”  或许，在深圳(www.szxxg.com)经历房价、地价暴涨之后，原本留在或计划前往这座城市的人才和企业转而流入广州，给广州提供弯道超车的重要砝码。  以下是新浪乐居与华润置地广州公司总经理刘经鸿对话实录  谈华润置地进广州：落子比较晚但行动很早  新浪乐居（以下简称“乐居”）：作为深圳(www.szxxg.com)起家的华润置地，为何在2013年才进入相隔不远的广州？  刘经鸿（以下简称“刘”）：首先，从企业布局来说，我们一直比较看好广州。不过，广州是一个老城区的格局，而华润置地是以做城市综合体著称的企业，我们希望在城市的核心区能有核心的土地资源来做城市综合体这样的项目，但在过往的时间里，广州核心城区很难提供匹配的土地资源。  第二，广州占据珠三角的核心位置，华润置地把广州看作一个战略性的布点，我们一直在寻找一个比较好的时间点和机会，所以也准备了很长时间。  第三，华润置地不是机会导向型企业，我们希望一步一步踏实地做好，在一个地方做熟，再辐射另外一个地方。所以我们深耕深圳(www.szxxg.com)，希望在深圳(www.szxxg.com)创造比较好的条件之后再来到广州。  大家认为华润落子广州比较晚，但实际上我们很早就行动了，严格意义上从2009年就开始策划和安排。前前后后谈了很多可能的机会，但是因为种种原因都没有达成，直到2013年，凭借金融城地块才进入广州。  乐居：从广州这座城市出发，未来哪个板块会是华润深耕的方向？  刘：广州6个老城区各具特色，华润置地也不会仅仅选择一个区域，我们会很开放地看待广州，不会划地为牢。今年广州的广钢新城、广纸新城、琶洲甚至南沙自贸区等几个区域都非常热，其实我们一直有对这些区域深度研判和判断市场，华润会选择性考虑是否进入。  谈华润天合：打造华润调性的住宅　希望给广州带来新的生活方式  乐居：对于华润进入广州的首个住宅项目，公司的信心来源在哪里？  刘：在过往的时间里，广州很成熟的住宅用地其实并不多，尤其是在靠近市区的范围，牛奶厂地块是比较成型的成片纯住宅用地。  其次，未来8-10年，广州的核心还是珠江新城和琶洲区域，尽管规划了很多不同的功能区，真正能成型的还是在这些区域。牛奶厂地块在天河，这些区域都能辐射得到，从地域角度来说是不错的。  从业态来说，尽管华润置地是以城市综合体著称的地产商，但一直不排斥做住宅，也能做得很好。在牛奶厂拿地，也是想结合自身的能力和地域条件，打造一个能够体现华润调性的住宅项目。  乐居：华润天合目前的进展情况怎么样？这是一个什么样的项目？  刘：我们会在年底到春节期间陆续开放销售中心及样板房，展示给所有的客户。预计明年年中入市。至于说华润置地通过“华润天合”项目会带给广州什么？至少我可以承诺，第一，它一定会带给广州品质；第二，一定会带来对传统居住的改变。  这里面有几个是大家比较期待的，一个是合院的产品，现在很多别墅是有天有地，天是一个露台，地是一个围墙，但是很小。因此，华润天合要给大家“一个院”。  第二，在园林方面，我们的愿望是还原巴比伦花园，这是我们希望去尝试的。第三，我们更注重生活空间的舒适度，会把项目做得更环保、更绿化，和环境的互动更强。华润置地会追溯比较优质的生活环境，但豪华和舒适是不同的感觉。如果二选一的话，可能我们更偏重于舒适。  另外华润置地会提供比较好的教育资源和配套，华润集团旗下还有超市、咖啡、银行等等资源，都会努力地集中在社区。而物业这一块，华润天合也将配套自己的物业管理公司。  对于华润置地来说，我们一直没有把物业看成管理，而是定位为服务。因为华润置地是做商业出身的，商业更多的是提供服务，不是管理客户。我们的理念一直是这样，基于这种服务的基因，我们对客户的关怀度会更高。  谈商业产品：广州很多地方适合华润做综合体　  乐居：未来在商业方面，华润会给广州带来惊喜吗？  刘：“珠江琶洲一带”是比较合适华润城市综合体的位置，我指的不是狭义的珠江新城和琶洲区域，可以放宽一点看这个范围。  一些新型的区域适不适合做呢？这就需要我们的产品定位适当进行调配，综合体未必是一种形式，也可以有其他的形式。所以说，其实广州可能很多地方都适合华润置地做城市综合体。  乐居：华润置地会给广州这座城市带来什么样的产品？  刘：一直以来，华润置地的口号就叫“品质给城市更多改变”。要说华润置地的特点，第一就是品质，第二就是改变。实际上，华润置地每次呈现的东西都没有墨守成规，是给你一个生活方式，而非单单卖给你一个产品。  具体到华润天合，我们会给新广州人带来生活方式的改变。华润置地不是卖了一个房子，是努力去提供一个完整的生活服务。因为项目本身就有一些商业，华润置地可以把自己的商业服务、金融服务做得更到位。  谈广州的机会：“三高”产品很危险广州适合资源分配  乐居：为什么这两年有那么多外地开发商涌入广州？  刘：第一，广州这几年人口还是保持为净增长；第二，从经济来说，广州有比较平稳的GDP增幅，而且这个城市基本的经济活力和发展还是看得到的，短期内惊喜不会太大，但是走得相对平稳。  另一方面，深圳(www.szxxg.com)、上海、北京有太高的资金门槛，拿一块地动辄50个亿甚至80个亿。从地产商角度看，如果把业务资源都压在三高（“高地价、高售价、高成本”）产品上，恐怕是件危险的事情。  篮子要适当的分配好，而广州就是一个比较适合分配的地方，这正是广州吸引力所在。  当然，不排除还有一部分在三、四线城市吃了亏，撤出来后无法进入北京、上海、深圳(www.szxxg.com)，而又希望回归一线城市的地产商。在这样情况下，广州也是一个比较好的归宿。  还有一点，要从资源来说，尤其是深圳(www.szxxg.com)的地产商很多都往广州走，是因为深圳(www.szxxg.com)没地了。  谈广深之争：广州适合真正想去改变城市惯性的一批人  乐居：一直有一个说法，广州将要退出四大一线城市。您怎么看？  刘：从经济活跃度和产业的转型来说，广州在4个一线城市里近年来似乎有点掉队。北上广深，北京是行政中心，上海是金融经济中心，深圳(www.szxxg.com)是一个创新中心，那广州呢？大家对其他3个城市的定位比较明确，但对于广州却有点迷惘。  乐居：您在深圳(www.szxxg.com)也参与过城市规划，您觉得深圳(www.szxxg.com)这方面有哪些是做得比较好的，值得广州和其他城市借鉴？  刘：从城市的理念上看，深圳(www.szxxg.com)就是一张白纸，没有包袱，正因没有资源，所以愿意做轻资产。而因为历史的原因，广州一直是重资产行业为主。有些历史上的包袱，一旦背上了，不是一天两天能转向下来的。  政策层面上看，现在深圳(www.szxxg.com)还保留一些政策优势，一个是行政政策，一个是商业政策。从这方面来看，广州并不是没有优势，毕竟基本面还在的。  乐居：现在有一种说法是，“年轻人因为高房价离开深圳(www.szxxg.com)”，您怎么看这种现象？  刘：这不能一概而论，一可能是自己在高附加值的行业里面暂时找不到特别好的找机会，这往往是个自然的选择。  不过，我个人倒不认为离开深圳(www.szxxg.com)就一定是坏事，也不能说留在深圳(www.szxxg.com)就一定是好事。很多人到深圳(www.szxxg.com)是为了梦想，但离开深圳(www.szxxg.com)，比如来广州，也有可能有很好的发展和更适合自己的事业。  乐居：您怎么定义广州这座城市？  刘：我一直认为广州适合也需要一帮真正想去改变这个城市惯性的一批人，不需要把这个城市做得特别有棱角，但是要改变这个城市的惯性。  一方面是传统的商贸惯性很重，另一方面可能太务实了。这个惯性在新的阶段可能是包袱，可能会有封闭的一面。实际上，广州也很好，有很多的优点。虽然我家在深圳(www.szxxg.com)，但我在广州十年了，对广州也非常有感情，对这里的每一条街道都很熟悉。我很希望看到广州变得越来越好，产业发展能更上一个台阶，而我和华润置地也希望能一直陪伴在广州身边，为广州带来更多美好的改变！