深圳经适房满五年可交易 增值收益五成需上缴

《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》(以下简称《办法》)昨日公布实施。今日起，合同满五年，符合相关条件的经济适用房家庭可向住建部门申请，缴纳50%的增值收益后，取得完全产权并可以上市交易。
　　
　　原则：不鼓励入市
　　
　　经适房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的住房。具有政策优惠、对象特定、限定标准和价格、有限产权等特点，有鲜明的社会保障性质。深圳的经适房在面向户籍低收入家庭销售时，售房合同当时也明确规定，“签订购房合同满5年的，买方可依据深圳市经适房相关管理规定申请取得住房全部产权。住房上市转让的收益分成，按政府届时有关规定执行”。
　　
　　深圳市住建局房改处副处长刘轶群表示，制定该办法，目的是落实国家和深圳市经济适用住房政策法规的规定，履行合同约定，明确经适房取得完全产权和上市交易的申请条件、程序、应缴纳增值收益的比例等具体事项，依法规范经济适用住房取得完全产权和上市交易等相关活动，以保障经济适用住房权利人的合法权益，体现社会公平。

　　“按国家政策法规规定，经济适用住房权利人可申请取得完全产权或上市交易；但是并不鼓励其购房后通过取得完全产权或上市交易获利”。在制定《办法》时除了遵循法律法规和国家基本政策原则外，还坚持社会公平原则以及适度保障的原则。刘轶群表示，政府提供政策优惠的经济适用住房以远低于同期同地段普通商品住房的价格向低收入住房困难家庭销售。因此，要求经济适用住房在取得完全产权或上市交易时缴纳一定比例的增值收益，并将增值收益纳入深圳市保障性住房专项资金，为住房保障事业的可持续发展注入资金，更多地保障其他住房困难群体，较好地体现了社会公平。此外作为重要的民生事业，经济适用住房政策的目的在于保障低收入住房困难家庭的基本住房需求。
　　
　　要点：与政府对半分红
　　
　　经适房增值部分分成比例如何确定，是办法中公众关注的焦点。此次办法中第十条规定，应缴增值收益计算公式为：应缴增值收益=(该套住房市场价格-该套住房原购买价格)×50%-税费。简单来说，在扣除税费后，业主需要缴纳住房的一半增值收益，然后才能取得完全产权，进而上市交易。
　　
　　在征求意见时，这一收益分成比例曾引发争议。有部分经适房的业主提出这一分成比例太高，要求降低。也有部分市民认为，经适房具有保障房性质不应该鼓励上市交易，对上市交易的要提高缴纳增值收益分成。深圳市住建局相关负责人表示，在征求意见过程当中除了与市人大、市政协、市政府法制办等部门多次讨论研究，并到北京、上海、杭州、广州等地考察调研。为充分了解市民意见，市住建局还多次与经适房小区居民开展座谈会，力争在体现国家和深圳的法规政策同时，充分尊重经适房业主的利益诉求。规定缴纳50%比例的增值收益，是基于国家和我市政策法规规定，同时借鉴了其他城市立法和实践经验，兼顾购买人利益与公共利益的平衡，综合考量了各种因素后的结果。
　　
　　重要提醒
　　
　　政府评估价格今秋若调60平米房或多缴十余万
　　
　　值得注意的是，《办法》第七条规定，市场评估价格按照市房地产评估发展机构测算的市场交易价值合理区间下限执行。每套住房的具体市场评估价格由申请人登录市房地产评估发展机构网站输入身份证号和房地产证号进行查询。申请人对市场评估价格有异议的，可以申请复核。市房地产评估发展机构（即深圳市房地产评估发展中心）的网址为：http://www.szpgzx.com，申请人登录该机构网站进入“评估价查询”栏，输入身份证号和房地产证号即可查询到该套住房的市场评估价格。以经济适用住房权利人向住房保障主管部门提出取得完全产权或上市交易申请之日的查询结果为准。
　　
　　深圳市的房产评估主管部门为深圳市规土委，南都记者了解到，为了确保房产评估价格更加贴近市场情况，深圳都会不定期对房产评估价格进行例行更新。去年9月曾公布将要调整，结果暂缓，而上次调整已经是2013年的7月。有房地产行业的业内人士表示，深圳的房产评估价格两年未调整，而两年间深圳的房地产价格已经有了一定幅度上涨，预计今年秋季将很可能出台，而且只可能是上调。
　　
　　“赶在上调之前申请，要省一大笔钱”。这名业内人士表示，以桃源村三期的一套60平米经适房为例，购买价格为5500元每平米，总价33万，税费五千元。以目前的市场评估价格如果按照两万元每平米，总价120万计算，那么需要缴纳增值收益（120-33）×50%-0.5=43万元，如果市场评估价格一旦调整，按照2.5万元每平米，总价150万元计算，缴纳增值收益的则为（150-33）×50%-0.5=58万元，二者相差达到了15万元。
　　
　　《办法》适用于全市1.2万套经济适用房。截至2015年6月30日，已配售的市属经济适用房项目中，签订购房合同满五年的购房家庭，涵盖8个项目共4714户，包括桃源村三期2513户、深云村676户、福保110项目599户、福保桂花苑506户、龙翔苑201户、康达苑131户、星海名城六期75户、星海名城五期13户。
　　
　　市住建局方面也特别提醒，经济适用住房市场评估价格以及社会其他存量住房的市场评估价格，会根据房地产市场价格的变动情况实行动态调整，建议经济适用住房权利人关注房地产市场价格走势及相关信息。
　　
　　答疑
　　
　　不申请完全产权，对居住使用有无影响？答：无影响
　　
　　经济适用住房取得完全产权后，其权利人对住房依法享有占有、使用、收益、处分等全部权利，可以自由转让、出租、抵押住房，我市以房地产证（红本）登记其权利。经济适用住房取得完全产权前，其权利人对住房拥有有限产权，可依法占有、使用住房，不能转让、出租、抵押（因购买经济适用房而设定的按揭除外），我市以房地产证（绿本）登记其权利。不申请完全产权，对占有和使用没有任何影响。签订买卖合同满5年，不申请取得完全产权、不申请上市交易的，不需要缴纳增值收益，经适房有限产权的性质不变。
　　
　　想申请完全产权，但交不起增值收益怎么办？答：可由买方代缴
　　
　　如果经适房权利人需转让住房，但无力缴纳增值收益，《办法》中规定了具体解决措施：签订经济适用住房买卖合同满5年后，权利人需要转让该套住房的，可以自行与买受人确定交易价格，申请上市交易。符合上市交易条件的，可由买受人代为缴纳应缴增值收益后，持市住房保障主管部门出具的取得经济适用住房完全产权并上市交易的批复，到市房地产登记部门共同申请办理房地产证（红本）。
　　
　　经济适用住房取得完全产权前，是否可以继承？答：本市无房或住房困难可继承
　　
　　作为合法财产，经济适用住房取得完全产权或者上市交易前发生继承的，继承人可以选择以下方式处理：继承人具有本市户籍，且在本市无任何形式自有住房或者符合我市住房困难标准的，可以申请将继承的该套住房的产权份额转移登记至其名下；原经济适用住房买卖合同签订满5年的，可以按照《办法》规定缴纳应缴增值收益后，取得该套住房的完全产权或者将该套住房上市交易；向住房保障主管部门申请回购该套住房，并就回购款进行继承；按照《深圳市保障性住房条例》等相关规定继续占有、使用该套住房。