土地制度市场化改革究竟有多重要(4)

　　我国城市居民的恩格尔系数约36%，而发达国家多在20%以下。在我们这样一个国民勤俭持家的国度，食品开支若不稳定地低于一定水平，势必激励百姓维持较高的储蓄率。食品价格越是在高水平上不稳定，生活的不确定性感受就越强，人们为提高生活的安全感，就越倾向于多储蓄。

　　稳定地降低食品价格的路径是降低农业成本，提高我国的农业竞争力水平。实现这个目标的路径主要是变革农业经营组织形态，通过适度规模经营，发展专业化的家庭农场。现在制约家庭农场发展的主要障碍是土地流转成本高昂，地租占到农业纯收入的一半以上。高昂地租背离农业经济规律，无疑与现行土地要素的市场化程度低有密切关系。市场化程度低，兼业农户担心流转出去的土地在需要时不能收回，就会发生 惜租 行为，地租率就难以下降。不改土地制度，食品价格及恩格尔系数就难以下降，消费抑制的困境就难以摆脱。

　　国民的居住形态对消费有重大影响。独栋房子为主的居住形态，会极大增加消费开支。美国国民的住房消费占总消费支出的比重平均在35%以上。独栋房屋引起的设施开支、房屋维护、庭院打理等，是一笔很大的开支。按环境心理学的研究结论，独栋房屋的主人与高层楼房的主人相比，前者的心态良好，乐于交际，与人为善，较后者会发生较大的交际开支。把这种支出看做 生活成本 并无不妥，但这种支出代表了一种生活品质，正是实现 中国梦 所要追求的！

　　而城市土地70年使用权，也是消费抑制的重要根源。高品质的房屋建造及室内外装修，用十几二十年不算什么，但土地使用期限不经意就到了！因为有这个期限，逻辑上说，一辈人对上辈人的房屋遗产不需要花钱折腾。这个限制客观上鼓励人们将就过日子，消费抑制不可避免。

　　改变国人的居住形态，特别是让城市中产阶层以上的居民有独栋房屋居住，土地资源数量不构成约束。如若不考虑存量调整的困难，仅仅把城市居民区用地占城市用地的比重调整到45%左右即可。按这个标准，我国城市的三分之二的家庭可以有独栋房屋用地，当然是经济型的独栋房屋。现实的选择主要是增量调整。可以大力将不适合农业的边角土地及一部分村庄用地投入住房建设用地市场，满足独栋房屋建设的需要。在今后30年内新增5000万亩住房建设用地，足以解决这个问题，根本不会影响农地保护。欧洲不少国家的人口密度不亚于我们，但居民的居住品质远好于我们。收入低的居民可以居住楼房。有人会说我们现在连楼房都买不起，还能买得起别墅？这个问题前文已经讨论，不再赘述。